Focus

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La previsione del regolamento di condominio circa la partecipazione dei condomini all'assemblea in modalità di videoconferenza

23 Aprile 2021 | di Paolo Scalettaris

Assemblea (adempimenti preliminari)

L'art. 66 disp. att. c.c. - così come recentemente modificato dalla l. n. 126/2020 e successivamente dalla l. n. 159/2020 - detta alcune disposizioni a proposito della partecipazione alle assemblee condominiali con modalità di videoconferenza. La norma, così come modificata, condiziona la possibilità della partecipazione all'assemblea con tale modalità alla presenza di una specifica previsione nel regolamento di condominio oppure, in difetto, al consenso della maggioranza dei condomini. E', dunque, importante che sia chiarito quale debba essere il contenuto della previsione in materia del regolamento di condominio. ll testo che segue ha appunto la finalità di esaminare le questioni cui la clausola regolamentare in materia deve dare risposta e di individuare la corretta formulazione di una tale clausola della quale viene proposto un possibile testo.

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Le clausole del contratto in tempo di Covid-19

19 Aprile 2021 | di Augusto Cirla

Canone (determinazione)

Il contratto di locazione, per sua natura, è un contratto che si proietta nel futuro, in quanto si propone di regolamentare i rapporti tra le parti per un considerevole lasso di tempo; ciò avviene, necessariamente, sulla base della situazione, delle conoscenze, delle esigenze e degli interessi economici dei contraenti al momento della stipulazione. Circostanze successive alla conclusione del contratto potrebbero tuttavia incidere sull'equilibrio del contratto, determinando cioè uno squilibrio economico tra le prestazioni: soprattutto con riferimento alle sopravvenienze c.d. atipiche, cioè non previste e disciplinate espressamente dalla legge. Si pone così il problema di individuare quale possa essere il percorso che meglio tuteli gli interessi dei contraenti, a fronte della mutata situazione di riferimento. L'emergenza sanitaria Covid e le misure restrittive via via adottate dal Governo contro la diffusione del virus, hanno riportato con forza l'attenzione sulla tematica, al punto da imporre, per il futuro, la previsione in contratto di apposite clausole finalizzate a prevenire, sotto tale profilo, l'insorgere di conflitti tra locatore e conduttore in tema di misura del canone da corrispondere nel ripetersi di similari situazioni a quella verificatasi con la pandemia Covid.

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La videosorveglianza a seguito delle linee guida della corte di giustizia ue e del comitato europeo per la protezione dei dati

14 Aprile 2021 | di Maurizio Tarantino

Videosorveglianza

La materia della videosorveglianza si colloca nel pieno della disciplina della privacy. A tal proposito, si rammenta che il trattamento dei dati in relazione alle attività di amministrazione condominiali comporta un importante impatto sociale e culturale, considerando la percentuale della popolazione che oggi vive all'interno di condomini. L'adozione di procedure tecniche ad organizzative adeguate in relazione ai dati trattati dagli amministratori ha soprattutto l'obiettivo di fornire le garanzie a favore della collettività interessata e non semplicemente, quindi, di garantire la categoria dei soggetti che svolgono la professione. Successivamente alla riforma della normativa condominiale, possiamo affermare che, oggi, la materia della privacy è un sistema articolato di procedure tecniche ed organizzative studiate appositamente per l'applicazione, in àmbito condominiale, della normativa in materia di trattamento dei dati personali, sia relativamente al condominio, sia per gli studi di amministrazione condominiale, indipendentemente dalla forma giuridica in cui questi esercitano. L'obiettivo che si è voluto raggiungere è stato quello di creare un modello di applicazione univoca della normativa prevista dal Reg. UE 16/679 (GDPR), e Codice Privacy (d.lgs. n. 196/2003), anche in considerazione del d.lgs. n. 101/2018. Da ultimo, le tanto attese “Guidelines 3/2019” che hanno fornito indicazioni scrupolose sull'impiego della videosorveglianza in ambito pubblico e privato.

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Il rapporto (non sempre armonioso) tra assemblee e superassemblee e la pregiudicata facoltà all'impugnazione

08 Aprile 2021 | di Luca Santarelli

Supercondominio (assemblea e amministratore)

Con l'ancora oggi incompleta introduzione della disciplina dei condominii di edifici, sono sorte problematiche interpretative e difficoltà pratiche sulla convivenza e interazione tra le assemblee dei singoli stabili e quelle del supercondominio con, per effetto domino, problematiche rilevanti sulla fattibile impugnazione delle super-delibere annullabili da parte dei diritti interessati, i singoli condomini.

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Le (variegate) infiltrazioni dai beni comuni a danno delle proprietà esclusive

01 Aprile 2021 | di Vito Amendolagine

Responsabilità per parti comuni in custodia

L’art. 2051 c.c. - secondo cui ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito - ha trovato, frequente e variegata, applicazione anche nel regime del condominio degli edifici, dove l'ente, in veste di custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno.

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Convalida di sfratto e morosità sopravvenuta

31 Marzo 2021 | di Roberta Nardone

Convalida di licenza e sfratto

La morosità maturata successivamente alla notificazione dell'intimazione non può giustificare un provvedimento di convalida non essendosi instaurato, sulla stessa, rituale tempestivo contraddittorio in quanto oggetto di prima allegazione soltanto in sede di udienza ex art. 660 c.p.c.

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L’Installazione delle colonnine elettriche in condominio

15 Marzo 2021 | di Maurizio Tarantino

Innovazioni ordinarie e agevolate

La mobilità elettrica è una delle forme più mature per ridurre il nostro impatto sull’ambiente. Oggi, nella presa di coscienza della centralità della questione ambientale, si è raggiunta anche la consapevolezza dell’impossibilità di prolungare quel modello di vita, di valori e consumi, che avvia un completo cambio di paradigma, ampliando quanto più possibile la mobilità pubblica e integrandola con quella condivisa e con i mezzi per la micromobilità cittadina. Diventerà, pertanto, centrale e fondamentale il ruolo dei condomìni, che dovranno essere pensati e gestiti con un’attenzione prioritaria verso le esigenze di questi nuovi sistemi di mobilità.

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Le maggioranze assembleari per i lavori del superbonus 110% in condominio

08 Marzo 2021 | di Maurizio Tarantino

Assemblea (quorum costitutivi e deliberativi)

La l. n. 126/2020 integra la disposizione contenuta in precedenza nel d.l. n. 104/2020 e prevede adesso, nell'art. 119 del d.l. n. 34/2020, convertito dalla l. n. 77/2020, l'inserimento, dopo il comma 9, di un nuovo comma 9-bis, ai sensi del quale le deliberazioni dell'assemblea del condominio che hanno per oggetto l'approvazione degli interventi previsti dall'art. 119 stesso e degli eventuali finanziamenti finalizzati agli stessi, nonché dell'adesione, al posto delle detrazioni fiscali, all'opzione per la cessione o per lo sconto previsto dall'art. 121, sono approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno un terzo del valore dell'edificio. Nonostante la novità, restano ancora dei dubbi sugli aspetti della disciplina sul cosiddetto superbonus 110% per quanto riguarda la maggioranza necessaria per approvare le delibere.

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Condutture passanti e presunzione di condominialità: le colonne d'ercole del “punto di diramazione” e del “punto di utenza”

04 Marzo 2021 | di Gian Andrea Chiesi

Parti comuni (presunzione e titolo contrario)

I tubi e le condutture passanti all'interno delle unità immobiliari in proprietà esclusiva, sebbene strutturalmente facenti parte degli impianti centralizzati, consegnano all'interprete una plastica rappresentazione della difficoltà - concettuale, prima ancora che giuridica - che, nell'àmbito del condominio, si ha nel separare beni comuni e privati.

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Gli elementi probatori oggetto di valutazione nell'azione di regolamento di confini

17 Febbraio 2021 | di Alberto Celeste

Regolamento di confini (Azione di)

L'azione di regolamento di confini è volta ad individuare l'esatto tracciato della linea confinaria e può essere utilizzata da ciascuno dei proprietari che abbia interesse ad eliminare, tramite l'autorità giudiziaria, una situazione di incertezza sul confine con il fondo limitrofo allo scopo di adeguare la situazione di fatto a quella di diritto. Trattasi di azione c.d. duplice, perché a ciascuna delle parti spetta l'onere di provare l'estensione del proprio immobile: ai fini dell'incidenza dell'onere probatorio, la posizione dell'attore e quella del convenuto sono sostanzialmente uguali, incombendo a ciascuno di essi allegare e fornire qualsiasi mezzo di prova idoneo all'accertamento dell'esatta linea di confine. In quest'ottica, il giudice non può arrestare la propria indagine all'esame dei titoli di una sola parte, ma deve prendere in considerazione anche quelli dell'altra e procedere all'esame dei luoghi per riscontrare la corrispondenza del confine a quello risultante dall'esame comparativo dei titoli, determinando, in caso di difformità, il confine sulla base dei titoli stessi; se, viceversa, questi ultimi non contengono elementi per la determinazione del suddetto confine, il medesimo giudice deve ricorrere ad altri mezzi di prova, tra cui, in via residuale, le mappe catastali.

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