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Focus |
La tutela dell’acquirente di multiproprietà
MultiproprietàMentre l'individuazione della natura giuridica della multiproprietà (immobiliare, azionaria o alberghiera) resta oggetto di esame da parte degli studiosi del diritto, il nostro ordinamento dall'anno 1998 è finalmente dotato di una disciplina diretta a tutelare almeno la fase dell'acquisto del diritto. Le disposizioni di tutela sono attualmente inserite nel Codice del consumo.
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Il valore probatorio e l'efficacia giuridica del verbale assembleare
Verbale assembleareLe varie manifestazioni di volontà nell'assemblea condominiale non si sommano, ma si fondono, in base al principio maggioritario, in modo che la volontà della maggioranza diventa la volontà di tutti: mediante la deliberazione, la collettività condominiale esteriorizza la sua volontà, rendendola nota e operante (anche nei confronti della minoranza e dei terzi), ed il verbale ha la funzione strumentale di rappresentare tale volontà, documentandone il processo formativo; in quest'ottica, si analizza il peculiare valore probatorio che assume il verbale assembleare e che efficacia giuridica lo stesso può rivestire riguardo ai condomini e ai terzi.
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La protezione del conto corrente condominiale: realtà o utopia?
Conto corrente del condominio
La Riforma del 2013 ha coinvolto anche la figura del “fornitore” del condominio: infatti, il Legislatore, riformando l'art. 63 disp. att. c.c., ha previsto che i creditori possono agire avverso i condomini in regola dei pagamenti, solo dopo aver escusso il condomino debitore, e questa letterale formulazione usata stimola profonde valutazioni.
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Questioni processuali in caso di scioglimento del condominio
Scioglimento del condominioLo scioglimento del condominio fa sorgere interessanti questioni di carattere processuale; invero, una volta inquadrata correttamente la natura del relativo procedimento, si pone, innanzitutto, il problema di come debba essere calcolata, ai fini della legittimazione attiva, la quota di un terzo dei comproprietari di quella parte dell'edificio della quale si chiede la separazione; ci si è, poi, chiesto se l'amministratore sia legittimato passivamente in ordine all'azione di scioglimento del condominio, oppure debbano essere convenuti in giudizio tutti i condomini; il problema si complica, infine, considerando che lo scioglimento del condominio può essere disposto con una delibera assembleare non assunta con l'unanimità dei condomini.
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Le ultime giurisprudenziali sul deposito cauzionale nel contratto di locazione
Trib. Roma
Una recente sentenza del Tribunale di Roma offre l’occasione per fare il punto sulle diverse problematiche involgenti l’istituto del deposito cauzionale quale obbligazione accessoria al contratto di locazione. Il deposito cauzionale garantisce l’adempimento, da parte del conduttore, degli impegni assunti con la sottoscrizione del contratto, e segnatamente il regolare ed integrale pagamento dei canoni, il ripristino dei danni eventualmente arrecati all'immobile nonché la restituzione del medesimo alla scadenza del rapporto. Tuttavia, in caso di inadempimento del conduttore alle proprie obbligazioni, il locatore non può limitarsi a ritenere la caparra allegando generiche contestazioni o riservandosi di agire successivamente, ma deve proporre tempestiva domanda giudiziale per l’attribuzione, in tutto o in parte, della somma ricevuta in garanzia a copertura di specifici danni subiti o di importi rimasti impagati.
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Si possono approvare innovazioni vietate se tutti i condomini sono d'accordo?
Innovazioni vietate
Sorge il problema di stabilire se la norma sulle innovazioni di cui all'art. 1120, comma 4, c.c. sia inderogabile, o, detto in altri termini, se il divieto ivi contenuto possa essere oggetto di disposizione da parte dei condomini; a ben vedere, l'intero art. 1120 c.c. è richiamato nel comma 4 comma dell'art. 1138 c.c., segno che una disposizione del regolamento assembleare non può derogarvi, ma resta il dubbio se tale deroga possa essere introdotta con l'unanimità dei consensi attraverso un regolamento di natura contrattuale o una delibera totalitaria.
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L'identificazione dei condomini presenti alla riunione e la comunicazione del verbale agli assenti
Verbale assembleareLa redazione puntuale del verbale - che costituisce il mezzo (molto rigoroso) volto ad esprimere e riprodurre la volontà dell'assemblea - si rivela molto importante, per un verso...
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Le chances dei condomini estranei all'innovazione gravosa e voluttuaria
Innovazioni gravose o voluttuarie
Se è vero che, nel caso di innovazione gravosa o voluttuaria il cui utilizzo possa essere separato, i condomini non utilizzatori, di regola, non partecipano ad alcuna spesa per la realizzazione, né vengono coinvolti nelle relative decisioni assembleari, è altrettanto vero che l'ultimo comma dell'art. 1121 c.c. riconosce a tali condomini “estranei” la facoltà di partecipare all'innovazione contribuendo alle spese di realizzazione dell'opera nonché di manutenzione della stessa e la giurisprudenza ne definisce le modalità
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Quali controlli da parte dell’amministratore per la qualità dell’acqua nel condominio?
Impianto idrico e fognario
In àmbito condominiale, tra le innumerevoli attribuzioni poste a carico dell’amministratore, notevolmente ampliate per effetto dell’entrata in vigore della l. n. 220/2012 di modifica della precedente normativa, sono rimaste invariate quelle disposizioni che sono strettamente legate alla gestione del condominio. Tra queste assume particolare rilievo l’art. 1130, comma 1, n. 4), c.c., che impone all’amministratore l’obbligo di «compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio», là dove il termine “parti” è stato ritenuto applicabile, in via analogica, anche ai servizi.
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La nomina dell'amministratore tra accettazione e dimissioni
Amministratore (nomina assembleare)
Il Legislatore riformatore del 2012 ha introdotto la figura giuridica della “accettazione” della nomina dell'amministratore senza però spendere una parola sulle modalità con cui deve avvenire. Ha previsto, altresì, in modo chiaro la facoltà del condominio di revocarlo, disegnato l'iter per la revoca giudiziaria per alcune tipologie di gravi responsabiità anche su stimolo di un singolo condomino e, infine, previsto in modo testuale le dimissioni.
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