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Paga le spese straordinarie chi era condomino al momento della delibera assembleare

Il caso. Un Condominio depositava ricorso per decreto ingiuntivo avverso due soggetti, al fine di ottenere il pagamento di una somma dovuta per l’esecuzione di lavori straordinari nelle parti comuni dello stabile.

I due soggetti intimati erano una ex condomina e l’attuale proprietaria che aveva acquistato l’immobile dalla prima.

Secondo il Condominio le due donne erano responsabili in solido per l’obbligazione relativa al pagamento delle spese condominiali per i lavori straordinari.

Entrambe le intimate proponevano opposizione al decreto ingiuntivo, con due azioni in seguito riunite nel medesimo procedimento.

L’ex condomina, in particolare, sosteneva come le spese non fossero imputabili a lei in quanto i lavori erano stati eseguiti a seguito della alienazione del suo appartamento.

L’attuale condomina, al contrario, sosteneva come la sua dante causa fosse debitrice, in quanto i lavori erano stati deliberati quando ella aveva la qualità di condomina.

Secondo il Tribunale, tuttavia, la ragione era dalla parte della prima citata, e con il rigetto dell’opposizione dell’attuale condomina decretava la sua responsabilità per il pagamento delle spese.

La vicenda approdava quindi in Corte d’Appello, a seguito di atto di impugnazione della parte soccombente.

Il Giudice del riesame, in detta situazione, accoglieva il gravame proposto, decretando come, ai sensi di legge, responsabile per il pagamento delle spese era unicamente chi aveva la qualità di condomino al momento della deliberazione.

 

La cassazione accoglie il ricorso. L’ex condomina, quindi, decideva di depositare ricorso in Cassazione, contestando l’esito del giudizio di appello.

In buona sostanza, ella affermava come la Corte d’Appello non avesse correttamente valutato le risultanze istruttorie dei gradi di merito.

Secondo la parte appellante, infatti, l’obbligo di pagare le spese sarebbe stato trasferito in capo alla parte acquirente, per espresso accordo delle parti.

Tale accordo avrebbe derogato alla disciplina legale invece applicata pedestremente dalla Corte d’Appello.

La Sesta Sezione della Corte di Cassazione, con la sentenza 28 aprile 2021 numero 11199, accoglieva il ricorso sopra tratteggiato.

Nel testo della decisione, in primis, la Cassazione si dedicava alla descrizione della fattispecie normativa.

Nel caso di debiti relativi alle spese straordinarie, infatti, il Condominio può validamente rivolgersi sia all’ex condomino, che a quello attuale.

L’ex condomino, infatti, era proprietario al momento della deliberazione e il nuovo proprietario, ai sensi dell’art. 63, comma 4 disp. att. c.c. è responsabile perché «chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente».

Di nessun rilievo quindi era la data di esecuzione effettiva dei lavori, in quanto a valere, quanto meno nei rapporti con il Condominio, era la data della deliberazione dei lavori e la data di acquisto dell’immobile in condominio.

Il palazzo, quindi, era legittimato a richiedere l’intero costo dei lavori (o meglio: il costo calcolato sulla base dei millesimi della proprietà in oggetto) sia all’ex condomina, che alla nuova.

Quanto ai rapporti interni tra i debitori, invece, la Cassazione specificava che – salvo diversi accordi – il responsabile doveva intendersi il soggetto che rivestiva la qualità di condomino al momento della deliberazione (non dell’esecuzione) dei lavori.

In caso di pagamento, totale o parziale, da parte del nuovo condomino, quindi, questi sarebbe stato autorizzato a richiedere il risarcimento al legittimo debitore, ossia il suo dante causa.

La ragione, chiaramente, è da ricercarsi nel fatto che i lavori erano stati decisi quando il venditore poteva partecipare all’assemblea e votare, mentre il compratore era ancora estraneo al condominio e non aveva voce in capitolo.

La Cassazione, tuttavia, sollevava l’attenzione sulla importante locuzione sopra menzionata “salvo diversi accordi”.

Ecco che il ricorso depositato dalla ex condomina veniva accolto in quanto, secondo gli Ermellini, i Giudici d’Appello non avevano correttamente valutato delle testimonianze che avrebbero provato l’esistenza di accordi in ragione dei quali la parte acquirente si era impegnata a sostenere le spese relative ai lavori straordinari dietro ad uno sconto nel prezzo dell’immobile.

Tale patto avrebbe avuto il potenziale effetto di derogare alla disciplina legale, introducendo quella pattizia.

L’effetto, si badi, non sarebbe stato verso il Condominio, ma solo volto a modificare i rapporti debitori interni tra i due soggetti legittimati passivi.

In ragione di tali osservazioni la Corte cassava la sentenza impugnata e rinviava ad altra sezione della Corte d’Appello per una nuova valutazione nel merito.

 

Fonte: dirittoegiustizia.it

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