Giurisprudenza commentata

Giurisprudenza commentata

Procedimento di sfratto e mediazione: una decisione del tribunale di Gorizia che non può essere condivisa

12 Luglio 2021 | di Paolo Scalettaris

Trib. Gorizia

Mediazione obbligatoria (locazione)

L'ordinanza 3 giugno 2021 del Tribunale di Gorizia interviene in un procedimento di sfratto disponendo che il giudizio prosegua previa conversione del rito e svolgimento della procedura di mediazione ex d.lgs. n. 28/2010. Proprio a proposito della mediazione, il provvedimento detta una serie di disposizioni che appaiono dirette a conferire al relativo procedimento modalità di svolgimento e contenuti lontani da quanto prevedono le norme in materia di mediazione: nel commento, vengono esaminate le questioni affrontate dall'ordinanza e valutate criticamente alcune delle soluzioni che il Tribunale ha ritenuto di adottare.

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Azione di nullità del regolamento contrattuale e litisconsorzio necessario di tutti i condomini

08 Luglio 2021 | di Alberto Celeste

Cass. civ.

Litisconsorzio

A fronte di una domanda volta a dichiarare la nullità di alcune clausole del regolamento di condominio di natura contrattuale - nella specie, concernenti la composizione ed il funzionamento dell'assemblea, in deroga agli artt. 1136 c.c. e 66 disp. att. c.c. - il Supremo Collegio ha ribadito che, nel relativo giudizio, devono essere convenuti tutti i condomini, registrandosi una situazione di litisconsorzio necessario, laddove l'amministratore di condominio è, invece, del tutto privo di legittimazione passiva.

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Il condominio destinato a centro commerciale, composto di negozi e abitazioni, può essere considerato come un “consumatore”

07 Luglio 2021 | di Giuseppe Bordolli

App. Genova

Condominio-consumatore

L'opinione giurisprudenziale ancora prevalente configura il condominio quale “ente di gestione” sfornito di personalità giuridica e privo di autonomia patrimoniale, che opera in rappresentanza e nell'interesse comune dei partecipanti e limitatamente all'amministrazione ed al buon uso della cosa comune, senza interferire nei diritti autonomi di ciascun condomino, con la conseguenza che il rapporto tra l'amministratore e i partecipanti del condominio viene configurato nei termini di mandato con rappresentanza, con inevitabile attribuzione, ai singoli condomini, di tutti gli atti o i contratti posti in essere dal mandatario. Tale l'impostazione porta a ritenere che la qualità di consumatore, spettante ai singoli condomini in quanto persone fisiche che agiscono per scopi estranei all'attività esercitata, si estenda, automaticamente, anche al condominio, compreso quello destinato a centro commerciale.

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La terrazza a livello o il cortile che copre due box non è un lastrico solare

06 Luglio 2021 | di Adriana Nicoletti

App. Roma

Lastrico solare

Con una recente sentenza, la Corte d'Appello di Roma è stata chiamata a decidere se, nel caso in cui una terrazza ad uso esclusivo, oppure un cortile, costituisca la copertura di due unità immobiliari appartenenti a soggetti diversi si possa parlare di lastrico solare agli effetti di cui all'art. 1126 c.c. per la ripartizione delle relative spese di rifacimento. La decisione, che si appella a precedenti giurisprudenziali della Corte di Cassazione quanto alla qualificazione del lastrico solare, deve, tuttavia, fare i conti con un provvedimento di legittimità che esprime un principio limitato ad un caso tutto particolare.

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Legittimazione passiva dell’amministratore di condominio nella formazione/revisione delle tabelle millesimali: una decisione che non convince

01 Luglio 2021 | di Alberto Celeste

Cass. civ.

Tabelle millesimali (profili processuali)

Con una recente decisione, la Cassazione conferma l’orientamento secondo cui, per la formazione/revisione delle tabelle millesimali, non occorra il litisconsorzio necessario di tutti i condomini, essendo sufficiente convenire in giudizio il solo amministratore; tale approdo ermeneutico “sconta”, a monte, la configurazione della natura meramente gestoria di tale incombente, ma si è dell’avviso che il potere di disporre dei profili, attivi e passivi, della situazione soggettiva di condominio sia riservato all’autonomia privata, e che, tra le attribuzioni dell’assemblea, non rientri quella di modificare il quorum di partecipazione all’assemblea (art. 1136 c.c.), né di incidere sulla misura delle obbligazioni di contribuire nelle spese (art. 1123 c.c.), come riflesso dell’individuazione della quota di comproprietà di cui agli art. 1117 e 1118 c.c.

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Molestie di fatto provenienti da terzi sull'immobile locato: limiti entro cui può configurarsi una responsabilità del locatore verso il conduttore

30 Giugno 2021 | di Nicola Ferraro

Trib. Roma

Molestie al godimento della cosa locata

Il Tribunale di Roma è stato chiamato ad esprimersi in punto di responsabilità del locatore per infiltrazioni di acqua manifestatesi nell'immobile locato (adibito a studio professionale) pregiudizievoli al godimento da parte del conduttore, nonché sulla legittimità della condotta di questo ultimo che aveva provveduto a sospendere il pagamento del canone. A seguito di accertamento tecnico preventivo sull'eziologia delle infiltrazioni, è emerso che i danni erano riconducibili in parte a tubazioni condominiali, in parte all'impianto del condomino del piano superiore. Entro quali limiti, dunque, il locatore è responsabile dei danni causati al proprio conduttore per molestie di fatto che derivino da terzi?

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Solo la regolare tenuta della contabilità prova il credito vantato dall'amministratore di condominio

28 Giugno 2021 | di Luca Malfanti Colombo

Trib. Torino

Amministratore (compenso)

La fattispecie sottoposta all'esame del giudice di merito aveva per oggetto la verifica della validità o meno della richiesta avanzata dal condominio di essere liberato dalla pretesa dell'ex amministratore alla refusione delle spese da questi personalmente anticipate nell'interesse della medesima compagine condominiale. Il tutto tenendo conto che tali anticipazioni erano state effettuate dal gestor con modalità tali da incidere negativamente sulle risultanze contabili della res communis, tanto da comportare la contestuale violazione, da parte di quest'ultimo, di plurime disposizioni normative quali, fra tutte, l'art. 1129, comma 12, n. 4), c.c.

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Apposizione di tettoia sul muro perimetrale da parte del singolo e violazione delle norme che regolamentano l'uso delle cose comuni

25 Giugno 2021 | di Alberto Celeste

Cass. civ.

Uso delle cose comuni (alterazione della destinazione)

Chiamata a decidere sulla legittimità dell'iniziativa promossa da un singolo, consistente nell'apposizione di una tettoia sul muro perimetrale comune, sia pure a copertura di alcuni posti auto siti all'interno della sua proprietà esclusiva, la Cassazione si è espressa in senso positivo trattandosi di fattispecie rientrante nell'uso legittimo della cosa comune ai sensi dell'art. 1102 c.c.; tale conclusione, però, “sconta” la peculiarità del caso concreto sottoposto al giudicante, e non deve indurre a considerazioni generalizzanti, atteso che l'accertare se gli atti e le opere dei condomini, miranti ad un'intensificazione del proprio godimento della cosa comune, siano conformi o meno alla destinazione della cosa comune, è incensurabile in sede di legittimità qualora il giudice del merito abbia congruamente motivato al riguardo.

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Risarcimento danni da infiltrazioni: vale il criterio della solidarietà tra i condomini

21 Giugno 2021 | di Adriana Nicoletti

Trib. Catania

Spese (obbligo di contribuzione)

In un'interessante sentenza il Tribunale di Catania, affrontando la questione della solidarietà che si applica nel caso di obbligazioni nascenti da fatto illecito, quando siano responsabili più soggetti, ha posto l'accento sulla differenza con la parziarietà dei debiti di natura condominiale ed oggetto di decreto ingiuntivo. Nel caso in cui il condominio sia stato condannato al pagamento di un risarcimento del danno in favore del terzo - che può essere anche un singolo condomino - si applica la norma generale prevista dal codice civile.

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Il mancato pagamento del canone di locazione commerciale: quando è legittimo?

18 Giugno 2021 | di Maurizio Tarantino

Trib. Verona

Vizi della cosa locata

Chiamato ad accertare la legittimità di uno sfratto per morosità e la domanda riconvenzionale del conduttore di inadempimento del locatore per inagibilità dell'immobile locato, il Tribunale adìto ha precisato che il locatore è inadempiente ove non abbia ottenuto, in presenza di un obbligo specifico contrattualmente assunto, le autorizzazioni o concessioni amministrative che condizionano la regolarità del bene sotto il profilo edilizio e, in particolare, la sua abitabilità e la sua idoneità all'esercizio di un'attività commerciale, oppure quando le carenze intrinseche o le caratteristiche proprie del bene locato ostino all'adozione di tali atti e all'esercizio dell'attività del conduttore in conformità all'uso pattuito.

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