Focus

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Il rapporto (non sempre armonioso) tra assemblee e superassemblee e la pregiudicata facoltà all'impugnazione

08 Aprile 2021 | di Luca Santarelli

Supercondominio (assemblea e amministratore)

Con l'ancora oggi incompleta introduzione della disciplina dei condominii di edifici, sono sorte problematiche interpretative e difficoltà pratiche sulla convivenza e interazione tra le assemblee dei singoli stabili e quelle del supercondominio con, per effetto domino, problematiche rilevanti sulla fattibile impugnazione delle super-delibere annullabili da parte dei diritti interessati, i singoli condomini.

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Le (variegate) infiltrazioni dai beni comuni a danno delle proprietà esclusive

01 Aprile 2021 | di Vito Amendolagine

Responsabilità per parti comuni in custodia

L’art. 2051 c.c. - secondo cui ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito - ha trovato, frequente e variegata, applicazione anche nel regime del condominio degli edifici, dove l'ente, in veste di custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno.

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Convalida di sfratto e morosità sopravvenuta

31 Marzo 2021 | di Roberta Nardone

Convalida di licenza e sfratto

La morosità maturata successivamente alla notificazione dell'intimazione non può giustificare un provvedimento di convalida non essendosi instaurato, sulla stessa, rituale tempestivo contraddittorio in quanto oggetto di prima allegazione soltanto in sede di udienza ex art. 660 c.p.c.

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L’Installazione delle colonnine elettriche in condominio

15 Marzo 2021 | di Maurizio Tarantino

Innovazioni ordinarie e agevolate

La mobilità elettrica è una delle forme più mature per ridurre il nostro impatto sull’ambiente. Oggi, nella presa di coscienza della centralità della questione ambientale, si è raggiunta anche la consapevolezza dell’impossibilità di prolungare quel modello di vita, di valori e consumi, che avvia un completo cambio di paradigma, ampliando quanto più possibile la mobilità pubblica e integrandola con quella condivisa e con i mezzi per la micromobilità cittadina. Diventerà, pertanto, centrale e fondamentale il ruolo dei condomìni, che dovranno essere pensati e gestiti con un’attenzione prioritaria verso le esigenze di questi nuovi sistemi di mobilità.

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Le maggioranze assembleari per i lavori del superbonus 110% in condominio

08 Marzo 2021 | di Maurizio Tarantino

Assemblea (quorum costitutivi e deliberativi)

La l. n. 126/2020 integra la disposizione contenuta in precedenza nel d.l. n. 104/2020 e prevede adesso, nell'art. 119 del d.l. n. 34/2020, convertito dalla l. n. 77/2020, l'inserimento, dopo il comma 9, di un nuovo comma 9-bis, ai sensi del quale le deliberazioni dell'assemblea del condominio che hanno per oggetto l'approvazione degli interventi previsti dall'art. 119 stesso e degli eventuali finanziamenti finalizzati agli stessi, nonché dell'adesione, al posto delle detrazioni fiscali, all'opzione per la cessione o per lo sconto previsto dall'art. 121, sono approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno un terzo del valore dell'edificio. Nonostante la novità, restano ancora dei dubbi sugli aspetti della disciplina sul cosiddetto superbonus 110% per quanto riguarda la maggioranza necessaria per approvare le delibere.

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Condutture passanti e presunzione di condominialità: le colonne d'ercole del “punto di diramazione” e del “punto di utenza”

04 Marzo 2021 | di Gian Andrea Chiesi

Parti comuni (presunzione e titolo contrario)

I tubi e le condutture passanti all'interno delle unità immobiliari in proprietà esclusiva, sebbene strutturalmente facenti parte degli impianti centralizzati, consegnano all'interprete una plastica rappresentazione della difficoltà - concettuale, prima ancora che giuridica - che, nell'àmbito del condominio, si ha nel separare beni comuni e privati.

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Gli elementi probatori oggetto di valutazione nell'azione di regolamento di confini

17 Febbraio 2021 | di Alberto Celeste

Regolamento di confini (Azione di)

L'azione di regolamento di confini è volta ad individuare l'esatto tracciato della linea confinaria e può essere utilizzata da ciascuno dei proprietari che abbia interesse ad eliminare, tramite l'autorità giudiziaria, una situazione di incertezza sul confine con il fondo limitrofo allo scopo di adeguare la situazione di fatto a quella di diritto. Trattasi di azione c.d. duplice, perché a ciascuna delle parti spetta l'onere di provare l'estensione del proprio immobile: ai fini dell'incidenza dell'onere probatorio, la posizione dell'attore e quella del convenuto sono sostanzialmente uguali, incombendo a ciascuno di essi allegare e fornire qualsiasi mezzo di prova idoneo all'accertamento dell'esatta linea di confine. In quest'ottica, il giudice non può arrestare la propria indagine all'esame dei titoli di una sola parte, ma deve prendere in considerazione anche quelli dell'altra e procedere all'esame dei luoghi per riscontrare la corrispondenza del confine a quello risultante dall'esame comparativo dei titoli, determinando, in caso di difformità, il confine sulla base dei titoli stessi; se, viceversa, questi ultimi non contengono elementi per la determinazione del suddetto confine, il medesimo giudice deve ricorrere ad altri mezzi di prova, tra cui, in via residuale, le mappe catastali.

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La cessione del contratto di locazione per effetto della cessione dell'azienda: aspetti peculiari e problematiche

10 Febbraio 2021 | di Roberta Nardone

Azienda (cessione)

La disciplina generale in tema di cessione del contratto è derogata dall'art. 36 della l. n. 392/1978 che, con riferimento agli immobili ad uso commerciale, consente la cessione della locazione, anche in mancanza del consenso del locatore, purchè sia contestualmente trasferita o affittata l'azienda e sia data comunicazione al locatore. La ratio legis consiste nell'agevolare il trasferimento delle aziende, il subentro nel godimento degli immobili locati e nella tutela dell'avviamento commerciale. Solo la comunicazione della cessione al locatore la rende efficace nei confronti di quest'ultimo e costituisce la condizione perché Il terzo (cessionario) subentri al conduttore (cedente) nella posizione che questi aveva nel contratto di locazione. Il locatore può contare sul protrarsi della responsabilità del cedente per il pagamento del canone, nel caso di inadempimento del cessionario, salvo che egli stesso dichiari espressamente di liberarlo. Il vincolo che si crea tra cedente (non liberato) e cessionario, è ex lege, salvo diversa esplicita volontà espressa dal locatore, un vincolo di responsabilità sussidiaria, caratterizzata dal beneficium ordinis, che consente, perciò, al locatore/ceduto, anche nel caso di opponibilità della cessione, di agire contro quest'ultimo per l'adempimento delle obbligazioni principali del contratto, dopo che si sia consumato l'inadempimento del nuovo conduttore, per la cui constatazione è sufficiente la costituzione in mora. L'opposizione del locatore per gravi motivi, invece, produce l'effetto immediato di sospendere, nei confronti del contraente ceduto, l'efficacia della cessione della locazione, sino a quando non risulti definita, nella sede giudiziale, l'assenza dei dedotti gravi motivi.

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La costituzione del supercondominio: atto formale o ipso jure et facto?

03 Febbraio 2021 | di Luca Santarelli

Supercondominio (costituzione e parti comuni)

Con l'art. 1117-bis c.c., il legislatore ha voluto inquadrare a livello normativo quello che in gergo è definito il "Supercondominio", e cioè il Condominio di stabili o edifici. Ciò che ha generato confusione è l'interpretazione degli operatori del diritto: alcuni ritengono la necessità che il Supercondominio abbia un atto formale che lo costituisca, mentre altri invece ritengono che lo sia nei fatti quando uno o più beni siano a comune tra due o più stabili.

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Sfratto e clausola compromissoria

25 Gennaio 2021 | di Roberta Nardone

Arbitrato e clausola compromissoria (condominio)

Sono deferibili agli arbitri le controversie in materia di locazione? In presenza di una clausola compromissoria la controversia locatizia è suscettibile di essere definita mediante procedimento per convalida?

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