Quesiti Operativi

Lavori di urgenza: è obbligatoria la nomina di un direttore dei lavori e la costituzione di un fondo speciale?

A seguito di ricorso ex art. 700 c.p.c., promosso da un proprietario di un'unità abitativa che lamentava immissioni rumorose dal locale caldaie, il giudice ha condannato il condominio a fare determinati tipi di lavori. Premesso ciò, in presenza di un provvedimento giudiziale, occorre comunque passare da un’assemblea per decidere la nomina di un direttore dei lavori e la costituzione di un fondo speciale?

 

Preliminarmente, giova ricordare che lo scopo della tutela atipica d'urgenza ex art. 700 c.p.c. è quello di neutralizzare gli effetti negativi dell'evento pregiudizievole. Difatti, il pregiudizio che consente la concessione del provvedimento cautelare atipico deve essere “imminente”, nel senso che deve sussistere una congrua  probabilità che l'evento dannoso prospettato si verifichi. Del resto, non sarebbe ravvisabile la sussistenza del presupposto dell'imminenza del periculum in mora laddove tra l'asserito pregiudizio e la proposizione della domanda trascorra un apprezzabile ed ingiustificabile lasso di tempo.

Premesso quanto innanzi esposto, in assenza di ulteriori elementi utili ai fini della questione in esame, sappiamo che il giudice ha accolto il ricorso; di conseguenza, l'urgenza dell'intervento.

Dunque, in merito alla costituzione di una fondo speciale ex art. 1134, n.4) c.c., nulla toglie al fatto che la decisione sulla costituzione del fondo di accantonamento, sull'entità e sui termini dei versamenti debba comunque passare per l'approvazione dell'assemblea, la quale si ritiene debba deliberare con la maggioranza prevista dall'art. 1136, comma 3, c.c. (maggioranza degli intervenuti pari ad almeno un terzo dei millesimi). Una maggioranza più pesante, perché ragguagliata al tipo di lavori da effettuare (manutenzione straordinaria di notevole entità oppure innovazioni), non sembra una risposta corretta per approvare, senza problemi, la delibera sul punto al fine di garantire la preventiva copertura finanziaria per l'esecuzione dei lavori appaltati. Una volta approvato dall'assemblea il contratto di appalto per l'importo in esso indicato sarà, quindi, importante approvare anche il fondo speciale. L'amministratore sarà, poi, tenuto a redigere una doppia ripartizione delle spese: la prima con riferimento al valore integrale dell'appalto e la seconda avente ad oggetto il fondo speciale graduale, come previsto dall'art. 1135 c.c.

Se la situazione prospettata dall'utente rappresenta un'urgenza tale da provvedere nell'immediato, non penso che sia possibile attendere i tempi per la convocazione di un'assemblea; in tal caso, dovrebbe attivarsi  direttamente l'amministratore sulla base dei lavori indicati nel provvedimento, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea e chiedere la ratifica del suo operato. Se al contrario si può attendere la convocazione di un'assemblea straordinaria,  bisogna procedere nei modi  previsti per ottenere una delibera di approvazione dei lavori: analisi dei preventivi, costituzione di un fondo speciale e valutare la possibilità di usufruire di eventuali agevolazioni previste.

Quanto alla nomina del direttore dei lavori, nell'ambito di un appalto privato (com'è quello che riguarda il condominio), non è mai obbligatoria. Invero, la figura tecnica, cui il committente può fare ricorso, rappresenta un'opzione, sempre percorribile, ma mai necessaria. La prassi ci dice che il direttore dei lavori è sovente nominato dall'assemblea proprio per vigilare e far fronte alle questioni che possono sorgere durante la esecuzione delle opere e che necessitano di cognizione tecnica per essere risolte nel modo migliore per il committente, modo che non sempre coincide con il più comodo/economico per la ditta.

Ciò chiarito, è utile non confondere la figura del direttore dei lavori, con quelle previste e disciplinate dal d.lgs. n. 81/2008, altrimenti noto come testo unico in materia di salute e sicurezza nei luoghi di lavoro: il riferimento è al coordinatore in materia di sicurezza e salute durante la progettazione dell'opera (coordinatore per la progettazione dell'opera) ed il coordinatore in materia di sicurezza e di salute durante la realizzazione dell'opera (coordinatore per l'esecuzione dei lavori). Queste figure, che possono coincidere con quella del direttore dei lavori, sono obbligatorie al ricorrere di determinate condizioni.

In conclusione, a parere di chi scrive, se vi sono i tempi tecnici, ogni lavoro di manutenzione straordinaria (inteso come lavoro da eseguirsi straordinariamente sul manufatto), dovrebbe cominciare con la nomina di un Tecnico competente nella materia specifica di ciò che poi sarà l'oggetto d'appalto. Il Tecnico sarà in grado di applicare quanto previsto dal provvedimento giudiziale (in questo caso) e determinare le opere effettivamente necessarie.

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