Focus

Focus

Decreto sostegni bis: (nuovo) percorso condiviso per la ricontrattazione delle locazioni commerciali

09 Settembre 2021 | di Maurizio Tarantino

Canone (riduzione e autoriduzione)

Sulla Gazzetta Ufficiale n. 176 del 24 luglio 2021, è stata pubblicata la legge di conversione (23 luglio 2021, n. 106), con modificazioni, del decreto-legge 25 maggio 2021, n. 73, recante misure urgenti connesse all'emergenza da COVID-19, per le imprese, il lavoro, i giovani, la salute e i servizi territoriali. Il legislatore (Decreto Sostegni Bis), con l'art. 4-bis, ha sostituito il precedente art. 6-novies del d.l. n. 41/2021 (Decreto Sostegni I). La nuova disposizione dispone che le parti sono chiamate a collaborare in buona fede per una riduzione massima di 5 mensilità; tuttavia, come la precedente disposizione, la norma indica le condizioni per potere ottenere la riduzione, ma non impone una sanzione in caso di inosservanza.

Leggi dopo

La riassunzione dei processi a seguito dell'incostituzionalità della seconda proroga della sospensione delle procedure esecutive sull'abitazione principale

01 Settembre 2021 | di Maurizio Tarantino

Esecuzione per rilascio

L'art. 54-ter del d.l. n. 18/2020 ha destato grandi perplessità tra gli operatori del settore delle esecuzioni immobiliari per il suo impatto nel processo esecutivo. Per tali motivi, a seguito delle contestazioni dei giudici di merito, con la sentenza n. 128 del 22 giugno 2021, il giudice delle leggi ha dichiarato l'illegittimità costituzionale - con riferimento agli artt. 3, comma 1, e 24, commi 1 e 2, Cost. - dell'art. 13, comma 14, del d.l. 31 dicembre 2020, n. 183, come convertito, nella parte in cui ha previsto la seconda proroga (dal 1° gennaio al 30 giugno 2021), disponendo la temporanea sospensione delle procedure esecutive aventi ad oggetto l'abitazione principale, poiché il bilanciamento ad essa sotteso è divenuto, nel tempo, irragionevole e sproporzionato, avendo il legislatore prorogato una misura generalizzata e di extrema ratio, mentre avrebbe dovuto specificare i presupposti soggettivi e oggettivi della misura, anche eventualmente demandando al vaglio dello stesso giudice dell'esecuzione il contemperamento in concreto degli interessi in gioco.

Leggi dopo

Amianto in condominio: tutela della salute dei condomini

17 Agosto 2021 | di Nicola Frivoli

Sicurezza nei luoghi di lavoro

L'amianto in tutte le sue forme è stato bandito con la l. 27 novembre 1992 n. 257, al fine di garantire la tutela della salute dei cittadini. L'esposizione all'eternit comporta conseguenze negative per la salute dei condomini sia con riferimento alle strutture condominiali esterne che quelle interne, più difficilmente individuabili. L'inerzia della compagine condominiale, nel caso di presenza di amianto all'interno di un appartamento, nelle parti comuni, comporta un risarcimento dei danni patrimoniale e non patrimoniale nei confronti di coloro che subiscono l'eccessiva esposizione alla sostanza inquinante.

Leggi dopo

Revoca giudiziale dell'amministratore in prorogatio: contrapposti orientamenti di un problema sempre più attuale

11 Agosto 2021 | di Maurizio Tarantino

Amministratore (durata e prorogatio)

L'amministratore di condominio, dal punto di vista esterno, è il rappresentante dei condomini (art. 1131 c.c.) mentre, dal punto di vista interno, è un mero esecutore atteso che, suo compito principale, è di eseguire le delibere assembleari e curare il rispetto del regolamento di condominio (art. 1130, comma 1, c.c.). L'obbligo giuridico dell'amministratore di condominio postula che, in mancanza di nomina o in presenza di conferma avvenuta con maggioranza insufficiente, l'amministratore rimanga in carica con tutti i poteri. Tale situazione si protrae fino ad una nuova nomina che può avvenire sia ad opera dell'assemblea, sia ad opera del Tribunale su ricorso anche di un solo condomino o, secondo la nuova normativa sul condominio, anche su ricorso dello stesso amministratore. Durante il regime di prorogatio, però, si è posto il problema della possibile revoca giudiziale. Nonostante gli orientamenti contrapposti, ogni condomino può rivolgersi all'Autorità giudiziaria per la nomina di un nuovo amministratore; in questo caso, il regime di prorogatio viene a terminare a seguito di accettazione dell'incarico da parte del nuovo rappresentante nominato dall'Autorità giudiziaria.

Leggi dopo

Animali in condominio: soluzioni e contrasti giurisprudenziali dopo la riforma

12 Luglio 2021 | di Maurizio Tarantino

Animali in condominio

La l. 11 dicembre 2012, n. 220 (recante "Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici") ha introdotto nel nostro ordinamento una norma di indubbio interesse per gli amanti degli animali. In particolare, la nuova formulazione dell'art. 1138 c.c. prevede che le norme del regolamento condominiale non possono vietare di possedere o detenere animali domestici. Si è discusso in dottrina e in giurisprudenza se la modifica del precetto da ultimo richiamato abbia inciso anche sui regolamenti esistenti, facendo cadere le limitazioni o i divieti. Nonostante la diversità di posizioni, soluzioni e contrasti in materia, gli animali continuano a rivestire un aspetto importante nella vita dei condomini. Difatti, il divieto di detenere animali domestici nel proprio appartamento significa menomare un preciso diritto del condomino di disporre come crede del proprio bene.

Leggi dopo

Blocco dell'esecuzione immobiliare e della procedura di sfratto: illegittimità costituzionale ed effetti sulla compravendita

23 Giugno 2021 | di Maurizio Tarantino

Esecuzione per rilascio

Tra le recenti misure introdotte al fine di contenere gli effetti negativi dell'emergenza epidemiologica da Covid-19, è stata prorogata sino al 30 giugno 2021 la sospensione delle procedure esecutive immobiliari aventi ad oggetto l'abitazione principale del debitore e la sospensione dell'esecuzione dei provvedimenti di rilascio degli immobili. È chiaro che la normativa d'urgenza, sino ad oggi adottata, ha comportato penalizzanti ripercussioni nel settore del recupero crediti e, in particolare, delle esecuzioni immobiliari. Dopo l'entrata in vigore del c.d. decreto Milleproroghe, i primi provvedimenti emessi da alcuni Tribunali italiani lasciano intendere che la sospensione delle esecuzioni immobiliari relative alla prima casa riguardi le sole procedure già pendenti. A seguito delle censure sull'illegittimità costituzionale delle norme sull'esecuzione immobiliare, finalmente, la Consulta ha dichiarato la seconda proroga incostituzionale in quanto non è più proporzionato il bilanciamento tra la tutela in giudizio del creditore e quella del debitore nelle esecuzioni sull'abitazione principale.

Leggi dopo

La nuova norma in tema di “ricontrattazione delle locazioni commerciali”

09 Giugno 2021 | di Paolo Scalettaris

Canone (riduzione e autoriduzione)

In sede di conversione in legge - con la l. n. 69/2021 - del d.l. n. 41 (decreto “Sostegni”) è stato introdotto l'art. 6-nonies diretto a prevedere la “ricontrattazione delle locazioni commerciali”. Il testo della norma è costituito, però, solamente da una parte del testo che, in origine, era stato predisposto: ciò che è presente è solo l'enunciazione dell'obiettivo costituito dalla rideterminazione del canone per le locazioni che vedano nella veste di conduttori imprenditori commerciali la cui attività abbia subìto una “significativa” riduzione in conseguenza dell'epidemia da Covid-19. Manca, invece, ogni indicazione sia circa le modalità di svolgimento dell'attività di ricontrattazione da essa prevista sia circa i contenuti ed i limiti di tale attività di rideterminazione del canone, il che induce a dubitare della stessa concreta applicabilità della norma.

Leggi dopo

Nuova proroga degli Sfratti 2021: profili di incostituzionalità e novità legislative introdotte dal Decreto Sostegni

27 Maggio 2021 | di Maurizio Tarantino

Esecuzione per rilascio

È stata pubblicata in Gazzetta Ufficiale la l. 69/2021 che ha convertito il d.l. 41/2021, noto come Decreto Sostegni. L'art. 40-quater di tale decreto, introdotto dal Senato, reca la proroga della sospensione dell'esecuzione dei provvedimenti di rilascio degli immobili, limitatamente ai casi ivi previsti.

Leggi dopo

La rappresentanza negoziale dell’amministratore di condominio connessa con la stipula di contratti relativi alla manutenzione ordinaria

11 Maggio 2021 | di Nicola Frivoli

Amministratore (rappresentanza sostanziale)

L’amministratore, in quanto mandatario del condominio, è titolare nei confronti dello stesso di una duplice rappresentanza sostanziale e processuale. Il criterio per individuare l’àmbito di azione dello stesso amministratore è costituito dall’oggetto dei propri atti, ovvero pieno potere decisionale quando si tratti di assumere determinazioni che rientrano nella sfera delle attribuzioni assegnategli dal codice civile o dalle leggi vigenti, oppure limitato perché soggetto ad autorizzazione dell’assemblea condominiale o definito per prescrizione regolamentare. L’art. 1131 c.c. si occupa di entrambi i profili della rappresentanza. Nella presente disamina, si approfondirà la rappresentanza negoziale connessa con la stipula di contratti relativi alla manutenzione ordinaria.

Leggi dopo

Il leasing immobiliare abitativo

03 Maggio 2021 | di Patrizia Petrelli

Leasing immobiliare

Con la l. 28 dicembre 2015, n. 208 (Legge di stabilità 2016) è stata introdotta una disciplina specifica in tema di locazione finanziaria di immobile da adibire ad abitazione principale, allo scopo di imprimere una maggiore diffusione al leasing abitativo, mai realmente decollato nel nostro Paese, nonché di favorire, da un lato, anche la ripresa del mercato immobiliare e, dall’altro, di agevolare l'acquisto o la costruzione della c.d. prima casa (o meglio, dell'abitazione principale) da parte delle famiglie in generale e, in particolare, delle giovani coppie attraverso strumenti alternativi al tradizionale credito bancario (in particolare al tradizionale strumento del mutuo ipotecario). Rispetto al mutuo, il leasing consente di poter ottenere un finanziamento in grado di coprire l'intero valore dell'abitazione, di fissare liberamente l'importo (e la periodicità) della rata della locazione finanziaria e dell’eventuale riscatto finale, e di non dover concedere alcuna ipoteca, restando il concedente proprietario del bene fino al riscatto.

Leggi dopo

Pagine