Focus

Focus

Vademecum non scritto per condomini e amministratori in epoca di Covid 19

22 Aprile 2020 | di Luca Santarelli

Amministratore (attribuzioni)

Dal 2012 il legislatore ha chiarito senza ombra di dubbio che il Condominio è costituito dalla proprietà privata (singole unità immobiliari) e parti comuni (scale, androni, tetto, ecc.). Il diritto di godere in modo pieno ed assoluto la proprietà privata (art. 832 c.c.) deve necessariamente conciliarsi con il rispetto dell'uso del bene comune da parte di tutti. Questo concetto base ha manifestato la sua primaria rilevanza nel periodo di lunga emergenza legata al Coronavirus (Covid 19), abitudini che forse in parte si radicheranno in modo perenne dentro le mura condominiali e, più in generale, nelle abitudini di vita. Da qui nasce l'esigenza di un vademecum comportamentale nel condominio, regole oggi non scritte. In questo quadro si inserisce il ruolo dell'amministratore, i suoi obblighi ed i limiti di legittimazione.

Leggi dopo

Termine di grazia nelle procedure di sfratto e la sospensione dei termini processuali di cui al d.l. n. 18/2020

17 Aprile 2020 | di Roberta Nardone

Convalida di licenza e sfratto

Uno dei problemi interpretativi che l'emanazione del decreto cd. “Cura Italia” sta determinando ha ad oggetto l'applicabilità della sospensione dei termini al cd. termine di grazia, concesso dal giudice ai sensi dell'art. 55 legge n. 392/78 (l. equo canone) nell'ambito dei giudizio di convalida di sfratto (artt. 657 e ss. c.p.c.) e la cui inosservanza produce conseguenze “nefaste” per il conduttore, ovvero la irrimediabile convalida dello sfratto e la condanna al rilascio dell'immobile locato.

Leggi dopo

Effetti dell'emergenza da coronavirus sulle locazioni abitative in corso

15 Aprile 2020 | di Paolo Scalettaris

Canone (riduzione e autoriduzione)

Gli effetti della condizione di emergenza derivante dall'epidemia di coronavirus sui contratti di locazione costituiscono un tema ampio e complesso. L'esame dell'argomento deve essere condotto in modo ordinato, sulla scorta di alcune considerazioni di carattere generale. Affinché l'esame possa svolgersi in modo utile deve essere fatta distinzione tra le diverse fattispecie nell'ambito dei rapporti di locazione e devono essere analizzate in modo differenziato le locazioni abitative e quelle non abitative. È sui contratti in corso relativi ad immobili destinati ad abitazione (tipologia di rapporti all'interno della quale devono essere considerate in modo differenziato le locazioni per studenti e le locazioni abitative “ordinarie”) che in questa sede viene concentrato l'esame attraverso l'analisi - appunto in chiave diversificata - degli effetti dell'emergenza sulle fattispecie considerate.

Leggi dopo

Aspetti critici sulla decorrenza dei termini per impugnare le delibere condominiali durante l'emergenza COVID-19

10 Aprile 2020 | di Maurizio Tarantino

Impugnazione della delibera (modalità e termini)

Quello che si sta diffondendo in Italia e che ha portato le autorità competenti ad adottare varie misure urgenti in materia di contenimento e gestione dell'emergenza epidemiologica è il Covid-19 (Coronavirus), responsabile di malattie respiratorie, la cui pericolosità è data dal fatto che è stato identificato da poco e la sua contromisura non è ancora stata trovata. In tale situazione, nessuno dei provvedimenti adottati dall'inizio dell'emergenza sanitaria si occupa espressamente della materia condominiale, sicché ogni conclusione relativa a tale precipua materia va ricavata mediante il ricorso ai principi generali dell'ordinamento, anche di carattere interpretativo, in particolare riguardo alla questione legata ai termini previsti dall'art. 1137 c.c. Proprio su tale aspetto, nell'emergenza Coronavirus, è stato dapprima, con lodevole tempestività, emesso il d.l. n. 9/2020 (limitatamente alle c.d. Zone Rosse della Lombardia ed alle quattordici Province sino alla marchigiana Pesaro). Dopo alcuni giorni, il Governo Conte firmava il d.p.c.m. 9 marzo 2020 recante nuove misure per il contenimento e il contrasto del diffondersi del virus Covid-19 sull'intero territorio nazionale. Successivamente, con il d.l. n. 18/2020 si è tentato di contenere gli effetti negativi scaturenti dall'epidemia intervenendo nei più diversificati settori della società, dai trasporti all'agricoltura, dall'industria allo sport, dallo spettacolo alla cultura, dalla sanità all'università, dalla scuola agli obblighi tributari e, non ultimo, in tema di esercizio della giurisdizione. Quanto al tema della sospensione dei termini “sostanziali”, quest'ultimo provvedimento ha suscitato alcuni dubbi interpretativi in quanto differente (come tecnica legislativa) rispetto al precedente d.l. n. 9/2020.

Leggi dopo

Pagamento in via anticipata dei contributi condominiali, anche in rapporto ai problemi derivati dall'emergenza da coronavirus

08 Aprile 2020 | di Paolo Scalettaris

Riscossione dei contributi condominiali

Anche in relazione all'attuale situazione di emergenza legata alla diffusione dell'epidemia del coronavirus, si pone il problema della gestione del condominio in una condizione in cui non può essere convocata l'assemblea per l'approvazione del preventivo delle spese e la fissazione delle rate da pagarsi dai condomini. Nel testo che segue, vengono prese in considerazione le diverse iniziative che possono essere assunte per cercare di risolvere il problema e le modalità di conduzione della gestione del condominio che i problemi oggi emersi suggeriscono di adottare nel futuro.

Leggi dopo

Il condominio ai tempi del coronavirus: le operazioni di sanificazione

06 Aprile 2020 | di Maurizio Tarantino

Comune di Recco, ord. 24 marzo 2020, n. 80.pdf

Pulizia (servizio di)

Quello che si sta diffondendo in Italia e che ha portato le autorità competenti ad adottare varie misure urgenti in materia di contenimento e gestione dell'emergenza epidemiologica è il Covid-19 (Coronavirus), responsabile di malattie respiratorie, la cui pericolosità è data dal fatto che è stato identificato da poco e la sua contromisura non è ancora stata trovata. A tal proposito, nell'ambito delle misure straordinarie per il contrasto ed il contenimento sul territorio comunale della diffusione del virus Covid-19, alcuni sindaci hanno disposto con ordinanze - rivolte a tutti gli amministratori di condominio del territorio comunale - di provvedere alla sanificazione di tutti gli spazi comuni, interni ed esterni agli stabili. L'intervento, da realizzarsi prevedendo l'impiego di prodotti certificati al fine di garantire la sicurezza della salute umana, animale e ambientale, dovrà considerare la disinfezione di ringhiere, corrimano, maniglie, pulsanti, ascensori, le aree ove sono collocati i mastelli per la raccolta dei rifiuti. Al fine di consentire la verifica della realizzazione di quanto indicato, gli amministratori devono esporre - nelle aree condominiali adibite e visibili all'esterno - la certificazione comprovante l'avvenuto intervento.

Leggi dopo

La sospensione dell'esecuzione dei provvedimenti di rilascio disposta con il decreto Cura Italia

01 Aprile 2020 | di Paolo Scalettaris

Esecuzione per rilascio

Il d.l. n. 18 del 17 marzo 2020, c.d. “Cura Italia” - intervenuto per cercare di fare fronte alla situazione di emergenza derivante dell'epidemia del coronavirus - contiene, tra le tante disposizioni dalla portata assai profonda, anche la previsione della sospensione dell'esecuzione dei provvedimenti di rilascio degli immobili fino al 30 giugno 2020. Qui di seguito esamineremo il contenuto della norma, i confini del suo ambito di applicazione e le modalità operative concrete della sospensione da essa disposta: potremo così constatare l'ampiezza della portata della disposizione, destinata a trovare applicazione anche nei confronti dei provvedimenti di sfratto per morosità.

Leggi dopo

Il riparto delle spese nel condominio parziale

18 Marzo 2020 | di Edoardo Valentino

Condominio parziale

Il condominio parziale è un istituto di matrice dottrinale e giurisprudenziale. Esso prende le mosse dall'art. 1123 c.c., il quale, nei suoi tre commi, opera una differenziazione tra ripartizione delle spese necessarie alla conservazione delle parti comuni ripartendole secondo il valore delle varie proprietà (comma 1) o secondo l'effettiva utilità che il condomino trae dai beni (la situazione di condominio parziale delineata dal combinato disposto dei commi 2 e 3).

Leggi dopo

Il condominio ai tempi del coronavirus: assemblea in videoconferenza

13 Marzo 2020 | di Maurizio Tarantino

Assemblea (discussione e votazione)

Quello che si sta diffondendo in Italia e che ha portato le autorità competenti ad adottare varie misure urgenti in materia di contenimento e gestione dell'emergenza epidemiologica è il COVID-19 (Coronavirus), responsabile di malattie respiratorie, la cui pericolosità è data dal fatto che è stato identificato da poco e la sua contromisura non è ancora stata trovata. A tal proposito, gli unici provvedimenti adottati sono al momento unicamente tesi al contenimento della diffusione del virus e ad essi si è uniformato anche l'amministratore. Difatti, anche in tema di condominio, è quanto mai doveroso adottare ogni cautela possibile, anche al di là di quelle espressamente indicate dalle varie disposizioni normative. Per evitare il contagio, l'alternativa è pensare alle assemblee in videoconferenza, con le dovute garanzie stabilite dall'ordinamento, sempre che la tecnologia a disposizione di amministratore e condomini le renda praticabili.

Leggi dopo

Bonus mobili, facciate e verde: guida alle detrazioni per il 2020

11 Marzo 2020 | di Maurizio Tarantino

Facciate

La manovra finanziaria per il 2020 contiene, tra le varie misure, anche alcune dedicate al settore immobiliare. Difatti, il testo definitivo della legge di Bilancio 2020 ha stabilito la proroga di molte detrazioni fiscali che riguardano i c.d. bonus mobili anche per il 2020; tuttavia, la novità assoluta introdotta riguarda il bonus facciate. Su tale aspetto, i lavori agevolati sono tutti quelli finalizzati al “recupero o restauro” della facciata esterna, ossia, come chiarito dal successivo provvedimento dell'Agenzia dell'Entrate, quelli che riguardano la parte anteriore, frontale e principale dell'edificio, e gli altri lati dello stabile (perimetro esterno). Restano esclusi, però, gli interventi sulle superficie confinanti con chiostrine, cavedi, cortili e spazi interni, fatte salve quelle visibili dalla strada, nonché le spese sostenute per sostituire vetrate, infissi, portoni e cancelli. Da ultimo, con la legge Milleproroghe 2020, il legislatore ha esteso le agevolazioni in tema di bonus verde.

Leggi dopo

Pagine