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Illegittima l’apertura del passaggio dal fondo esclusivo al cortile condominiale

22 Febbraio 2018 |

Cass. civ., sez. II,12 febbraio 2018, n. 3345

Uso delle cose comuni (alterazione della destinazione)

Accesso sul cortile. Un condomino agiva nei confronti della proprietaria di un fondo confinante con il fabbricato condominiale, per l’accertamento negativo del diritto di quest’ultima allo scarico di acque nere nella condotta fognaria condominiale e dell’accesso al cortile del medesimo condominio tramite un cancello aperto tra questo e la predetta proprietà condominiale. Le domande del condomino vengono accolte dal Tribunale e in tale sede la convenuta eccepiva l’acquisto della servitù di scarico fognario mediante usucapione e sosteneva di aver sempre esercitato il passaggio dal proprio fondo al cortile condominiale.

 

Nessun intralcio per i condomini. La Corte d’appello disattende quanto deciso in primo grado desumendo che fosse maturato il termine di usucapione della servitù di scarico fognario in quanto l’allaccio della proprietà alla fognatura condominiale era avvenuto nel 1968 e non nel 1996, data in cui vennero sostituite le vecchie tubazioni. Inoltre i giudici del gravame ritengono che, nel caso di specie, il passaggio della proprietaria del fondo attiguo al condominio, di cui la stessa è anche condomina, non intralci l’utilizzazione del cortile da parte degli altri condomini, non si tratta dunque di servitù di passaggio, quanto piuttosto del più intenso uso della cosa comune ex art. 1102 c.c.

 

Servitù non consentita. Avverso tale decisione il condomino soccombente ricorre per cassazione, sostenendo che il cancello che collega il cortile condominiale con la proprietà attigua non è ricompreso nel condominio, dal che si ricava che il collegamento é tra un’area condominiale e una proprietà estranea al condominio stesso e non con altra unità immobiliare facente sempre parte del condominio. Pertanto la S.C. ritiene che nel caso di specie non siano applicabili i precedenti arresti giurisprudenziali, sui quali si è fondata la decisione del giudice del gravame, secondo cui se il godimento del singolo partecipante si concreta in un peso sulla cosa comune, che la destinazione della cosa in sé non consente, inevitabilmente si pone in essere una servitù che le norme di condominio non permettono.

 

Cancello da rimuovere. Discende che alla fattispecie in questione debba applicarsi il costante indirizzo giurisprudenziale secondo cui «in tema di utilizzo della cosa comune, l’apertura praticata dal condomino nel cortile condominiale, senza il consenso degli altri condomini, per favorire l’accesso ad un immobile limitrofo di sua esclusiva proprietà, determina la costituzione di una servitù di passaggio a favore del fondo estraneo alla comunione». Altresì, tale posizione di vantaggio può essere sia eliminata, nel caso in cui i condomini esercitino vittoriosamente l’actio negatoria servitutis, che consolidata grazie all’esecuzione continuata della servitù per il periodo utile ai fini dell’usucapione, ma senza poter porre in essere, per il divieto ex art. 1067 c.c., una situazione di «aggravamento della servitù» di fatto esercitata, in quanto si configurerebbe come molestia del possesso dei comproprietari del cortile.

Esposti tali principi la Corte decide nel merito cassando la sentenza e condannando il condomino a rimuovere il cancello che collega la sua proprietà al cortile condominiale

 

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