Focus

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Decreto ingiuntivo in materia locatizia

26 Febbraio 2020 | di Roberta Nardone

Controversie locatizie

Per conseguire l'adempimento delle obbligazioni aventi contenuto monetario che trovino titolo nel rapporto locatizio l'ordinamento prevede la possibilità – sussistendo gli altri presupposti – di fare ricorso al procedimento monitorio.

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I contratti del condominio come consumatore finale

05 Febbraio 2020 | di Patrizia Petrelli

Condominio-consumatore

L'art. 3, comma 1, lett. a), del Codice del consumo, nel riferire la nozione di consumatore alla sola persona fisica che agisce per scopi estranei all'attività imprenditoriale, commerciale, artigianale o professionale eventualmente svolta, ha posto il problema se lo status giuridico di consumatore possa essere esteso anche al condominio. La risoluzione della questione è di vitale importanza, perché solo considerando il condominio come consumatore lo stesso potrà beneficiare della disciplina consumeristica di favore, in particolare in presenza di clausole vessatorie che possono essere contenute sia nei contratti di fornitura di beni e servizi sottoscritti dall'amministratore che nel regolamento di condominio contrattuale.

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Legge di bilancio 2020: aspetti principali in campo immobiliare

27 Gennaio 2020 | di Maurizio Tarantino

Facciate

La manovra finanziaria per il 2020 contiene, tra le varie misure, anche alcune dedicate al settore immobiliare. In particolare, tra le ultime novità inserite c'è l'effettiva cancellazione dello sconto in fattura per Ecobonus e Sismabonus; sarà applicabile dal 2020 solo per gli interventi nelle parti comuni dei condominii per spese superiori a 200.000 euro. Per quanto riguarda invece gli altri Bonus, particolare importanza riveste il c.d. Bonus facciate. Infine, con la manovra, il legislatore è intervenuto modificando l'art. 3, comma 2, d.lgs. n. 23/2011 al fine di rendere permanente la riduzione al 10% dell'aliquota agevolata per quanto concerne la c.d. cedolare secca per i contratti di locazione a canone concordato.

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Presunzione di condominialità e analisi della casistica

15 Gennaio 2020 | di Roberta Nardone

Parti comuni (presunzione e titolo contrario)

Gli edifici in condominio sono caratterizzati dalla compresenza di porzioni immobiliari di proprietà esclusiva e di porzioni immobiliari di proprietà comune. Sulle unità immobiliari autonome si costituisce il diritto di proprietà singola di cui agli artt. 832 ss. c.c., mentre sulle porzioni di proprietà comune si costituisce il diritto di condominio disciplinato dall'art. 1118 c.c. Le parti comuni per lo più non costituiscono beni autonomi ed hanno una relazione di accessorietà con le unità immobiliari di proprietà esclusiva. La fonte normativa per individuarle è costituita dall'art. 1117 c.c., norma che, implementata dall'art. 1 della l. n. 220/2012, propone un elenco (diviso in tre sottogruppi) di beni da presumersi oggetto di proprietà comune (dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio) “qualora il contrario non risulti dal titolo”.

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I contratti atipici diversi dalla locazione: coworking e service

11 Dicembre 2019 | di Maurizio Tarantino

Durata locazione (uso non abitativo)

Il mutamento del contesto economico e delle scelte low cost ha portato i vari addetti del settore a pensare a nuove tipologie contrattuali dotate di maggiore flessibilità. Il contratto di service e il contratto di coworking sono un'evoluzione del contratto di locazione e sono la risposta alle esigenze del nuovo mercato. In tali fattispecie, la fruizione del servizio non è una mera prestazione accessoria, ma assume un ruolo prevalente rispetto all'utilizzo del bene immobile. In questo caso, l'oggetto del contratto è, dunque, un servizio a prestazione complessa e la scelta della tipologia contrattuale con la quale disciplinare l'accordo tra le parti diviene importante. Difatti, gli elementi di rigidità che contraddistinguono il contratto di locazione ad uso commerciale (durata minima, recesso per gravi motivi, avviamento), spesso mal si conciliano con le esigenze del nuovo contesto economico che porta i vari operatori a scegliere soluzioni che non comportino vincoli duraturi nel tempo. La prassi, dunque, ha sviluppato nuovi schemi che sono un'alternativa a quelli vincolistici previsti dal legislatore e che si collocano in un settore lasciato alla libera autonomia delle parti.

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Competenza in caso di decreto ingiuntivo nella locazione

13 Novembre 2019 | di Roberta Nardone

Cause condominiali (competenza per materia)

L'individuazione del giudice competente ad emettere il decreto ingiuntivo in materia locatizia segue le ordinarie regole che presidiano la competenza in fase monitoria.

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Obblighi fiscali dell'amministratore e reato di omesso versamento delle ritenute dovute o certificate nella qualità di sostituto d'imposta

30 Ottobre 2019 | di Maria Beatrice Magro

Responsabilità penale dell’amministratore

Tra gli obblighi cui è soggetto l'amministratore di condominio, spiccano anche quelli di natura fiscale. Il condominio, infatti, pur non essendo un soggetto giuridico dotato di personalità distinta da quella dei condomini che ne fanno parte, è considerato nel nostro sistema un soggetto passivo dal punto di vista fiscale. In particolare, con riferimento specifico ai compiti tipici dell'amministratore in materia fiscale, rileva il reato di omesso versamento delle ritenute fiscali e previdenziali previsto e punito dall'art. 10-bis, d.lgs. n. 74/2000, fattispecie che ha conosciuto in anni recenti un vero e proprio boom applicativo a causa della coeva crisi economica del Paese. Pertanto, nella prassi si è posto più volte l'interrogativo circa la configurabilità di scusanti a beneficio di chi non avesse adempiuto gli obblighi tributari per mancanza di liquidità, sub specie della c.d. inesigibilità dell'osservanza del precetto penalmente presidiato.

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L'impugnativa delle delibere assembleari di condominio e il principio di libertà delle forme

16 Ottobre 2019 | di Carlotta Maresca

Impugnazione della delibera (modalità e termini)

A norma dell'art. 1137 c.c., le delibere, frutto dell'attività assembleare, organo vitale del condominio, sono obbligatorie per tutti i condomini. In questa obbligatorietà trova la sua ratio la possibilità per il condomino assente, dissenziente o astenuto di impugnare le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento del condominio, chiedendone l'annullamento.

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L’home restaurant e la realtà condominiale

08 Ottobre 2019 | di Maurizio Tarantino

Bed & breakfast

Il social eating può trasformarsi in possibilità di guadagno ed è da qui che ha origine il c.d. home restaurant. In particolare, mentre il fenomeno social eating, che ha come caratteristica principale l'assenza dello scopo di lucro e la saltuarietà degli eventi, l'home restaurant ha una connotazione più imprenditoriale, trattandosi di un vero e proprio ristorante che si svolge in abitazione privata al fine di realizzare utili. Risiede, pertanto, nel carattere professionale dell'attività l'elemento che contraddistingue il ristorante casalingo dalla semplice condivisione dell'evento culinario: quando l'organizzazione di pranzi o cene in abitazione privata non risponde più al solo piacere dello chef di cucinare per pochi amici o ospiti, ma rappresenta un'opportunità di business per colui che la esercita, ci troviamo di fronte ad un vera e propria attività diretta a produrre ricavi, alternativa al pubblico esercizio ove vengono somministrati alimenti e bevande. Nonostante la diversità con le altre attività ricettive, l'avvio di un home restaurant all'interno di appartamenti in condominio può comportare tutta una serie di limitazioni simili a quelle dei B&B. Quindi, a prescindere dalla presenza di un regolamento, i proprietari che intendano avviare tale attività devono sempre garantire che non ci siano pregiudizi per gli altri condomini.

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Presenza dell'amianto nel condominio e necessità di interventi di bonifica

03 Settembre 2019 | di Adriana Nicoletti

Sicurezza nei luoghi di lavoro

Dagli anni '90, l'uso dell'amianto in tutte le sue forme è stato dichiarato fuori legge. Negli edifici di civile abitazione, edificati precedentemente a tale data, il problema potrebbe non essere stato eliminato, per cui si potrebbe profilare la necessità di verificare se l'amianto sia presente nelle parti comuni e, in caso positivo, di determinare con quali modalità intervenire in relazione al grado di pericolosità dell'anomalia. L'amministratore non può agire di sua iniziativa, non rientrando l'adempimento nelle sue attribuzioni, anche se i conseguenti interventi sono mirati alla conservazione delle parti comuni ed alla salvaguardia della salute dei condomini e dei soggetti che lavorano per l'ente.

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