Focus

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La tele-assemblea in condominio: novità e criticità del nuovo strumento

11 Dicembre 2020 | di Maurizio Tarantino

Assemblea (discussione e votazione)

La norma che prevede la tele-assemblea, ossia l'art. 66, commi 3 e 6, disp. att. c.c., si rivela alquanto stringata, lasciando il non agevole compito agli interpreti di colmare le relative lacune e agli operatori pratici di risolvere le criticità quotidiane al fine di evitare strumentali impugnazioni delle delibere adottate con tale modalità. * aggiornato all'11 dicembre 2020

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Melius re perpensa, per l'assemblea in videoconferenza è sufficiente la maggioranza dei condomini

09 Dicembre 2020 | di Alberto Celeste

Avviso di convocazione

Nella Gazzetta ufficiale n. 300 del 3 dicembre 2020, è stata pubblicata la l. 27 novembre 2020, n. 159, che, in sede di conversione del d.l. 7 ottobre 2020, n. 125, ha modificato il testo del novello comma 6 dell'art. 66 disp. att. c.c., introdotto poco meno di due mesi fa dalla l. 13 agosto 2020, n. 126. Quest'ultima aveva ammesso la possibilità di tenere l'assemblea di condominio in videoconferenza - modalità, quest'ultima, particolarmente opportuna nel periodo pandemico correlato al Covid-19, stante il divieto di assembramenti e l'obbligo del c.d. distanziamento sociale - tuttavia, aveva precluso, di fatto, il relativo svolgimento, subordinandone la legittimità “al previo consenso di tutti i condomini” (evenienza se non impossibile, quanto mai di difficile realizzazione nella realtà condominiali medio-grandi). Sotto la spinta dell'esigenza di dare ossigeno al settore edilizio, agevolato dal ricorso al superbonus 110%, il legislatore ha optato, come condizione legittimante, per la (più abbordabile) maggioranza dei condomini, anche se gli va rimproverato di non aver colto l'occasione per chiarire i dubbi che la nuova riunione da remoto creerà agli operatori.

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Procedure di composizione della crisi da sovraindebitamento e condominio

26 Novembre 2020 | di Patrizia Petrelli

Condominio-consumatore

La l. 27 gennaio 2012, n. 3, meglio nota come legge “salva suicidi” o sul “sovraindebitamento” trasfusa, con decorrenza dal 1 settembre 2021, nel nuovo Codice della crisi di impresa e dell'insolvenza (d.lgs. 12 gennaio 2019, n. 14) ha introdotto per determinati soggetti, non fallibili, che si trovano in gravi difficoltà economiche, la possibilità di liberarsi dai debiti, riducendone l'ammontare e dilazionando i pagamenti, attraverso determinate procedure di composizione della crisi da sovraindebitamento (piano del consumatore, accordo di composizione della crisi e liquidazione che, con l'entrata in vigore del suddetto Codice, sono diversamente rinominati). Si è posto il problema se queste procedure possano essere esperite anche in àmbito condominiale, sia per quanto riguarda i debiti maturati dai singoli condomini verso il condominio - come nel caso dei contributi condominiali maturati e accumulati per lunghi periodi - e sia per i vari tipi di debiti che il condominio può aver contratto verso terzi, in forza di contratti di fornitura di beni e servizi.

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Danni da infiltrazioni in condominio e tipologie di responsabilità

23 Novembre 2020 | di Guerino De Santis

Responsabilità per parti comuni in custodia

Le infiltrazioni sono un fenomeno assai frequente negli edifici condominiali. La casistica più ricorrente ha evidenziato fenomeni di macchie di umidità provocate da infiltrazioni d'acqua nei muri esterni o attraverso il soffitto causate dal tetto, dal lastrico solare o dalla terrazza a livello dell'edificio; infiltrazioni derivanti dal cedimento o dalla rottura delle condutture o tubature di impianti di proprietà comune o esclusiva; infiltrazioni conseguenti all'esecuzione di lavori o interventi edilizi sulle parti comuni o esclusive, e quant'altro. Una volta accertato l'evento dannoso ed il nesso causale con il bene che ha generato il danno, occorre procedere all'individuazione del soggetto o dei soggetti danneggiati e di quelli responsabili, che sono tenuti a risarcirlo.

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Le nuove norme in tema di partecipazione alle assemblee condominiali in modalità di videoconferenza

05 Novembre 2020 | di Paolo Scalettaris

Assemblea (adempimenti preliminari)

La l. n. 126 del 13 ottobre 2020, in sede di conversione del decreto-legge c.d. agosto (d.l. n. 104/ 2020), ha aggiunto, all'art. 63 del decreto, il comma 1-bis che - intervenendo sull'art. 66 disp. att. c.c. - detta disposizioni relative alla convocazione dell'assemblea di condominio che si svolga in via telematica ed alla partecipazione dei condomini all'assemblea “con modalità di videoconferenza”. In particolare, viene previsto, da un lato, che l'avviso di convocazione dell'assemblea, nel caso cui questa sia prevista con modalità di videoconferenza, debba fornire l'indicazione della piattaforma elettronica su cui si terrà la riunione e, dall'altro lato, che la partecipazione dei condomini all'assemblea possa avvenire con modalità in videoconferenza ove vi sia il consenso di tutti i condomini, pur nel caso in cui ciò non sia previsto dal regolamento di condominio. Si tratta di disposizioni innovative che pongono numerosi problemi di carattere interpretativo ed applicativo: nel testo che segue vengono esaminate alcune di queste criticità.

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Le esecuzioni per rilascio ai tempi del Coronavirus

02 Novembre 2020 | di Giuseppe Lauropoli

Esecuzione per rilascio

All'interno del decreto legge n. 18/2020, adottato in piena emergenza sanitaria legata all'epidemia da Coronavirus, è confluita una disposizione che ha imposto la sospensione di tutte le procedure di rilascio di immobili fino al 30.6.2020, termine poi prorogato al 1.9.2020. Tale sospensione è stata poi ulteriormente prorogata, per effetto dell'art. 17-bis, comma 1, del d.l. 19 maggio 2020, n. 34 (convertito, con modifiche, in l. n. 77/2020), al 31.12.2020, ponendo tuttavia alcuni problemi di non facile soluzione agli interpreti della norma.

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La riduzione del canone di locazione commerciale: soluzioni e contrasti giurisprudenziali in materia di covid-19

02 Novembre 2020 | di Maurizio Tarantino

Canone (riduzione e autoriduzione)

Il periodo emergenziale che sta vivendo l'intera nazione ha fatto emergere fenomeni concreti di difficoltà di pagamento dei canoni di locazione di immobili ad uso diverso. Al fine di interrompere il pagamento del canone, molteplici sarebbero gli strumenti giuridici a disposizione del conduttore come la risoluzione per impossibilità sopravvenuta della prestazione e la risoluzione per eccessiva onerosità. Tuttavia, come esaminato dalla dottrina, questi mezzi non garantirebbero a pieno la posizione del conduttore, il quale potrebbe avere interesse a proseguire la locazione una volta terminata l'emergenza. Diversamente, nonostante le attuali posizioni assunte dalla recente giurisprudenza in materia come l'impossibilità parziale temporanea della prestazione, un buon compromesso resta l'invito delle parti alla rinegoziazione delle condizioni contrattuali.

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La nuova ipotesi di mediazione obbligatoria: le cause per inadempimento da COVID-19 e le procedure di sfratto

22 Settembre 2020 | di Roberta Nardone

Mediazione obbligatoria (locazione)

Il legislatore ha previsto una nuova ipotesi di mediazione obbligatoria introducendo, in sede di conversione del d.l. 28/2020, un comma 6-ter all'art.3 d.l. n. 6/2020. La norma opera con riferimento alle controversie inerenti obbligazioni contrattuali nelle quali il rispetto delle misure di contenimento disposte durante l'emergenza epidemiologica da COVID-19 possa avere inciso sulla tempestività ed esattezza dell'adempimento del debitore. Alcuna novità, tuttavia, risulta introdotta con riferimento alla individuazione dei procedimenti per i quali la mediazione non costituisce condizione di procedibilità e, tra questi, la fase sommaria dei procedimenti per convalida di licenza e sfratto.

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Covid-19, sopravvenienze e locazioni commerciali

15 Settembre 2020 | di Luca Crotti

Risoluzione del contratto di locazione per fatto del conduttore

L'emergenza Covid-19 e il conseguente lockdown (factum principis) che hanno interessato i rapporti di conduzione della maggior parte degli esercizi commerciali, sono accadimenti che ricadono (non nell'area dell'impossibilità sopravvenuta ma) sotto la disciplina dell'eccessiva onerosità sopravvenuta della prestazione (artt. 1467 ss. c.c.), come anche confermato, nella specifica sedes materiae, dall'1584, comma 1, c.c. Appare comunque consigliabile, nella denegata previsione di futuri ed eventuali provvedimenti restrittivi imposti dalla pubblica autorità, inserire nei contratti, sia nuovi che già in essere, un apposito regolamento pattizio della sopravvenienza in esame.

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L'imperfetta autonomia del condominio parziale

03 Settembre 2020 | di Roberta Nardone

Condominio parziale

Gli edifici in condominio sono caratterizzati dalla compresenza di porzioni immobiliari di proprietà esclusiva e di porzioni immobiliari di proprietà comune. Laddove la “destinazione oggettiva” del bene/impianto non sia funzionalizzata a fornire utilità a tutte le unità immobiliari ma solo ad alcune di esse sussiste, ex lege, il c.d. condominio parziale. La parzialità, tuttavia, afferisce ad un mero rapporto interno senza che ciò possa spiegare effetti all'esterno e, quindi, verso i terzi (in sede processuale), e non determina la nascita di un sub condominio.

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