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Gli elementi probatori oggetto di valutazione nell'azione di regolamento di confini

17 Febbraio 2021 | di Alberto Celeste

Regolamento di confini (Azione di)

L'azione di regolamento di confini è volta ad individuare l'esatto tracciato della linea confinaria e può essere utilizzata da ciascuno dei proprietari che abbia interesse ad eliminare, tramite l'autorità giudiziaria, una situazione di incertezza sul confine con il fondo limitrofo allo scopo di adeguare la situazione di fatto a quella di diritto. Trattasi di azione c.d. duplice, perché a ciascuna delle parti spetta l'onere di provare l'estensione del proprio immobile: ai fini dell'incidenza dell'onere probatorio, la posizione dell'attore e quella del convenuto sono sostanzialmente uguali, incombendo a ciascuno di essi allegare e fornire qualsiasi mezzo di prova idoneo all'accertamento dell'esatta linea di confine. In quest'ottica, il giudice non può arrestare la propria indagine all'esame dei titoli di una sola parte, ma deve prendere in considerazione anche quelli dell'altra e procedere all'esame dei luoghi per riscontrare la corrispondenza del confine a quello risultante dall'esame comparativo dei titoli, determinando, in caso di difformità, il confine sulla base dei titoli stessi; se, viceversa, questi ultimi non contengono elementi per la determinazione del suddetto confine, il medesimo giudice deve ricorrere ad altri mezzi di prova, tra cui, in via residuale, le mappe catastali.

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La cessione del contratto di locazione per effetto della cessione dell'azienda: aspetti peculiari e problematiche

10 Febbraio 2021 | di Roberta Nardone

Azienda (cessione)

La disciplina generale in tema di cessione del contratto è derogata dall'art. 36 della l. n. 392/1978 che, con riferimento agli immobili ad uso commerciale, consente la cessione della locazione, anche in mancanza del consenso del locatore, purchè sia contestualmente trasferita o affittata l'azienda e sia data comunicazione al locatore. La ratio legis consiste nell'agevolare il trasferimento delle aziende, il subentro nel godimento degli immobili locati e nella tutela dell'avviamento commerciale. Solo la comunicazione della cessione al locatore la rende efficace nei confronti di quest'ultimo e costituisce la condizione perché Il terzo (cessionario) subentri al conduttore (cedente) nella posizione che questi aveva nel contratto di locazione. Il locatore può contare sul protrarsi della responsabilità del cedente per il pagamento del canone, nel caso di inadempimento del cessionario, salvo che egli stesso dichiari espressamente di liberarlo. Il vincolo che si crea tra cedente (non liberato) e cessionario, è ex lege, salvo diversa esplicita volontà espressa dal locatore, un vincolo di responsabilità sussidiaria, caratterizzata dal beneficium ordinis, che consente, perciò, al locatore/ceduto, anche nel caso di opponibilità della cessione, di agire contro quest'ultimo per l'adempimento delle obbligazioni principali del contratto, dopo che si sia consumato l'inadempimento del nuovo conduttore, per la cui constatazione è sufficiente la costituzione in mora. L'opposizione del locatore per gravi motivi, invece, produce l'effetto immediato di sospendere, nei confronti del contraente ceduto, l'efficacia della cessione della locazione, sino a quando non risulti definita, nella sede giudiziale, l'assenza dei dedotti gravi motivi.

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La costituzione del supercondominio: atto formale o ipso jure et facto?

03 Febbraio 2021 | di Luca Santarelli

Supercondominio (costituzione e parti comuni)

Con l'art. 1117-bis c.c., il legislatore ha voluto inquadrare a livello normativo quello che in gergo è definito il "Supercondominio", e cioè il Condominio di stabili o edifici. Ciò che ha generato confusione è l'interpretazione degli operatori del diritto: alcuni ritengono la necessità che il Supercondominio abbia un atto formale che lo costituisca, mentre altri invece ritengono che lo sia nei fatti quando uno o più beni siano a comune tra due o più stabili.

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Sfratto e clausola compromissoria

25 Gennaio 2021 | di Roberta Nardone

Arbitrato e clausola compromissoria (condominio)

Sono deferibili agli arbitri le controversie in materia di locazione? In presenza di una clausola compromissoria la controversia locatizia è suscettibile di essere definita mediante procedimento per convalida?

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La ripartizione delle spese in condominio: criteri convenzionali e criteri legali

14 Gennaio 2021 | di Roberta Nardone

Spese (criteri generali di ripartizione)

I criteri legali di ripartizione delle spese condominiali sono tre: il riparto proporzionale (art. 1123, comma 1, c.c.), quello in base all'uso differenziato (art. 1123, comma 2, c.c.) e quello in base all'uso separato (art. 1123, comma 3, c.c.). Negli artt. 1124, 1125 e 1126 c.c. sono fissati i criteri legali per la ripartizione delle spese di alcune tipologie specifiche di beni condominiali. Al di fuori di questi metodi di divisione delle spese, sono ammissibili “criteri in deroga” o convenzionali. L'art. 1138 c.c. non inserisce, infatti, le norme codicistiche sulla ripartizione delle spese tra quelle “inderogabili”, sicchè il condominio può derogare ai criteri legali con delibera assunta all'unanimità dei partecipanti alla comunione o con regolamento condominiale contrattuale predisposto dall'originario unico proprietario o dal costruttore e richiamato nei singoli atti di acquisto e che operi la modifica dei criteri legali di cui all'art. 1123 c.c. o la modifica di un precedente regolamento contrattuale.

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Prorogata al 30 giugno 2021 la sospensione dell'esecuzione degli sfratti: una soluzione che suscita perplessità

11 Gennaio 2021 | di Paolo Scalettaris

Esecuzione per rilascio

Il nuovo decreto “milleproroghe” prevede - peraltro, solo per alcune fattispecie di titoli esecutivi per il rilascio - la proroga fino al 30 giugno 2021 della sospen¬sione dell'esecuzione dei provvedimenti di rilascio già disposta con decorrenza dal 17 marzo 2020 dal d.l. n. 18/2020. L'iniziativa - assunta in presenza di un problema reale e grave derivante dalle difficoltà che investono le con¬dizioni personali ed economiche di molti inquilini che si trovano nell'impossibilità di fare fronte all'obbligo di pagamento del canone di locazione - dà, però, al problema una soluzione che suscita molti dubbi. Nel testo che segue, vengono posti a confronto i contenuti del provvedimento di proroga e della di¬sposizione originaria di sospensione e vengono esaminati i profili del nuovo provvedimento che de¬stano perplessità.

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La sospensione dell'esecuzione dei provvedimenti di rilascio di immobili nel decreto «Milleproroghe 2021»

08 Gennaio 2021 | di Roberta Nardone

Esecuzione per rilascio

I provvedimenti volti a fronteggiare l’emergenza epidemiologica e i provvedimenti di fine anno (il Milleproroghe e la legge di Bilancio) comprendono molte disposizioni in materia di Giustizia che rendono opportuno fornire un quadro riepilogativo delle principali modifiche che riguardano la giustizia civile e penale.

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Legge di bilancio 2021 e decreto mille proroghe: le novità del settore immobiliare

07 Gennaio 2021 | di Maurizio Tarantino

Recupero edilizio

Numerose sono le modifiche apportate alla disciplina del superbonus introdotta dal decreto “Rilancio” (art. 119 d.l. n. 34/2020). Si tratta di ritocchi che, per lo più, ne ampliano l'ambito di applicazione, come la spettanza del beneficio anche in mancanza del condominio, in favore dell'unico proprietario, a condizione che il numero delle unità immobiliari facenti parte dell'edificio sia compreso tra due e quattro, oppure anche in riferimento ad edifici sprovvisti di attestato di prestazione energetica, purché a fine lavori si raggiunga una determinata classe energetica. Quanti agli aspetti locatizi, l'annuncio della proroga al blocco degli sfratti ha scatenato il malcontento dei proprietari di casa; nel frattempo, però, è stato inserito il nuovo incentivo per chi abbassa il canone. Due misure (forse) non ancora sufficienti per questo periodo di Covid-19.

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Il Condominio tra fictio juris e soggettività giuridica

05 Gennaio 2021 | di Luca Santarelli

Parti comuni (relazione di accessorietà)

La Riforma del 2013 non ha apportato alcuna novità ad un aspetto del diritto condominiale molto rilevante: la veste giuridica del Condominio. Da sempre in dottrina e in giurisprudenza viene rincorso l'obiettivo di catalogare la personalità del Condominio e la partita si gioca tra coloro che lo ritengono investito di personalità giuridica al pari delle società, e coloro che gli riconoscono un mero status di soggettività giuridica, ed ancora chi lo ritiene, infine, un contenitore vuoto, una vera e propria fictio juris

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Il cappotto (di astrakan) dell'edificio: la non agevole ripartizione delle spese per la posa dei pannelli isolanti e i quorum di deliberazione

21 Dicembre 2020 | di Gianluigi Frugoni

Spese (criteri generali di ripartizione)

Le spese erogate per l'installazione del “cappotto termico” sui muri perimetrali dell'edificio non si riconducono alle opere di conservazione, avendo esse altre finalità e natura; invero, l'opera consiste nell'applicazione sui muri perimetrali dell'edificio di pannelli isolanti di vario materiale, coperti da un rasante protettivo con finitura realizzata mediante particolari intonaci; la relativa spesa non mira a conservare l'integrità dei muri, né consta nella loro riparazione per deterioramento, ma mira a migliorarne la funzione di isolamento termico; ne consegue che la spesa fa conseguire ai proprietari un'utilità nel godimento dei muri perimetrali, che non ha alcuna relazione con il valore delle quote millesimali, essendo l'opera destinata a servire i condomini in misura diversa.

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