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Giurisprudenza commentata |
Inadempimento professionale in condominio e prova del danno
Trib. Salerno
La ristrutturazione di un immobile in condominio è spesso necessaria atteso il passare del tempo e le sempre più rigorose norme in materia di qualificazione energetica ed urbanistica dei fabbricati nei contesti abitativi. Tale attività coinvolge, non rientrando tra i lavori di ordinaria manutenzione, tutta una serie di protagonisti a partire dall’amministratore, passando per l’assemblea dei condomini, fino ad arrivare a professionisti competenti che, con la loro opera, permettono una qualificata esecuzione dei lavori ed un corrispondente risultato finale. Sta di fatto, però, che tra il professionista ed il committente condominio possano nascere delle incomprensioni circa il compenso da corrispondere per l’opera svolta, nonché contestazioni su presunti inadempimenti con annesse richieste di risarcimento del danno. Il caso che ci occupa è uno di questi.
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Deposito cauzionale illegittimo e ripetizione dell’indebito
Trib. Massa
Chiamato ad accertare la legittimità della domanda di ripetizione dell’indebito delle somme versate quale cauzione e incassate dalla proprietaria del locale, il Tribunale adito ha precisato che la circostanza di essere proprietaria del bene sublocato ad altra società non valeva a renderla parte del rapporto locativo intercorso fra quest'ultima e la conduttrice, né legittimata a ricevere somme per conto del sublocatore, ponendosi il versamento della cauzione unicamente in collegamento funzionale con la pattuizione intercorsa fra la sublocatrice e la subconduttrice. Per i motivi esposti, la domanda è stata accolta con contestuale condanna della proprietaria alla restituzione delle somme incamerate.
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Opere di riparazione del balcone, contribuzione pro quota e scomputo di quanto speso dal singolo
Trib. Salerno
Il Tribunale di Salerno emette un'inedita pronuncia in materia di improcedibilità della opposizione a decreto ingiuntivo su spese condominiali, effetto che si verifica qualora il giudizio sia stato promosso da due condebitori solidali membri di una comunione ed uno solo di essi abbia espletato il procedimento di mediazione. Nel merito, la pronuncia affronta gli effetti delle interferenze sul piano della compensazione, tra le spese sostenute individualmente dal condomino e quelle deliberate dalla assemblea, in ordine al rifacimento dei balconi aggettanti. Non si rinvengono precedenti in materia se non su alcune specifiche tematiche che hanno condotto l'iter logico seguito dal giudice campano
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D.p.c.m. illegittimi: il conduttore non può chiedere la rinegoziazione del contratto a causa delle limitazioni imposte dal governo
Trib. Roma
Chiamato a valutare la convalida dello sfratto per morosità del conduttore moroso di un’attività commerciale chiusa durante il lockdown, il Tribunale capitolino adìto ha ritenuto i d.P.C.M. illegittimi e sprovvisti del potere necessario per imporre limitazioni alla libertà personale. Dunque, il conduttore non può chiedere la rinegoziazione del contratto, né opporsi validamente allo sfratto per morosità, avanzando di non aver potuto pagare a causa delle limitazioni imposte. Anzi, l’inquilino avrebbe dovuto impugnare i d.P.C.M., con ciò eliminando in radice le conseguenze che ne sono derivate. In questo senso, il danno ricevuto dal conduttore non può qualificarsi come danno da emergenza sanitaria, ma danno da attività provvedimentale, che si reputa illegittima. Danno che, in tal senso, la parte (il conduttore) non si è attivata in alcun modo per rimuovere al fine di eliminarne gli effetti dannosi, che dunque avrebbe potuto evitare.
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Occupazione abusiva di edificio pubblico adibito ad alloggio popolare
Cass. pen.
La Corte di Cassazione ha ritenuto che il reato di occupazione abusiva di edificio adibito a alloggio popolare si configuri anche in capo a colui che versi regolarmente l’indennità di occupazione, sia residente presso l’immobile e intestatario delle utenze domestiche, ma non disponga di un titolo abitativo legittimo. Il comportamento unilaterale dell’occupante e la circostanza che l’amministrazione abbia accettato per acquiescenza la situazione di fatto, percependo il canone di locazione, lungi dal costituire la scriminante dello stato di necessità di cui all’art. 54 c.p. o ad incidere sull’elemento soggettivo del reato, al contrario costituiscono prova in ordine al suo perdurare nel tempo.
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Il conduttore non può unilateralmente sospendere il pagamento del canone
Trib. Massa
La fattispecie decisa dal Tribunale di Massa riguarda la risoluzione del contratto di locazione disposta a seguito dell'accertata morosità del conduttore già preesistente al momento dell'intimazione di sfratto, non potendo giustificarsi la sospensione o l'autoriduzione del canone dovuto per effetto della mera circostanza indicata dal conduttore, ma non allegata in atti, che l'immobile fosse inagibile, con il conseguente rigetto della domanda riconvenzionale proposta da quest'ultimo, avente ad oggetto il pagamento dell'indennità di avviamento commerciale.
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Il condominio diventa "consumatore” sia pure solo se le unità immobiliari dell'edificio risultino prevalentemente di proprietà di persone fisiche
Trib. Milano
Dopo che la Corte di Giustizia dell'Unione Europea, puntualmente sollecitata, non aveva escluso che la giurisprudenza nazionale, interpretando la normativa di recepimento della direttiva europea nel diritto interno, potesse ritenere applicabili le norme a tutela dei consumatori ad un contratto concluso da un soggetto giuridico quale il condominio - anche se tale soggetto, non essendo una “persona fisica”, non rientrava nel perimetro di applicazione della suddetta direttiva - il Tribunale meneghino, sottolineati i propri poteri istruttori officiosi al fine di riequilibrare la posizione di diseguaglianza tra le parti, ha accertato che, nel caso concreto, il condominio, stipulante il contratto con un professionista, era da considerarsi consumatore, dando rilievo al profilo soggettivo correlato alla composizione della compagine condominiale interessata.
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Rimessione in termini a seguito dell’overruling delle Sezioni Unite sui rapporti tra mediazione obbligatoria ed opposizione a decreto ingiuntivo
Trib. Salerno
Il Tribunale di Salerno si occupa delle ricadute sui processi pendenti del revirement delle Sezioni Unite in tema di onere di attivazione del tentativo di mediazione, interrogandosi sulla possibilità di considerarlo prospective overruling, agli effetti della rimessione in termini dell’opposto.
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Ostruzione della braga di pertinenza del tombino di scarico del terrazzo privato: profili di responsabilità dei condomini
G.d.P.
Chiamato ad accertare la legittimità della delibera, nella parte in cui l'assemblea addebitava all'attrice le spese afferenti gli interventi necessari all'ostruzione della braga, il Tribunale adìto ha precisato che, senza l'effettiva responsabilità accertata e riconosciuta dalla condomina, l'assemblea non può addebitare la relativa spese. Di conseguenza, la delibera è stata posta nel nulla.
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L'amministratore non necessita dell'autorizzazione dell'assemblea per rimuovere i manufatti realizzati in pregiudizio alle parti comuni
App. Catania
La Corte d'Appello di Catania afferma due importanti principi di diritto in materia di legittimazione ad agire dell'amministratore di condominio, poteri del mandatario e prerogative dell'assemblea: infatti, il giudice distrettuale etneo afferma la carenza di legittimazione ad agire dell'amministratore in ordine ad una domanda giudiziale di accertamento della proprietà di un bene condominiale, perché questi non può agire se non esplicitamente autorizzato dall'assemblea dei condomini; diversamente, anche senza mandato assembleare, l'amministratore può agire in giudizio avverso il condomino che realizzi opere su parti comuni in pregiudizio delle stesse.
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