Focus

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I reati connessi all'accesso, alla diffusione e alla falsificazione dei documenti condominiali

01 Luglio 2020 | di Maria Beatrice Magro

Responsabilità penale dell’amministratore

In ordine alla tutela penale del diritto del condominio all'accesso alla documentazione condominiale, premettiamo che, mentre sussiste sul piano civilistico il dovere dell'amministratore di custodire la documentazione inerente la gestione condominiale, e il corrispondente diritto del condominio di accedere, prendere visione e trarre copia di tale documentazione, sotto il profilo penalistico, viceversa, non sussiste alcuna penale che garantisca, in vigenza del mandato, l'accesso ai contenuti della documentazione da parte di ciascun condominio che ne abbia interesse. La tutela penale si configura solo nella fase patologica e conclusiva del mandato dell'amministratore. In proposito la giurisprudenza di legittimità è costante...

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Lo svolgimento delle assemblee condominiali “in presenza”, al tempo del coronavirus

05 Giugno 2020 | di Paolo Scalettaris

Assemblea (adempimenti preliminari)

Le disposizioni in tema di emergenza legata all'epidemia da coronavirus hanno reso assai difficile la gestione dei condominii con riguardo in particolare allo svolgimento delle assemblee. La FAQ della Presidenza del Consiglio dei Ministri del 13 marzo 2020 ha escluso che, nella c.d. fase uno le assemblee condominiali “in presenza” si potessero tenere. La situazione è cambiata nella c.d. fase due: secondo quanto ha previsto il comma 10 dell'art. 1, d.l. 16 maggio 2020, n. 33, lo svolgimento delle riunioni (e, dunque, anche delle assemblee “in presenza”) deve considerarsi consentito a condizione che sia rispettata la distanza interpersonale di sicurezza di almeno un metro. Nel testo che segue, vengono esaminati, alla luce dei principi propri della disciplina del condominio, alcuni dei problemi anche di carattere pratico ed operativo cui lo svolgimento delle assemblee nelle condizioni indicate può dare luogo.

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Le spese del procedimento di mediazione obbligatoria

29 Maggio 2020 | di Adriana Nicoletti

Mediazione obbligatoria (condominio)

Nelle controversie condominiali, che per disposizione legislativa comprendono tutte le liti che interessano condominio e condomini, il procedimento della mediazione obbligatoria si pone come via stragiudiziale preventiva per tentare di raggiungere un accordo bonario che scongiuri il ricorso alla via giudiziaria. Nel d.lgs. n. 28/2010 e nelle sue successive modificazioni, alcune disposizioni determinano non solo le modalità con le quali sono definite, in sede di provvedimento giudiziario, anche le spese processuali concernenti la mediazione obbligatoria, ma altresì le sanzioni che devono o possono essere irrogate dal giudice nei confronti della parte che, per colpa o dolo, tenga un comportamento che contrasti con la finalità della normativa

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Obblighi di aggiornamento dell'amministratore condominiale e COVID-19

25 Maggio 2020 | di Guerino De Santis

Amministratore (requisiti e incompatibilità)

La formazione e l'aggiornamento dell'amministratore di condominio sono stati due parametri espressamente voluti dalla legge di riforma del condominio del 2012, e dai regolamenti successivi, con la chiara finalità di qualificazione in linea con gli standard europei, puntando sulla competenza dei soggetti che dell'attività in questione ne hanno fatto un lavoro. L'emergenza sanitaria scaturita dalla pandemia Covid-19 ha stravolto il mondo della formazione, compresa quella degli amministratori di condominio, che ora si chiedono come dovranno formarsi e, soprattutto, con quali modalità. Con questo contributo cercheremo di dare le prime risposte interpretative.

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Gli accordi di riduzione del canone per le locazioni abitative “agevolate”

20 Maggio 2020 | di Paolo Scalettaris

Canone (determinazione)

Un tema che soprattutto oggi, in tempi di emergenza da coronavirus, presenta grande interesse ed attualità in materia di locazione è quello degli accordi di riduzione del canone che molti conduttori - sia nel caso di locazione commerciale sia nel caso di locazione abitativa - propongono ai locatori di stipulare. Le modalità di stipulazione e gli effetti di accordi di tale natura danno luogo a questioni specifiche - la cui soluzione non è facile - nel caso delle locazioni abitative c.d. agevolate, e cioè delle locazioni previste dal comma 3 dell'art. 2, l. n. 431/1998. Due in particolare sono i problemi che si pongono in argomento: da un lato, vi è da chiedersi se l'accordo di riduzione del canone debba rispettare il livello minimo della fascia fissata per il canone dall'accordo locale intervenuto tra le organizzazioni dei proprietari e dei conduttori e quali possano essere le conseguenze del mancato rispetto di tale soglia minima; dall'altro lato, vi è da chiedersi se la stipulazione di un accordo di riduzione del canone renda necessaria l'acquisizione di una nuova “attestazione di rispondenza” del contenuto del contratto all'accordo locale. In questa sede prenderemo in considerazione - dopo avere compiuto un breve esame dei caratteri propri delle locazioni “agevolate” - i quesiti ora indicati.

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COVID-19 e il problema del pagamento dei canoni senza il concreto godimento degli immobili commerciali

15 Maggio 2020 | di Maurizio Tarantino

Canone (riduzione e autoriduzione)

L'emergenza epidemiologica ed i conseguenti provvedimenti adottati dal Governo al fine di contrastare e contenere il diffondersi del virus Covid-19, validi per tutto il territorio nazionale, hanno inciso pesantemente su rapporti commerciali e privatistici. La chiusura degli esercizi commerciali e la sospensione di tutte le attività produttive, ad eccezione di quelle espressamente previste dalla normativa, hanno generato il dubbio circa la possibilità di chiedere ed ottenere la sospensione o riduzione dei canoni nei contratti di locazione di immobili ad uso commerciale, evocando gli istituti giuridici dell'impossibilità sopravvenuta per causa non imputabile al debitore o dell'eccessiva onerosità della prestazione del pagamento del canone di locazione. Premesso quanto esposto, alla luce degli interessi in gioco, l'obbiettivo del presente focus è quello di fornire all'interprete l'analisi delle possibili soluzioni a tutela del conduttore.

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Rinnovo della nomina dell'amministratore in mancanza dell'assemblea ordinaria, anche ai tempi del coronavirus

11 Maggio 2020 | di Luca Santarelli

Amministratore (durata e prorogatio)

Il riformatore del 2012 ha introdotto l'istituto giuridico del rinnovo della nomina dell'amministratore. A pena di nullità ha previsto che lo stesso deve indicare il suo analitico compenso. Allo stesso tempo, anche dopo la riforma, è prevista l'obbligatorietà dell'assemblea annuale ordinaria. Il quesito che sorge è se questi due dati normativi prevedono fattispecie tra di loro connesse oppure no, e cioè se tra di loro sussiste coincidenza temporale.

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Morosità incolpevole ed emergenza da coronavirus

04 Maggio 2020 | di Paolo Scalettaris

Morosità (inadempimento)

Il d.l. n. 102/2013 ha introdotto la figura della “morosità incolpevole” nelle locazioni abitative prevedendo la possibilità dell'erogazione di contributi nel caso in cui il conduttore di un alloggio non adempia all'obbligo di pagamento del canone per ragioni non dipendenti dalla sua volontà o che comunque risultino giustificate. L'istituto ha trovato applicazione a far data dall'anno 2014 sulla base delle disposizioni dettate dai decreti emanati da allora di anno in anno dal Ministero delle infrastrutture e dei trasporti. L'attuale situazione di profonda e generale difficoltà derivata dall'emergenza coronavirus - in relazione alla quale si stanno verificando numerosi casi di morosità nelle locazioni - pare costituire ipotesi riconducibile ai principi che sono alla base della figura anzidetta: in questa sede viene analizzata nei suoi diversi aspetti la questione dell'applicabilità delle disposizioni in tema di “morosità incolpevole” alla nuova condizione che è venuta ad esistenza quale effetto dell'emergenza.

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Vademecum non scritto per condomini e amministratori in epoca di Covid 19

22 Aprile 2020 | di Luca Santarelli

Amministratore (attribuzioni)

Dal 2012 il legislatore ha chiarito senza ombra di dubbio che il Condominio è costituito dalla proprietà privata (singole unità immobiliari) e parti comuni (scale, androni, tetto, ecc.). Il diritto di godere in modo pieno ed assoluto la proprietà privata (art. 832 c.c.) deve necessariamente conciliarsi con il rispetto dell'uso del bene comune da parte di tutti. Questo concetto base ha manifestato la sua primaria rilevanza nel periodo di lunga emergenza legata al Coronavirus (Covid 19), abitudini che forse in parte si radicheranno in modo perenne dentro le mura condominiali e, più in generale, nelle abitudini di vita. Da qui nasce l'esigenza di un vademecum comportamentale nel condominio, regole oggi non scritte. In questo quadro si inserisce il ruolo dell'amministratore, i suoi obblighi ed i limiti di legittimazione.

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Termine di grazia nelle procedure di sfratto e la sospensione dei termini processuali di cui al d.l. n. 18/2020

17 Aprile 2020 | di Roberta Nardone

Convalida di licenza e sfratto

Uno dei problemi interpretativi che l'emanazione del decreto cd. “Cura Italia” sta determinando ha ad oggetto l'applicabilità della sospensione dei termini al cd. termine di grazia, concesso dal giudice ai sensi dell'art. 55 legge n. 392/78 (l. equo canone) nell'ambito dei giudizio di convalida di sfratto (artt. 657 e ss. c.p.c.) e la cui inosservanza produce conseguenze “nefaste” per il conduttore, ovvero la irrimediabile convalida dello sfratto e la condanna al rilascio dell'immobile locato.

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