Cortili e aree esterne

Il cortile rientra espressamente tra i beni che si presumono comuni a tutti i condomini, ex art. 1117, n. 1), c.c. salvo titolo contrario (sicché, se in occasione della prima vendita la proprietà del cortile risulti riservata ad uno solo dei contraenti, deve escludersi che tale bene possa farsi rientrare nel novero di quelli comuni, v. Cass. civ., sez. II, 27 maggio 2011, n. 11812): chiarisce Cass. civ., sez. II, 23 ottobre 2020, n. 23316 che la “presunzione” non può essere vinta dalla circostanza che ad esso si acceda solo dalla proprietà esclusiva di un condomino, in quanto l'utilità particolare che deriva da tale fatto non incide sulla destinazione tipica del bene e sullo specifico nesso di accessorietà del cortile rispetto all'edificio condominiale. Si tratta, anzitutto, dello spazio scoperto esistente all'interno di un condominio - e quindi la superficie calpestabile, con la sovrastante colonna d'aria - la cui funzione primaria è quella di assicurare aria e luce alle unità immobiliari che su di esso si affacciano (Cass. civ., sez. II, 15 giugno 2012, n. 9875); riguardo, poi, all'ampia portata della parola e, soprattutto alle predette funzioni primarie, nel termine cortile possono ritenersi compresi anche i vari spazi liberi disposti esternamente alle facciate dell'edifici...