Giurisprudenza commentata

Giurisprudenza commentata

L’obbligo di cercare un componimento amichevole della lite non comporta una convenzionale rinuncia all’azione giudiziaria

12 Aprile 2022 | di Alberto Celeste

Cass. civ.

Regolamento di condominio (limiti)

Il contenzioso condominiale, intendendo per tale le controversie inerenti ai rapporti tra condomini, e tra questi, collettivamente considerati, ed i terzi, costituisce oramai una grande “fetta” delle cause civili che quotidianamente affollano i nostri uffici giudiziari. La lungaggine dei relativi processi, da un lato, porta a dissuadere dall’intraprendere un giudizio chi ha veramente ragione e, dall’altro, incentiva lo sfogo giudiziale da parte di chi sa di aver torto nella prospettiva di ritardare l’esito della lite. Proprio in questa gravissima situazione di progressivo degrado della giustizia si auspica l’adozione di idonee forme alternative delle controversie condominiali, cercando di approntare strumenti in grado di consentire una rapida, agevole e (magari) poco costosa, composizione dei contrasti che sorgono tra le parti. Tuttavia, la Cassazione precisa che la clausola prevista nel regolamento condominiale - con cui si preveda che, prima di adire il magistrato, le parti debbano rivolgersi all'Associazione della proprietà edilizia per cercare un “componimento amichevole” - non introduce una forma di arbitrato, né la stessa comporta una convenzionale rinuncia all'azione giudiziaria.

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Ristrutturazione edilizia: danno da perdita della detrazione fiscale e prescrizione dell'azione risarcitoria

08 Aprile 2022 | di Maurizio Tarantino

Trib. Latina

Recupero edilizio

Chiamato a valutare il risarcimento dei danni derivante dal mancato ottenimento della detrazione fiscale per causa di terzi, il Tribunale di Latina ha precisato che il primo atto interruttivo della prescrizione era rappresentato dalla richiesta di invito ad aderire alla convenzione assistita inoltrata a mezzo pec nel 2019, ossia a ben sette anni di distanza rispetto al 2013, scadenza del termine per la richiesta di detrazione fiscale. Tale atto, comunque, non sarebbe stato idoneo ad interrompere la prescrizione quinquennale. Difatti, nonostante la prescrizione dell'azione e l'assenza del nesso causale, l'attore non avrebbe comunque avuto il diritto alla detrazione, visto che il metodo di pagamento utilizzato era stato l'assegno e non il bonifico parlare così come previsto dalle circolari del Fisco.

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Credito da anticipi di spesa: l’ex amministratore deve provare che il rendiconto consuntivo sia stato approvato dall'assemblea

06 Aprile 2022 | di Giuseppe Bordolli

App. Catania

Amministratore (anticipazioni)

Il credito dell'amministratore per il recupero delle somme anticipate nell'interesse del condominio si fonda, ex art. 1720 c.c., sul contratto di mandato con rappresentanza che intercorre con i condomini. Pertanto, è l'amministratore che deve offrire la prova degli esborsi effettuati, trattandosi del mandatario che agisce in giudizio per il recupero delle spese e delle anticipazioni sopportate per l'esecuzione dell'incarico.

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Se sono necessari lavori di manutenzione/riparazione, il condomino deve consentire al condominio l'accesso nel proprio immobile

04 Aprile 2022 | di Katia Mascia

Trib. Catania

Manutenzione (ordinaria e straordinaria)

Il Tribunale di Catania, ritenendo ammissibile il ricorso presentato dall'amministratore di condominio che opera in regime di prorogatio, con l'ordinanza in esame, afferma la necessità che si proceda ai lavori di manutenzione e riparazione necessari ad evitare danni ulteriori rispetto a quelli verificatisi nell'immobile di una condomina, disponendo il transito attraverso l'appartamento del condomino resistente, al fine di operare sulla colonna di scarico condominiale.

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Deroga alla competenza territoriale per le controversie “relative” al regolamento di condominio

01 Aprile 2022 | di Alberto Celeste

Cass. civ.

Cause condominiali (competenza per territorio)

Con una discutibile pronuncia, la Cassazione ha ritenuto che la clausola del regolamento di condominio, che individua un foro convenzionale per ogni controversia ad esso “relativa”, debba essere interpretata come operante riguardo alla lite instaurata mediante impugnazione di una deliberazione dell'assemblea per vizi relativi alla ripartizione delle spese, trattandosi di controversia in cui il regolamento può rappresentare un fatto costitutivo della pretesa, congiunto ad altri.

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Va negato il diritto del locatore di porre a carico del conduttore l’obbligo di rimborso delle tasse imu e tasi

28 Marzo 2022 | di Matteo Rezzonico

Trib. Milano

Oneri accessori al canone

Nelle locazioni commerciali, il canone è liberamente determinabile dalle parti, salvo i limiti previsti dall’art. 79 della l. n. 392/1978 che vieta - per le locazioni aventi un canone pari o inferiore ad € 250.000,00 - qualunque patto volto ad attribuire al locatore un canone superiore a quello previsto dalla legge o un altro vantaggio in contrasto con la legge n. 392 citata. È bene ricordare che quest’ultima non consente aumenti del canone se non in base all’indice Istat al 75% (art. 32), e che si discute sulla legittimità di eventuali accordi tra locatore e conduttore volti ad accollare a quest’ultimo spese e servizi relativi a parti condominiali che non trovino una ragione corrispettiva nel contratto. In tale contesto, si rivela di sicuro interesse la sentenza del Tribunale meneghino, il quale ha stabilito che deve ritenersi illegittima la clausola che accolla all’inquilino il pagamento dell’IMU e della TASI oltre i limiti previsti dalla normativa fiscale. Ed infatti una clausola di questo tipo determinerebbe una sorta di “extra canone” e di vantaggio ingiusto per il locatore. La sentenza è destinata a fare discutere, tenuto conto dell’orientamento giurisprudenziale espresso, di recente, dalle Sezioni Unite, le quali hanno invece considerato valida la clausola di un contratto di locazione ad uso diverso da quello di abitazione, che attribuiva all’inquilino l’assunzione di ogni tassa, imposta ed onere relativo al bene locato ed al contratto.

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Azione di rivendicazione: quale onere probatorio per l'attore se il convenuto aveva eccepito, inutilmente, l'usucapione?

23 Marzo 2022 | di Cesare Trapuzzano

Cass. civ.

Usucapione delle parti comuni

La Corte affronta il tema attinente alle eventuali ricadute, sull'onere probatorio a carico dell'attore in rivendicazione, delle vicende del precedente giudizio svoltosi fra le stesse parti, conclusosi con il rigetto della domanda di usucapione, a suo tempo proposta dall'attuale convenuto nel giudizio di rivendica.

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La rinegoziazione del canone nelle locazioni commerciali in periodo di Covid-19 non prevede l'intervento del giudice in caso di inosservanza delle parti

21 Marzo 2022 | di Maurizio Tarantino

Trib. Firenze

Canone (riduzione e autoriduzione)

Chiamato ad accertare la richiesta di parte conduttrice relativa alla riduzione del canone, a seguito della chiusura dell'attività commerciale conseguente all'epidemia da Covid-19, il giudice adìto ha rigettato la domanda in quanto l'inadempimento della conduttrice era totale; inoltre, secondo il giudicante, pur in presenza dell'art. 6-novies del d.l. n. 41/2021, non sussiste alcuna disposizione di legge che sanzioni il mancato accordo sulla rinegoziazione; peraltro, gli artt. 1375 e 1374 c.c. non costituiscono i presupposti normativi affinché il giudice possa intervenire per modificare il contenuto delle prestazioni contrattuali autonomamente determinate dalle parti e che hanno forza di legge tra le stesse. Per le ragioni esposte, il Tribunale fiorentino ha accolto lo sfratto per morosità e condannato la parte conduttrice al pagamento dei canoni insoluti.

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La revoca del decreto ingiuntivo opposto consegue automaticamente al mancato esperimento della mediazione?

15 Marzo 2022 | di Vito Amendolagine

G.d.p.

Mediazione obbligatoria (condominio)

La presente nota, muovendo dalla breve ma concisa esposizione dei fatti di causa narrati nella sentenza in commento, si sofferma sulle ragioni che hanno portato alla revoca del decreto ingiuntivo opposto, alla luce del recente insegnamento delle Sezioni Unite in tema di conseguenze derivanti dal mancato esperimento dello strumento deflattivo laddove indicato ex lege come obbligatorio con riferimento alle controversie condominiali, scrutandone i risvolti applicativi alla luce dell'adottata interpretazione del testo normativo per effetto dell'anzidetta pronuncia di legittimità.

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L'efficacia del contratto di assicurazione in caso di incendio di un bene immobile sito nell'edificio in condominio

11 Marzo 2022 | di Matteo Rezzonico

App. Milano

Responsabilità civile (condominio)

L'assicurazione su un bene immobile attiene al bene medesimo, con la conseguenza che, a prescindere da chi abbia in concreto firmato il contratto, il proprietario al momento del sinistro deve ritenersi legittimato a far valere la garanzia contenuta nel contratto di assicurazione, secondo lo schema di cui all'art. 1891 c.c. Tuttavia, perché possa operare la garanzia assicurativa, è necessario che sia accertata quantomeno la responsabilità del proprietario. Infatti, una delle cause che esclude la responsabilità del proprietario e la conseguente attivazione della garanzia assicurativa in termini di manleva, può essere costituita dall'esimente contenuta nell'art. 2051 c.c., per il quale il caso fortuito esclude la responsabilità del custode.

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