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La cessione del contratto di locazione per effetto della cessione dell'azienda: aspetti peculiari e problematiche

Sommario

Inquadramento | La speciale cessione di cui all'art. 36 l. n. 392/1978 | Cessione dell'azienda quale presupposto della cessione della locazione: presunzione sino a prova contraria | Cessione dell'azienda quale presupposto della cessione della locazione: tesi della c.d. fonte negoziale | Effetti della comunicazione al locatore ceduto e l'opposizione | La successione ope legis nel contratto | L'opposizione del locatore e la sospensione dell'effetto traslativo | La responsabilità rispetto alle obbligazioni contrattuali tra cedente e cessionario. Le cessioni a catena | In conclusione | Riferimenti |

 

La disciplina generale in tema di cessione del contratto è derogata dall'art. 36 della l. n. 392/1978 che, con riferimento agli immobili ad uso commerciale, consente la cessione della locazione, anche in mancanza del consenso del locatore, purchè sia contestualmente trasferita o affittata l'azienda e sia data comunicazione al locatore. La ratio legis consiste nell'agevolare il trasferimento delle aziende, il subentro nel godimento degli immobili locati e nella tutela dell'avviamento commerciale. Solo la comunicazione della cessione al locatore la rende efficace nei confronti di quest'ultimo e costituisce la condizione perché Il terzo (cessionario) subentri al conduttore (cedente) nella posizione che questi aveva nel contratto di locazione. Il locatore può contare sul protrarsi della responsabilità del cedente per il pagamento del canone, nel caso di inadempimento del cessionario, salvo che egli stesso dichiari espressamente di liberarlo. Il vincolo che si crea tra cedente (non liberato) e cessionario, è ex lege, salvo diversa esplicita volontà espressa dal locatore, un vincolo di responsabilità sussidiaria, caratterizzata dal beneficium ordinis, che consente, perciò, al locatore/ceduto, anche nel caso di opponibilità della cessione, di agire contro...

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