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Le nuove norme in tema di partecipazione alle assemblee condominiali in modalità di videoconferenza

05 Novembre 2020 | di Paolo Scalettaris

Assemblea (adempimenti preliminari)

La l. n. 126 del 13 ottobre 2020, in sede di conversione del decreto-legge c.d. agosto (d.l. n. 104/ 2020), ha aggiunto, all'art. 63 del decreto, il comma 1-bis che - intervenendo sull'art. 66 disp. att. c.c. - detta disposizioni relative alla convocazione dell'assemblea di condominio che si svolga in via telematica ed alla partecipazione dei condomini all'assemblea “con modalità di videoconferenza”. In particolare, viene previsto, da un lato, che l'avviso di convocazione dell'assemblea, nel caso cui questa sia prevista con modalità di videoconferenza, debba fornire l'indicazione della piattaforma elettronica su cui si terrà la riunione e, dall'altro lato, che la partecipazione dei condomini all'assemblea possa avvenire con modalità in videoconferenza ove vi sia il consenso di tutti i condomini, pur nel caso in cui ciò non sia previsto dal regolamento di condominio. Si tratta di disposizioni innovative che pongono numerosi problemi di carattere interpretativo ed applicativo: nel testo che segue vengono esaminate alcune di queste criticità.

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Le esecuzioni per rilascio ai tempi del Coronavirus

02 Novembre 2020 | di Giuseppe Lauropoli

Esecuzione per rilascio

All'interno del decreto legge n. 18/2020, adottato in piena emergenza sanitaria legata all'epidemia da Coronavirus, è confluita una disposizione che ha imposto la sospensione di tutte le procedure di rilascio di immobili fino al 30.6.2020, termine poi prorogato al 1.9.2020. Tale sospensione è stata poi ulteriormente prorogata, per effetto dell'art. 17-bis, comma 1, del d.l. 19 maggio 2020, n. 34 (convertito, con modifiche, in l. n. 77/2020), al 31.12.2020, ponendo tuttavia alcuni problemi di non facile soluzione agli interpreti della norma.

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La riduzione del canone di locazione commerciale: soluzioni e contrasti giurisprudenziali in materia di covid-19

02 Novembre 2020 | di Maurizio Tarantino

Canone (riduzione e autoriduzione)

Il periodo emergenziale che sta vivendo l'intera nazione ha fatto emergere fenomeni concreti di difficoltà di pagamento dei canoni di locazione di immobili ad uso diverso. Al fine di interrompere il pagamento del canone, molteplici sarebbero gli strumenti giuridici a disposizione del conduttore come la risoluzione per impossibilità sopravvenuta della prestazione e la risoluzione per eccessiva onerosità. Tuttavia, come esaminato dalla dottrina, questi mezzi non garantirebbero a pieno la posizione del conduttore, il quale potrebbe avere interesse a proseguire la locazione una volta terminata l'emergenza. Diversamente, nonostante le attuali posizioni assunte dalla recente giurisprudenza in materia come l'impossibilità parziale temporanea della prestazione, un buon compromesso resta l'invito delle parti alla rinegoziazione delle condizioni contrattuali.

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La nuova ipotesi di mediazione obbligatoria: le cause per inadempimento da COVID-19 e le procedure di sfratto

22 Settembre 2020 | di Roberta Nardone

Mediazione obbligatoria (locazione)

Il legislatore ha previsto una nuova ipotesi di mediazione obbligatoria introducendo, in sede di conversione del d.l. 28/2020, un comma 6-ter all'art.3 d.l. n. 6/2020. La norma opera con riferimento alle controversie inerenti obbligazioni contrattuali nelle quali il rispetto delle misure di contenimento disposte durante l'emergenza epidemiologica da COVID-19 possa avere inciso sulla tempestività ed esattezza dell'adempimento del debitore. Alcuna novità, tuttavia, risulta introdotta con riferimento alla individuazione dei procedimenti per i quali la mediazione non costituisce condizione di procedibilità e, tra questi, la fase sommaria dei procedimenti per convalida di licenza e sfratto.

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Covid-19, sopravvenienze e locazioni commerciali

15 Settembre 2020 | di Luca Crotti

Risoluzione del contratto di locazione per fatto del conduttore

L'emergenza Covid-19 e il conseguente lockdown (factum principis) che hanno interessato i rapporti di conduzione della maggior parte degli esercizi commerciali, sono accadimenti che ricadono (non nell'area dell'impossibilità sopravvenuta ma) sotto la disciplina dell'eccessiva onerosità sopravvenuta della prestazione (artt. 1467 ss. c.c.), come anche confermato, nella specifica sedes materiae, dall'1584, comma 1, c.c. Appare comunque consigliabile, nella denegata previsione di futuri ed eventuali provvedimenti restrittivi imposti dalla pubblica autorità, inserire nei contratti, sia nuovi che già in essere, un apposito regolamento pattizio della sopravvenienza in esame.

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L'imperfetta autonomia del condominio parziale

03 Settembre 2020 | di Roberta Nardone

Condominio parziale

Gli edifici in condominio sono caratterizzati dalla compresenza di porzioni immobiliari di proprietà esclusiva e di porzioni immobiliari di proprietà comune. Laddove la “destinazione oggettiva” del bene/impianto non sia funzionalizzata a fornire utilità a tutte le unità immobiliari ma solo ad alcune di esse sussiste, ex lege, il c.d. condominio parziale. La parzialità, tuttavia, afferisce ad un mero rapporto interno senza che ciò possa spiegare effetti all'esterno e, quindi, verso i terzi (in sede processuale), e non determina la nascita di un sub condominio.

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Assemblee del supercondominio e la difficile impugnazione delle delibere ordinarie nei condominii di edifici con oltre sessanta partecipanti

25 Agosto 2020 | di Luca Santarelli

Supercondominio (assemblea e amministratore)

L'art. 1117-bis c.c. ha esteso ai condominii di edifici l'applicazione della normativa del condominio ex artt. 1117-1139 c.c. Nelle disposizioni di attuazione, all'art. 67, commi 3 e 4, è stato previsto, o quantomeno abbozzato, il funzionamento del supercondominio con un numero di partecipanti superiore a sessanta. La non completa ed esaustiva trattazione della fattispecie ha generato dubbi e problematiche e, tra queste, si può annoverare a pieno titolo l'impugnazione del verbale dell'assemblea ordinaria.

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Decreto Rilancio: ecobonus potenziato al 110%

07 Agosto 2020 | di Maurizio Tarantino

Recupero edilizio

Il c.d. d.l. Rilancio n. 34/2020 introduce nuovi incentivi volti alla riqualificazione energetica del patrimonio edilizio esistente, con un incremento dell'aliquota di detrazione sino al 110% delle spese sostenute dal 1° luglio 2020 sino a fine 2021. Questo superbonus prevede requisiti tecnici specifici e differenti rispetto a quanto previsto per l'ecobonus ordinario. In particolare, il superbonus al 110% è per tutti gli interventi di risparmio energetico realizzati sugli interi edifici, di proprietà condominiale o privata, ma solo nel caso in cui l'immobile unifamiliare sia destinato a prima casa. Il bonus potrà essere ceduto alle imprese a fronte di uno sconto in fattura, e le imprese potranno a loro volta cederlo alle banche in cambio di liquidità. Queste stesse opportunità sono previste, di qui fino al 31 dicembre del 2021, anche per il bonus facciate al 90%, e per le detrazioni “ordinarie” per ristrutturazione e risparmio energetico.

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La tutela degli acquirenti di immobile da costruire alla luce del codice della crisi di impresa e dell'insolvenza

06 Agosto 2020 | di Patrizia Petrelli

Costituzione del condominio

Con il d.lgs. 12 gennaio 2019, n. 14 (meglio noto come Codice della crisi di impresa e dell'insolvenza) sono state introdotte rilevanti novità in tema di tutela degli acquirenti di immobili da costruire, che vengono a modificare parzialmente la precedente disciplina contenuta nel d.lgs. 20 giugno 2005, n. 122, peraltro, già oggetto di un precedente intervento legislativo attuato con il d.l. 28 marzo 2014, n. 47, convertito in l. 23 maggio 2014, n. 80. Le disposizioni del nuovo Codice della crisi di impresa e dell'insolvenza, entrate in vigore il 16 marzo 2019, hanno apportato modifiche in ordine alla tutela fideiussoria e assicurativa dell'acquirente di un immobile da costruire nonché sul contenuto del contratto preliminare tra acquirente e costruttore.

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Bonus affitti 2020: le istruzioni dell'agenzia dell'entrate per l'utilizzo del credito d'imposta per le locazioni commerciali

08 Luglio 2020 | di Maurizio Tarantino

Canone (riduzione e autoriduzione)

L'emergenza epidemiologica ed i conseguenti provvedimenti adottati dal Governo al fine di contrastare e contenere il diffondersi del virus Covid-19, validi per tutto il territorio nazionale, hanno inciso pesantemente su rapporti commerciali e privatistici. Premesso ciò, il bonus affitti 2020 è già utilizzabile per il pagamento delle imposte a debito: l'Agenzia delle Entrate ha infatti recentemente reso noto il codice tributo 6920 da indicare in F24. Ricordiamo comunque che il credito d'imposta spetta solo se l'affitto è stato effettivamente pagato

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