Giurisprudenza commentata

Giurisprudenza commentata

Omesso pagamento dei canoni di palestra e piscina durante il lockdown e risoluzione del contratto di locazione

06 Settembre 2021 | di Valerio Sangiovanni

Trib. Roma

Morosità (inadempimento)

Il Tribunale di Roma ritiene che, in caso di mancato pagamento dei canoni di locazione (seppur dovuto alla chiusura dell'impianto sportivo per il lockdown), non sussistano rimedi né generali né specifici che consentano al conduttore di legittimare il mancato pagamento, conseguendone che viene accolta la domanda del locatore di risoluzione del contratto di locazione per morosità.

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Scaduta la proroga biennale, nell'inerzia delle parti, i contratti di locazione agevolati si rinnovano ogni volta tacitamente per un ulteriore biennio

03 Settembre 2021 | di Luca Malfanti Colombo

Trib. Torino

Rinnovazione tacita del contratto di locazione

La fattispecie sottoposta all'esame del giudice di merito sabaudo aveva per oggetto la verifica (in caso di mancata disdetta esercitata dai contraenti nei termini di legge) della reale durata dei taciti rinnovi, successivi alla prima proroga contrattuale normativamente prevista, del contratto di locazione a canone agevolato (o concordato), stipulato dalle parti ex art. 2, comma 5, della l. n. 431/1998; il tutto nel tentativo di chiarire, così in via definitiva, il significato dell'espressione “alle medesime condizioni” previsto, appunto, per il tacito rinnovo, dall'ultimo periodo del menzionato articolo.

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Responsabilità della curatela del fallimento del conduttore per i danni alla res locata che giustificano il rifiuto del locatore alla riconsegna

31 Agosto 2021 | di Alberto Celeste

Cass. civ.

Conduttore (morte e fallimento)

La Cassazione con la pronuncia in commento - annullando l'impugnato decreto emesso in sede di opposizione allo stato passivo approvato dal giudice delegato e rinviando al giudice a quo per un nuovo esame della domanda ex art.1591 c.c. avanzata dal locatore - ha censurato l'affermazione del Tribunale secondo il quale, benché subentrata nella posizione del conduttore fallito, la Curatela non sarebbe tenuta all'adempimento di un'obbligazione di fare in forma specifica (nella specie, l'esecuzione di opere edili), mentre l'eventuale risarcimento dei danni, certamente imputabili al suddetto conduttore, e risalenti ad epoca precedente la dichiarazione di fallimento, rappresenterebbe un credito concorsuale da insinuare al passivo, previa quantificazione, che non poteva, però, condizionare la riconsegna dell'immobile locato.

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Modifica nella frequentazione dei corsi universitari e risoluzione della locazione per sopravvenuta pandemia

26 Agosto 2021 | di Silvio Rezzonico

Trib. Milano

Risoluzione del contratto di locazione per fatto del locatore

Il rimedio della risoluzione del contratto per impossibilità sopravvenuta della prestazione può essere attivato, ai sensi degli artt. 1256, 1463 e 1464 c.c., da entrambe le parti del rapporto obbligatorio sinallagmatico - e, quindi, non soltanto dal debitore - ma anche dal creditore il cui interesse a riceverla sia venuto meno. Non si verifica alcuno squilibrio del sinallagma contrattuale neanche per eccessiva onerosità ai sensi dell'art. 1467 c.c., quando il locatore continua a garantire il godimento dell'immobile al conduttore nei termini pattuiti dal contratto, ancorché con modalità diverse conseguenti alla pandemia da Covid, che ha consentito la frequenza ai corsi universitari solo on line e non in presenza, con diritto al pagamento del canone.

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Imprescrittibilità dell'azione reale volta al rispetto delle distanze legali e convenzione derogatoria contenente obbligazioni di natura personale

19 Agosto 2021 | di Alberto Celeste

Cass. civ.

Distanze legali

Con una recente ordinanza, il Supremo Collegio, a fronte di una convenzione che, benchè trascritta, aveva concesso, in favore del proprietario del fondo confinante, il diritto di mantenere l'opera a distanza inferiore di quella legale, ricevendo dal predetto un corrispettivo, fatta salva la revoca in caso di vendita dell'immobile interessato, una volta qualificata tale convenzione come obbligazione di natura personale, ha pur sempre riconosciuto al concedente la facoltà di agire per il rispetto delle distanze legali, nei confronti del terzo acquirente, senza limiti di tempo.

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Installazione di condizionatore, preclusione all'esercizio dello ius tollendi per fatto imputabile al locatore e pagamento dell'indennità al conduttore

12 Agosto 2021 | di Monica Pilot

Trib. Torino

Addizioni sulla cosa locata

Chiamato a pronunciarsi sulla richiesta di parte ricorrente volta al pagamento dell'indennità ex art. 1593 c.c., quale compensazione per l'installazione, nell'immobile di proprietà dei convenuti, che a suo tempo conduceva in locazione, di un impianto di condizionamento, ritenuto essere un'addizione, stante il rifiuto di riconsegna opposto dalla ex locatrice, motivato in base all'asserito danno che sarebbe derivato all'immobile dall'asportazione dei beni, il Tribunale, nel qualificare le opere addizioni - contrariamente alla tesi della convenuta locatrice, che eccepiva trattarsi di miglioramenti necessitanti il proprio consenso - e, considerato che, da quanto emerso nel corso dell'istruttoria testimoniale, l'asporto delle medesime, pur agevolmente realizzabile, era divenuto impraticabile, stante la vendita delle medesime unitamente all'immobile, con conseguente impossibilità, per la parte conduttrice, di vedersele restituite, accertato che lo ius retinendi esercitato dai convenuti fosse, pertanto, ingiustificato, li condannava al pagamento, in solido, a favore di parte ricorrente, della suddetta indennità, ivi motivatamente discostandosi dalla CTU.

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Il regolamento di condominio non può limitare la legittimazione passiva dell'amministratore

10 Agosto 2021 | di Alberto Celeste

Cass. civ.

Amministratore (legittimazione passiva)

Il Supremo Collegio ha riaffermato il concetto, importante sul versante della legittimazione passiva del legale rappresentante del condominio, secondo cui il potere dell'amministratore di rappresentare il condominio nelle liti proposte contro il medesimo di cui all'art. 1131 c.c., purchè nell'àmbito delle attribuzioni conferitegli a norma dell'art. 1130 c.c., deriva direttamente dalla legge e non può soffrire limitazioni né per deliberazione della assemblea, nè per disposizione del regolamento (anche se di natura contrattuale).

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Locazione ad uso abitativo e danni da ritardata restituzione del bene locato

06 Agosto 2021 | di Nicola Ferraro

Trib. Catania

Ritardo nel rilascio

Nell'ambito di un procedimento di opposizione a decreto ingiuntivo, il Tribunale di Catania è stato chiamato a esprimersi in merito all'an ed al quantum del credito, oggetto di ingiunzione, maturato per la ritardata restituzione di un bene locato successivamente alla risoluzione del rapporto locatizio pronunciato con ordinanza di convalida di sfratto per morosità. Il magistrato etneo ha avuto l'occasione di chiarire la portata dell'art. 1591 c.c., anche alla luce del diritto vivente, precisando che, in caso di risoluzione del rapporto, dalla mancata tempestiva restituzione dell'immobile da parte del conduttore discende ex lege un'obbligazione indennitaria/risarcitoria, che prescinde dalla costituzione in mora del conduttore, e il cui dies ad quem coincide con il momento dell'effettivo rilascio. Nella nozione di “corrispettivo convenuto” di cui all'art. 1591 c.c., sono ricompresi non solo i canoni non pagati, pattuiti contrattualmente, sino alla data dello scioglimento del rapporto e di quelli maturati successivamente fino alla data dell'effettiva riconsegna del bene locato, ma anche il rimborso degli oneri accessori condominiali (pagati dal locatore al condominio) che, per contratto, siano stati posti a carico del conduttore.

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Pubblica amministrazione quale conduttrice iure privatorum e ragioni che le consentono di liberarsi in anticipo del vincolo contrattale

02 Agosto 2021 | di Alberto Celeste

Cass. civ.

Recesso

Perimetrando il concetto di “gravi motivi” che consente al conduttore di liberarsi, in ogni momento, in anticipo del vincolo contrattuale - salva sempre la comunicazione del preavviso al locatore almeno sei mesi prima - e calando tale concetto all’ipotesi in cui la Pubblica Amministrazione riveste la qualità di conduttore dell’immobile locato, il Supremo Collegio ha cassato la decisione di merito, ritenendo che non costituisse, di per sé, motivo idoneo di recesso anticipato dal rapporto di locazione la delibera dell'Azienda sanitaria locale, adottata in attuazione di una legge regionale, volta a redistribuire sul territorio le strutture psichiatriche.

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Le spese per il cappotto termico dell'edificio vanno ripartite anche tra i proprietari dei piani interrati

29 Luglio 2021 | di Alberto Celeste

Cass. civ.

Innovazioni gravose o voluttuarie

Ad avviso del Supremo Collegio, la realizzazione di un “cappotto termico” sulle superfici esterne dell'edificio condominiale, in quanto volta a migliorare l'efficienza energetica dello stesso, non dà luogo ad un'opera che possa ritenersi suscettibile di utilizzazione separata, agli effetti dell'art. 1121, comma 1, c.c., né, una volta eseguita, configura una cosa che è destinata a servire i condomini in misura diversa, oppure solo una parte dell'intero fabbricato, sicché le relative spese non possono ripartirsi in proporzione dell'uso o da porre a carico del solo gruppo dei condomini che ne trae utilità.

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