Focus

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Blocco dell'esecuzione immobiliare e della procedura di sfratto: illegittimità costituzionale ed effetti sulla compravendita

23 Giugno 2021 | di Maurizio Tarantino

Esecuzione per rilascio

Tra le recenti misure introdotte al fine di contenere gli effetti negativi dell'emergenza epidemiologica da Covid-19, è stata prorogata sino al 30 giugno 2021 la sospensione delle procedure esecutive immobiliari aventi ad oggetto l'abitazione principale del debitore e la sospensione dell'esecuzione dei provvedimenti di rilascio degli immobili. È chiaro che la normativa d'urgenza, sino ad oggi adottata, ha comportato penalizzanti ripercussioni nel settore del recupero crediti e, in particolare, delle esecuzioni immobiliari. Dopo l'entrata in vigore del c.d. decreto Milleproroghe, i primi provvedimenti emessi da alcuni Tribunali italiani lasciano intendere che la sospensione delle esecuzioni immobiliari relative alla prima casa riguardi le sole procedure già pendenti. A seguito delle censure sull'illegittimità costituzionale delle norme sull'esecuzione immobiliare, finalmente, la Consulta ha dichiarato la seconda proroga incostituzionale in quanto non è più proporzionato il bilanciamento tra la tutela in giudizio del creditore e quella del debitore nelle esecuzioni sull'abitazione principale.

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La nuova norma in tema di “ricontrattazione delle locazioni commerciali”

09 Giugno 2021 | di Paolo Scalettaris

Canone (riduzione e autoriduzione)

In sede di conversione in legge - con la l. n. 69/2021 - del d.l. n. 41 (decreto “Sostegni”) è stato introdotto l'art. 6-nonies diretto a prevedere la “ricontrattazione delle locazioni commerciali”. Il testo della norma è costituito, però, solamente da una parte del testo che, in origine, era stato predisposto: ciò che è presente è solo l'enunciazione dell'obiettivo costituito dalla rideterminazione del canone per le locazioni che vedano nella veste di conduttori imprenditori commerciali la cui attività abbia subìto una “significativa” riduzione in conseguenza dell'epidemia da Covid-19. Manca, invece, ogni indicazione sia circa le modalità di svolgimento dell'attività di ricontrattazione da essa prevista sia circa i contenuti ed i limiti di tale attività di rideterminazione del canone, il che induce a dubitare della stessa concreta applicabilità della norma.

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Nuova proroga degli Sfratti 2021: profili di incostituzionalità e novità legislative introdotte dal Decreto Sostegni

27 Maggio 2021 | di Maurizio Tarantino

Esecuzione per rilascio

È stata pubblicata in Gazzetta Ufficiale la l. 69/2021 che ha convertito il d.l. 41/2021, noto come Decreto Sostegni. L'art. 40-quater di tale decreto, introdotto dal Senato, reca la proroga della sospensione dell'esecuzione dei provvedimenti di rilascio degli immobili, limitatamente ai casi ivi previsti.

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La rappresentanza negoziale dell’amministratore di condominio connessa con la stipula di contratti relativi alla manutenzione ordinaria

11 Maggio 2021 | di Nicola Frivoli

Amministratore (rappresentanza sostanziale)

L’amministratore, in quanto mandatario del condominio, è titolare nei confronti dello stesso di una duplice rappresentanza sostanziale e processuale. Il criterio per individuare l’àmbito di azione dello stesso amministratore è costituito dall’oggetto dei propri atti, ovvero pieno potere decisionale quando si tratti di assumere determinazioni che rientrano nella sfera delle attribuzioni assegnategli dal codice civile o dalle leggi vigenti, oppure limitato perché soggetto ad autorizzazione dell’assemblea condominiale o definito per prescrizione regolamentare. L’art. 1131 c.c. si occupa di entrambi i profili della rappresentanza. Nella presente disamina, si approfondirà la rappresentanza negoziale connessa con la stipula di contratti relativi alla manutenzione ordinaria.

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Il leasing immobiliare abitativo

03 Maggio 2021 | di Patrizia Petrelli

Leasing immobiliare

Con la l. 28 dicembre 2015, n. 208 (Legge di stabilità 2016) è stata introdotta una disciplina specifica in tema di locazione finanziaria di immobile da adibire ad abitazione principale, allo scopo di imprimere una maggiore diffusione al leasing abitativo, mai realmente decollato nel nostro Paese, nonché di favorire, da un lato, anche la ripresa del mercato immobiliare e, dall’altro, di agevolare l'acquisto o la costruzione della c.d. prima casa (o meglio, dell'abitazione principale) da parte delle famiglie in generale e, in particolare, delle giovani coppie attraverso strumenti alternativi al tradizionale credito bancario (in particolare al tradizionale strumento del mutuo ipotecario). Rispetto al mutuo, il leasing consente di poter ottenere un finanziamento in grado di coprire l'intero valore dell'abitazione, di fissare liberamente l'importo (e la periodicità) della rata della locazione finanziaria e dell’eventuale riscatto finale, e di non dover concedere alcuna ipoteca, restando il concedente proprietario del bene fino al riscatto.

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La previsione del regolamento di condominio circa la partecipazione dei condomini all'assemblea in modalità di videoconferenza

23 Aprile 2021 | di Paolo Scalettaris

Assemblea (adempimenti preliminari)

L'art. 66 disp. att. c.c. - così come recentemente modificato dalla l. n. 126/2020 e successivamente dalla l. n. 159/2020 - detta alcune disposizioni a proposito della partecipazione alle assemblee condominiali con modalità di videoconferenza. La norma, così come modificata, condiziona la possibilità della partecipazione all'assemblea con tale modalità alla presenza di una specifica previsione nel regolamento di condominio oppure, in difetto, al consenso della maggioranza dei condomini. E', dunque, importante che sia chiarito quale debba essere il contenuto della previsione in materia del regolamento di condominio. ll testo che segue ha appunto la finalità di esaminare le questioni cui la clausola regolamentare in materia deve dare risposta e di individuare la corretta formulazione di una tale clausola della quale viene proposto un possibile testo.

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Le clausole del contratto in tempo di Covid-19

19 Aprile 2021 | di Augusto Cirla

Canone (determinazione)

Il contratto di locazione, per sua natura, è un contratto che si proietta nel futuro, in quanto si propone di regolamentare i rapporti tra le parti per un considerevole lasso di tempo; ciò avviene, necessariamente, sulla base della situazione, delle conoscenze, delle esigenze e degli interessi economici dei contraenti al momento della stipulazione. Circostanze successive alla conclusione del contratto potrebbero tuttavia incidere sull'equilibrio del contratto, determinando cioè uno squilibrio economico tra le prestazioni: soprattutto con riferimento alle sopravvenienze c.d. atipiche, cioè non previste e disciplinate espressamente dalla legge. Si pone così il problema di individuare quale possa essere il percorso che meglio tuteli gli interessi dei contraenti, a fronte della mutata situazione di riferimento. L'emergenza sanitaria Covid e le misure restrittive via via adottate dal Governo contro la diffusione del virus, hanno riportato con forza l'attenzione sulla tematica, al punto da imporre, per il futuro, la previsione in contratto di apposite clausole finalizzate a prevenire, sotto tale profilo, l'insorgere di conflitti tra locatore e conduttore in tema di misura del canone da corrispondere nel ripetersi di similari situazioni a quella verificatasi con la pandemia Covid.

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La videosorveglianza a seguito delle linee guida della corte di giustizia ue e del comitato europeo per la protezione dei dati

14 Aprile 2021 | di Maurizio Tarantino

Videosorveglianza

La materia della videosorveglianza si colloca nel pieno della disciplina della privacy. A tal proposito, si rammenta che il trattamento dei dati in relazione alle attività di amministrazione condominiali comporta un importante impatto sociale e culturale, considerando la percentuale della popolazione che oggi vive all'interno di condomini. L'adozione di procedure tecniche ad organizzative adeguate in relazione ai dati trattati dagli amministratori ha soprattutto l'obiettivo di fornire le garanzie a favore della collettività interessata e non semplicemente, quindi, di garantire la categoria dei soggetti che svolgono la professione. Successivamente alla riforma della normativa condominiale, possiamo affermare che, oggi, la materia della privacy è un sistema articolato di procedure tecniche ed organizzative studiate appositamente per l'applicazione, in àmbito condominiale, della normativa in materia di trattamento dei dati personali, sia relativamente al condominio, sia per gli studi di amministrazione condominiale, indipendentemente dalla forma giuridica in cui questi esercitano. L'obiettivo che si è voluto raggiungere è stato quello di creare un modello di applicazione univoca della normativa prevista dal Reg. UE 16/679 (GDPR), e Codice Privacy (d.lgs. n. 196/2003), anche in considerazione del d.lgs. n. 101/2018. Da ultimo, le tanto attese “Guidelines 3/2019” che hanno fornito indicazioni scrupolose sull'impiego della videosorveglianza in ambito pubblico e privato.

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Il rapporto (non sempre armonioso) tra assemblee e superassemblee e la pregiudicata facoltà all'impugnazione

08 Aprile 2021 | di Luca Santarelli

Supercondominio (assemblea e amministratore)

Con l'ancora oggi incompleta introduzione della disciplina dei condominii di edifici, sono sorte problematiche interpretative e difficoltà pratiche sulla convivenza e interazione tra le assemblee dei singoli stabili e quelle del supercondominio con, per effetto domino, problematiche rilevanti sulla fattibile impugnazione delle super-delibere annullabili da parte dei diritti interessati, i singoli condomini.

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Le (variegate) infiltrazioni dai beni comuni a danno delle proprietà esclusive

01 Aprile 2021 | di Vito Amendolagine

Responsabilità per parti comuni in custodia

L’art. 2051 c.c. - secondo cui ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito - ha trovato, frequente e variegata, applicazione anche nel regime del condominio degli edifici, dove l'ente, in veste di custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno.

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