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L’uso più intenso delle parti comuni non può essere fatto se comporta un danno per gli altri condomini

Lo ha chiarito la Cassazione con sentenza n. 97/21, depositata l’8 gennaio.

 

Il caso. Un condomino agiva in giudizio lamentando come un altro proprietario avesse realizzato degli interventi edilizi illegittimi e volti a chiudere il volume contenente la scala di accesso al condominio.
Il ricorrente, quindi, domandava la declaratoria di illegittimità di detti lavori e la riduzione in pristino delle opere realizzate.
Si costituiva in giudizio il condomino negando gli abusi e sostenendo come i suddetti lavori fossero invece del tutto legittimi e costituissero un utilizzo consentito della cosa comune ai sensi e per gli effetti dell’articolo 1102 c.c.
Tale norma afferma infatti che «Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa.
Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso».
All’esito del processo il Tribunale accoglieva le ragioni dell’attore e condannava il convenuto alla rimozione delle opere abusive.
Tale decisione veniva impugnata dal condomino soccombente in grado di appello, ma questo giudice – a conferma della precedente decisione – rigettava la domanda di appello, sancendo nuovamente l’illegittimità delle opere realizzate dal proprietario sulle parti comuni condominiali.

 

La corte di cassazione conferma la decisione d’appello e rigetta il ricorso del condomino. Il condomino, data la duplice soccombenza nei gradi di merito, agiva in Cassazione con un ricorso articolato su svariati motivi di diritto.
In buona sostanza, comunque, l’atto di impugnazione del proprietario era incentrato sul rilevo delle presunte inesattezze commesse dalla Corte d’Appello in merito alla qualificazione dei lavori edili dallo stesso realizzati.
Secondo la sua prospettazione, infatti, il condomino riteneva di avere eseguito dei lavori edili sulle parti comuni del tutto leciti.
Essi, infatti, comportavano sì un uso più intenso del bene comune da parte del singolo proprietario, ma tale circostanza doveva essere considerata come legittima in ragione dell’assenza di pregiudizio per la stabilità dell’edificio e in generale per gli altri condomini.
La Cassazione, con la sentenza numero 97 dell’8 gennaio 2021, rigettava integralmente il ricorso proposto.
Secondo la Corte infatti il Giudice d’Appello aveva correttamente valutato l’illegittimità dei lavori edili sulla base delle seguenti circostanze.
Al fine di determinare la legittimità di interventi realizzati sulle parti comuni questi devono essere assistiti da due caratteristiche: in primo luogo la realizzazione di interventi trasformativi delle parti comuni (nel caso in oggetto la modifica del sottotetto in un terrazzo) non poteva essere svolta in quanto non avrebbe consentito il rispetto e la salvaguardia della funzione di adeguata protezione delle strutture sottostanti (conforme: Cass. civ., sez. II, 3 agosto 2012, n. 14107).
In seconda battuta, poi, l’uso frazionato del bene comune è consentito solo nel rispetto dei precetti del già citato articolo 1102 c.c.
Alla luce del mancato rispetto di entrambe le condizioni, quindi, la Corte d’Appello aveva correttamente deciso per l’illegittimità delle opere e aveva comminato l’ordine di riduzione in pristino delle opere.
Giova specificare come nel caso in questione, e in generale in tutti quelli aventi oggetto l’uso più intenso delle cose comuni, spetta ai giudici di merito, in applicazione dei criteri sopra tratteggiati, chiarire se nel caso in decisione si assista ad un uso più intenso ma consentito della cosa comune, oppure se tale uso travalichi nell’abuso, integrando un illegittima e abusiva occupazione e trasformazione di una parte comune del condominio.

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