Giurisprudenza commentata

La convenzione anteriore alla costruzione dell'edificio può identificare la natura condominiale dei sottotetti

22 Dicembre 2017 |

Cass. civ.

Sottotetti

Sommario

Massima | Il caso | La questione | Le soluzioni giuridiche | Osservazioni | Guida all'approfondimento |

Massima

In caso di edificio costruito da più soggetti su suolo comune, il condominio insorge al momento in cui avviene l'assegnazione in proprietà esclusiva dei singoli appartamenti; per effetto di tale assegnazione, si origina, altresì, la presunzione legale di comunione pro indiviso di quelle parti del fabbricato che, per ubicazione e struttura, siano, in tale momento, destinate all'uso comune oppure a soddisfare esigenze generali e fondamentali del condominio stesso, salvo che dal titolo non risulti, in contrario, una chiara ed univoca volontà di riservare esclusivamente ad uno dei condomini la proprietà di dette parti e di escluderne gli altri (nella specie, la Suprema Corte ha confermato la decisione di merito, che aveva affermato la natura condominiale dei sottotetti, in base alla convenzione con la quale, anteriormente alla costruzione dell'edificio, i comproprietari del suolo avevano già provveduto all'identificazione ed attribuzione dei singoli appartamenti, delimitando i confini di uno di essi con riguardo a “porzioni condominiali del sottotetto”).

 

Il caso

La causa era stata incardinata da un condomino, impugnando una deliberazione assembleare che lo invitava a non utilizzare le intercapedini perimetrali a livello del suo appartamento, in quanto di proprietà comune (avendo l'attrice proposto, altresì, domanda di usucapione di tali locali, venivano chiamati in giudizio anche i tutti i condomini dell'edificio).

La domanda era stata disattesa dai giudici di merito, i quali avevano, invece, accolto la domanda riconvenzionale spiegata dal condominio convenuto, conseguentemente ordinando all'attore di liberare le intercapedini perimetrali del sottotetto condominiale dalle masserizie ivi collocate.

La questione

Si trattava di verificare se, nel caso concreto, fosse stata violata la norma di cui all'art. 1117 c.c., con particolare riferimento all'avvenuta attribuzione della natura di titolo costitutivo del condominio, in forza di un determinato atto notarile, con conseguente errata determinazione delle parti comuni.

Veniva, altresì, denunciata la violazione dell'art.1362 c.c., ossia le regole ermeneutiche di interpretazione dei contratti, in relazione al mancato recepimento del significato attribuito dalla CTU ai termini contrattuali di contenuto tecnico, in relazione ai “muretti d'attico” ed ai confini.

Sul versante motivazionale, e anche riguardo agli artt. 1140, 1159, 1158 c.c., si contestava, infine, il ritenuto compossesso condominiale dei vani ricavati nel sottotetto comune, affermando, di conseguenza, la natura esclusiva dei beni in contesa. 

Le soluzioni giuridiche

I giudici di Piazza Cavour hanno ritenuto le censure mosse dal condomino non meritevoli di accoglimento, con un iter logico-motivazionale che, partendo dall'accertata costituzione del condominio e dalla sussistenza di una precedente convenzione inter partes, faceva conseguire la proprietà comune dei sottotetti de quibus.

Invero, il giudice distrettuale aveva affermato che la proprietà condominiale dei sottotetti si ricavava dal “titolo pre-costitutivo del condominio”, a mezzo di un determinato rogito notarile, con il quale tutti i soggetti interessati alla costruzione dell'edificio avevano acquistato pro quota l'area edificabile in vista della futura edificazione del caseggiato.

Nello specifico, l'atto conteneva già l'identificazione e la descrizione degli appartamenti che, per effetto della descrizione del caseggiato, sarebbero diventati poi di proprietà dei singoli condomini: in particolare, al condomino attore era stata attribuita la proprietà di un determinato appartamento, i cui confini venivano descritti - per quel che rileva in questa sede - come “porzioni condominiali del sottotetto (e muretto attico sui terrazzini)”.

In proposito, il massimo collegio decidente ha richiamato l'unanime interpretazione giurisprudenziale secondo la quale, in ipotesi di edificio costruito da una sola persona, la situazione di condominio edilizio si ha per costituita nel momento stesso in cui l'originario unico proprietario ne operi il frazionamento, alienando ad un terzo la prima unità immobiliare suscettibile di separata utilizzazione, mentre, qualora si tratti - come nel caso in esame - di edificio costruito da più soggetti su suolo comune, il condominio insorge al momento in cui avviene l'assegnazione in proprietà esclusiva dei singoli appartamenti.

In quest'ultima ipotesi, spetta al giudice del merito stabilire, in base al contenuto della convenzione ed all'interpretazione della volontà dei contraenti, se i comproprietari pro indiviso di un suolo, i quali stabiliscano di costruirvi un fabbricato condominiale, per conseguire la proprietà esclusiva dei singoli appartamenti senza necessità di porre in essere, a costruzione ultimata, ulteriori atti traslativi o dichiarativi, abbiano stipulato un negozio di divisione di cosa futura o una reciproca concessione ad aedificandum (Cass. civ., sez. I, 15 gennaio 1990, n. 102; Cass., sez. I, 15 luglio 1983, n. 4868).

Costituitosi, in ogni caso, il condominio, per effetto dell'assegnazione delle singole porzioni, insorge altresì la presunzione legale di comunione pro indiviso di quelle parti del fabbricato che, per ubicazione e struttura, siano, in tale momento, destinate all'uso comune o a soddisfare esigenze generali e fondamentali del condominio stesso, salvo che, dal titolo, non risulti, in contrario, una chiara ed univoca volontà di riservare esclusivamente ad uno dei condomini la proprietà di dette parti e di escluderne gli altri (Cass. civ., sez. II, 18 dicembre 2014, n. 26766; Cass. civ., sez. II, 19 novembre 2002, n. 16292).

Osservazioni

Pertanto, si è coerentemente rimarcato che sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, agli effetti dell'art. 1117 c.c. - in tal senso testualmente integrato, con modifica in parte qua di natura interpretativa, dalla l. 11 dicembre 2012, n. 220 - «i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune» (d'altronde, anche prima dell'emendatio di tale norma, v., nello stesso senso, di recente, Cass. civ., sez. II, 23 novembre 2016, n. 23902; cui adde Cass. civ., sez. II, 20 giugno 2002, n. 8968, e Cass. civ., sez. II, 20 luglio 1999, n. 7764).

Si veda, per tutte, Cass. civ., sez. II, 30 marzo 2016, n. 6143, che ha appunto ribadito il principio secondo il quale, per accertare la natura condominiale o pertinenziale del sottotetto di un edificio, in mancanza del titolo, deve farsi riferimento alle sue caratteristiche strutturali e funzionali, sicché, quando il sottotetto sia oggettivamente destinato, anche solo potenzialmente, all'uso comune o all'esercizio di un servizio di interesse comune, può applicarsi la presunzione di comunione ex art. 1117, comma 1, c.c., mentre, viceversa, allorché il sottotetto assolva all'esclusiva funzione di isolare e proteggere dal caldo, dal freddo e dall'umidità l'appartamento dell'ultimo piano, e non abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l'utilizzazione come vano autonomo, va considerato pertinenza di tale appartamento.

Altrimenti - proseguono gli ermellini - ove non sia evincibile il collegamento funzionale, oppure il rapporto di accessorietà supposto dall'art. 1117 c.c., tra il sottotetto e la destinazione all'uso comune o all'esercizio di un servizio di interesse comune, in quanto lo stesso sottotetto assolva all'esclusiva funzione di isolare e proteggere dal caldo, dal freddo e dall'umidità l'appartamento dell'ultimo piano, e non abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l'utilizzazione come vano autonomo, esso va considerato pertinenza di tale appartamento.

Dunque, la proprietà del sottotetto si determina, prioritariamente, in base al titolo e, in mancanza, in base alla funzione cui esso è destinato in concreto; in quest'ordine di concetti, il giudice distrettuale si era attenuto a tali principi e, poiché l'indagine diretta a stabilire, attraverso l'interpretazione dei titoli di acquisto, se fosse o meno applicabile la presunzione di comproprietà ex art. 1117 c.c., costituiva un apprezzamento di fatto, si è ritenuta che essa non fosse censurabile in sede di legittimità se non per «omesso esame di un fatto storico decisivo», ai sensi dell'art. 360, n. 5), c.p.c., secondo i più stringenti confini impugnatori delineati dalla l. n. 134/2012 (atteso che, nella specie, la sentenza impugnata risultava pubblicata dopo l'11 settembre 2012).

Si è aggiunto, inoltre, che non poteva rilevare, ai fini dell'interpretazione del contenuto del contratto e del suo programma obbligatorio - che consisteva in apprezzamento tipico del giudice di merito volto a ricostruire l'intenzione delle parti - la qualificazione giuridica degli elementi dell'accordo che avesse raggiunto il consulente tecnico d'ufficio, trattandosi di accertamento che esulava di certo dai compiti delegabili all'ausiliare.

Relativamente, infine, alla pretesa del ricorrente di aver usucapito le soffitte de quibus, si è evidenziato che la Corte territoriale aveva negato che vi fosse prova di condotte di possesso esclusivo dei beni, a tanto non valendo la mera occupazione dei locali con vari oggetti: in particolare, la censura lamentava la mancata considerazione del fatto che l'accesso ai vani per cui era causa potesse avvenire soltanto attraverso l'appartamento della stessa ricorrente, per cui non v'era ragione di escludere gli altri dal possesso.

Correttamente, il massimo organo decidente ha replicato che il godimento esclusivo della cosa comune da parte di uno dei comproprietari, in ragione della peculiare ubicazione del bene e delle possibilità di accesso ad esso, non era comunque, di per sè, idoneo a far ritenere lo stato di fatto così determinatosi funzionale all'esercizio del possesso ad usucapionem, essendo, per converso, comunque necessaria, a fini di usucapione, la manifestazione del dominio esclusivo sulla res da parte dell'interessato attraverso un'attività apertamente contrastante ed inoppugnabilmente incompatibile con il possesso altrui, gravando l'onere della relativa prova su colui che invocasse l'avvenuta usucapione del bene (v., ex multis, Cass. civ., sez. II, 20 settembre 2007, n. 19478),

Anche riguardo a tale tematica, si è stigmatizzato che la valutazione degli atti di possesso, agli effetti indicati, era peraltro rimessa all'apprezzamento del giudice di merito, incensurabile in sede di legittimità, sempre al di fuori dei limiti attualmente segnati dal nuovo vizio motivazionale come sopra delineato, restando comunque indimostrato che il ricorrente fosse passato da un possesso uti condominus ad uno uti condominus.

 

Guida all'approfondimento

Coscetti, Proprietà del sottotetto, in Riv. giur. edil., 2009, I, 1530;

Tortorici, Il sottotetto, in Immob. & proprietà, 2006, 22;

De Tilla, Quando la proprietà del sottotetto è pertinenza dell'appartamento, in Immob. & diritto, 2005, fasc. 5, 32;

Tagliolini, Il sottotetto: problematiche, in Immob. & proprietà, 2003, 144;

Musolino, Regime giuridico del sottotetto e vincoli pertinenziali, in Riv. notar., 2003, 1184;

Cicero, Proprietà del sottotetto e regime delle pertinenze, in Riv. giur. sarda, 2003, 257;

Pironti, Sulla natura pertinenziale del sottotetto, in Giur. merito, 1999, 9;

Rezzonico, La disciplina condominiale di soffitte, mansarde e sottotetti, in Arch. loc. e cond., 1986, 205;

Balzani, Il sottotetto, in Arch. loc. e cond., 1995, 31;

Di Pompeo, Considerazioni sulla controversa natura giuridica del sottotetto negli edifici in condominio, in Riv. trim. dir. e proc. civ., 1989, 342;

Pappa Monteforte, Problemi di disciplina del sottotetto, in Dir. e giur., 1986, 539.

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