10 Febbraio 2021 | di Roberta Nardone
Azienda (cessione)
La disciplina generale in tema di cessione del contratto è derogata dall'art. 36 della l. n. 392/1978 che, con riferimento agli immobili ad uso commerciale, consente la cessione della locazione, anche in mancanza del consenso del locatore, purchè sia contestualmente trasferita o affittata l'azienda e sia data comunicazione al locatore. La ratio legis consiste nell'agevolare il trasferimento delle aziende, il subentro nel godimento degli immobili locati e nella tutela dell'avviamento commerciale. Solo la comunicazione della cessione al locatore la rende efficace nei confronti di quest'ultimo e costituisce la condizione perché Il terzo (cessionario) subentri al conduttore (cedente) nella posizione che questi aveva nel contratto di locazione. Il locatore può contare sul protrarsi della responsabilità del cedente per il pagamento del canone, nel caso di inadempimento del cessionario, salvo che egli stesso dichiari espressamente di liberarlo. Il vincolo che si crea tra cedente (non liberato) e cessionario, è ex lege, salvo diversa esplicita volontà espressa dal locatore, un vincolo di responsabilità sussidiaria, caratterizzata dal beneficium ordinis, che consente, perciò, al locatore/ceduto, anche nel caso di opponibilità della cessione, di agire contro quest'ultimo per l'adempimento delle obbligazioni principali del contratto, dopo che si sia consumato l'inadempimento del nuovo conduttore, per la cui constatazione è sufficiente la costituzione in mora. L'opposizione del locatore per gravi motivi, invece, produce l'effetto immediato di sospendere, nei confronti del contraente ceduto, l'efficacia della cessione della locazione, sino a quando non risulti definita, nella sede giudiziale, l'assenza dei dedotti gravi motivi.
03 Febbraio 2021 | di Luca Santarelli
Supercondominio (costituzione e parti comuni)
Con l'art. 1117-bis c.c., il legislatore ha voluto inquadrare a livello normativo quello che in gergo è definito il "Supercondominio", e cioè il Condominio di stabili o edifici. Ciò che ha generato confusione è l'interpretazione degli operatori del diritto: alcuni ritengono la necessità che il Supercondominio abbia un atto formale che lo costituisca, mentre altri invece ritengono che lo sia nei fatti quando uno o più beni siano a comune tra due o più stabili.
25 Gennaio 2021 | di Roberta Nardone
Arbitrato e clausola compromissoria (condominio)
Sono deferibili agli arbitri le controversie in materia di locazione? In presenza di una clausola compromissoria la controversia locatizia è suscettibile di essere definita mediante procedimento per convalida?
14 Gennaio 2021 | di Roberta Nardone
Spese (criteri generali di ripartizione)
I criteri legali di ripartizione delle spese condominiali sono tre: il riparto proporzionale (art. 1123, comma 1, c.c.), quello in base all'uso differenziato (art. 1123, comma 2, c.c.) e quello in base all'uso separato (art. 1123, comma 3, c.c.). Negli artt. 1124, 1125 e 1126 c.c. sono fissati i criteri legali per la ripartizione delle spese di alcune tipologie specifiche di beni condominiali. Al di fuori di questi metodi di divisione delle spese, sono ammissibili “criteri in deroga” o convenzionali. L'art. 1138 c.c. non inserisce, infatti, le norme codicistiche sulla ripartizione delle spese tra quelle “inderogabili”, sicchè il condominio può derogare ai criteri legali con delibera assunta all'unanimità dei partecipanti alla comunione o con regolamento condominiale contrattuale predisposto dall'originario unico proprietario o dal costruttore e richiamato nei singoli atti di acquisto e che operi la modifica dei criteri legali di cui all'art. 1123 c.c. o la modifica di un precedente regolamento contrattuale.
11 Gennaio 2021 | di Paolo Scalettaris
Esecuzione per rilascio
Il nuovo decreto “milleproroghe” prevede - peraltro, solo per alcune fattispecie di titoli esecutivi per il rilascio - la proroga fino al 30 giugno 2021 della sospen¬sione dell'esecuzione dei provvedimenti di rilascio già disposta con decorrenza dal 17 marzo 2020 dal d.l. n. 18/2020. L'iniziativa - assunta in presenza di un problema reale e grave derivante dalle difficoltà che investono le con¬dizioni personali ed economiche di molti inquilini che si trovano nell'impossibilità di fare fronte all'obbligo di pagamento del canone di locazione - dà, però, al problema una soluzione che suscita molti dubbi. Nel testo che segue, vengono posti a confronto i contenuti del provvedimento di proroga e della di¬sposizione originaria di sospensione e vengono esaminati i profili del nuovo provvedimento che de¬stano perplessità.
08 Gennaio 2021 | di Roberta Nardone
Esecuzione per rilascio
I provvedimenti volti a fronteggiare l’emergenza epidemiologica e i provvedimenti di fine anno (il Milleproroghe e la legge di Bilancio) comprendono molte disposizioni in materia di Giustizia che rendono opportuno fornire un quadro riepilogativo delle principali modifiche che riguardano la giustizia civile e penale.
07 Gennaio 2021 | di Maurizio Tarantino
Recupero edilizio
Numerose sono le modifiche apportate alla disciplina del superbonus introdotta dal decreto “Rilancio” (art. 119 d.l. n. 34/2020). Si tratta di ritocchi che, per lo più, ne ampliano l'ambito di applicazione, come la spettanza del beneficio anche in mancanza del condominio, in favore dell'unico proprietario, a condizione che il numero delle unità immobiliari facenti parte dell'edificio sia compreso tra due e quattro, oppure anche in riferimento ad edifici sprovvisti di attestato di prestazione energetica, purché a fine lavori si raggiunga una determinata classe energetica. Quanti agli aspetti locatizi, l'annuncio della proroga al blocco degli sfratti ha scatenato il malcontento dei proprietari di casa; nel frattempo, però, è stato inserito il nuovo incentivo per chi abbassa il canone. Due misure (forse) non ancora sufficienti per questo periodo di Covid-19.
05 Gennaio 2021 | di Luca Santarelli
Parti comuni (relazione di accessorietà)
La Riforma del 2013 non ha apportato alcuna novità ad un aspetto del diritto condominiale molto rilevante: la veste giuridica del Condominio. Da sempre in dottrina e in giurisprudenza viene rincorso l'obiettivo di catalogare la personalità del Condominio e la partita si gioca tra coloro che lo ritengono investito di personalità giuridica al pari delle società, e coloro che gli riconoscono un mero status di soggettività giuridica, ed ancora chi lo ritiene, infine, un contenitore vuoto, una vera e propria fictio juris
21 Dicembre 2020 | di Gianluigi Frugoni
Spese (criteri generali di ripartizione)
Le spese erogate per l'installazione del “cappotto termico” sui muri perimetrali dell'edificio non si riconducono alle opere di conservazione, avendo esse altre finalità e natura; invero, l'opera consiste nell'applicazione sui muri perimetrali dell'edificio di pannelli isolanti di vario materiale, coperti da un rasante protettivo con finitura realizzata mediante particolari intonaci; la relativa spesa non mira a conservare l'integrità dei muri, né consta nella loro riparazione per deterioramento, ma mira a migliorarne la funzione di isolamento termico; ne consegue che la spesa fa conseguire ai proprietari un'utilità nel godimento dei muri perimetrali, che non ha alcuna relazione con il valore delle quote millesimali, essendo l'opera destinata a servire i condomini in misura diversa.
11 Dicembre 2020 | di Maurizio Tarantino
Assemblea (discussione e votazione)
La norma che prevede la tele-assemblea, ossia l'art. 66, commi 3 e 6, disp. att. c.c., si rivela alquanto stringata, lasciando il non agevole compito agli interpreti di colmare le relative lacune e agli operatori pratici di risolvere le criticità quotidiane al fine di evitare strumentali impugnazioni delle delibere adottate con tale modalità.
* aggiornato all'11 dicembre 2020
