27 Gennaio 2020 | di Maurizio Tarantino
Facciate
La manovra finanziaria per il 2020 contiene, tra le varie misure, anche alcune dedicate al settore immobiliare. In particolare, tra le ultime novità inserite c'è l'effettiva cancellazione dello sconto in fattura per Ecobonus e Sismabonus; sarà applicabile dal 2020 solo per gli interventi nelle parti comuni dei condominii per spese superiori a 200.000 euro. Per quanto riguarda invece gli altri Bonus, particolare importanza riveste il c.d. Bonus facciate. Infine, con la manovra, il legislatore è intervenuto modificando l'art. 3, comma 2, d.lgs. n. 23/2011 al fine di rendere permanente la riduzione al 10% dell'aliquota agevolata per quanto concerne la c.d. cedolare secca per i contratti di locazione a canone concordato.
15 Gennaio 2020 | di Roberta Nardone
Parti comuni (presunzione e titolo contrario)
Gli edifici in condominio sono caratterizzati dalla compresenza di porzioni immobiliari di proprietà esclusiva e di porzioni immobiliari di proprietà comune. Sulle unità immobiliari autonome si costituisce il diritto di proprietà singola di cui agli artt. 832 ss. c.c., mentre sulle porzioni di proprietà comune si costituisce il diritto di condominio disciplinato dall'art. 1118 c.c. Le parti comuni per lo più non costituiscono beni autonomi ed hanno una relazione di accessorietà con le unità immobiliari di proprietà esclusiva. La fonte normativa per individuarle è costituita dall'art. 1117 c.c., norma che, implementata dall'art. 1 della l. n. 220/2012, propone un elenco (diviso in tre sottogruppi) di beni da presumersi oggetto di proprietà comune (dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio) “qualora il contrario non risulti dal titolo”.
11 Dicembre 2019 | di Maurizio Tarantino
Durata locazione (uso non abitativo)
Il mutamento del contesto economico e delle scelte low cost ha portato i vari addetti del settore a pensare a nuove tipologie contrattuali dotate di maggiore flessibilità. Il contratto di service e il contratto di coworking sono un'evoluzione del contratto di locazione e sono la risposta alle esigenze del nuovo mercato. In tali fattispecie, la fruizione del servizio non è una mera prestazione accessoria, ma assume un ruolo prevalente rispetto all'utilizzo del bene immobile. In questo caso, l'oggetto del contratto è, dunque, un servizio a prestazione complessa e la scelta della tipologia contrattuale con la quale disciplinare l'accordo tra le parti diviene importante. Difatti, gli elementi di rigidità che contraddistinguono il contratto di locazione ad uso commerciale (durata minima, recesso per gravi motivi, avviamento), spesso mal si conciliano con le esigenze del nuovo contesto economico che porta i vari operatori a scegliere soluzioni che non comportino vincoli duraturi nel tempo. La prassi, dunque, ha sviluppato nuovi schemi che sono un'alternativa a quelli vincolistici previsti dal legislatore e che si collocano in un settore lasciato alla libera autonomia delle parti.
13 Novembre 2019 | di Roberta Nardone
Cause condominiali (competenza per materia)
L'individuazione del giudice competente ad emettere il decreto ingiuntivo in materia locatizia segue le ordinarie regole che presidiano la competenza in fase monitoria.
30 Ottobre 2019 | di Maria Beatrice Magro
Responsabilità penale dell’amministratore
Tra gli obblighi cui è soggetto l'amministratore di condominio, spiccano anche quelli di natura fiscale. Il condominio, infatti, pur non essendo un soggetto giuridico dotato di personalità distinta da quella dei condomini che ne fanno parte, è considerato nel nostro sistema un soggetto passivo dal punto di vista fiscale. In particolare, con riferimento specifico ai compiti tipici dell'amministratore in materia fiscale, rileva il reato di omesso versamento delle ritenute fiscali e previdenziali previsto e punito dall'art. 10-bis, d.lgs. n. 74/2000, fattispecie che ha conosciuto in anni recenti un vero e proprio boom applicativo a causa della coeva crisi economica del Paese. Pertanto, nella prassi si è posto più volte l'interrogativo circa la configurabilità di scusanti a beneficio di chi non avesse adempiuto gli obblighi tributari per mancanza di liquidità, sub specie della c.d. inesigibilità dell'osservanza del precetto penalmente presidiato.
16 Ottobre 2019 | di Carlotta Maresca
Impugnazione della delibera (modalità e termini)
A norma dell'art. 1137 c.c., le delibere, frutto dell'attività assembleare, organo vitale del condominio, sono obbligatorie per tutti i condomini. In questa obbligatorietà trova la sua ratio la possibilità per il condomino assente, dissenziente o astenuto di impugnare le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento del condominio, chiedendone l'annullamento.
08 Ottobre 2019 | di Maurizio Tarantino
Bed & breakfast
Il social eating può trasformarsi in possibilità di guadagno ed è da qui che ha origine il c.d. home restaurant. In particolare, mentre il fenomeno social eating, che ha come caratteristica principale l'assenza dello scopo di lucro e la saltuarietà degli eventi, l'home restaurant ha una connotazione più imprenditoriale, trattandosi di un vero e proprio ristorante che si svolge in abitazione privata al fine di realizzare utili. Risiede, pertanto, nel carattere professionale dell'attività l'elemento che contraddistingue il ristorante casalingo dalla semplice condivisione dell'evento culinario: quando l'organizzazione di pranzi o cene in abitazione privata non risponde più al solo piacere dello chef di cucinare per pochi amici o ospiti, ma rappresenta un'opportunità di business per colui che la esercita, ci troviamo di fronte ad un vera e propria attività diretta a produrre ricavi, alternativa al pubblico esercizio ove vengono somministrati alimenti e bevande. Nonostante la diversità con le altre attività ricettive, l'avvio di un home restaurant all'interno di appartamenti in condominio può comportare tutta una serie di limitazioni simili a quelle dei B&B. Quindi, a prescindere dalla presenza di un regolamento, i proprietari che intendano avviare tale attività devono sempre garantire che non ci siano pregiudizi per gli altri condomini.
03 Settembre 2019 | di Adriana Nicoletti
Sicurezza nei luoghi di lavoro
Dagli anni '90, l'uso dell'amianto in tutte le sue forme è stato dichiarato fuori legge. Negli edifici di civile abitazione, edificati precedentemente a tale data, il problema potrebbe non essere stato eliminato, per cui si potrebbe profilare la necessità di verificare se l'amianto sia presente nelle parti comuni e, in caso positivo, di determinare con quali modalità intervenire in relazione al grado di pericolosità dell'anomalia. L'amministratore non può agire di sua iniziativa, non rientrando l'adempimento nelle sue attribuzioni, anche se i conseguenti interventi sono mirati alla conservazione delle parti comuni ed alla salvaguardia della salute dei condomini e dei soggetti che lavorano per l'ente.
31 Luglio 2019 | di Paolo Scalettaris
Uso transitorio (studenti, turisti)
L'art. 13-bis del “decreto crescita” introduce il codice identificativo degli immobili destinati alle locazioni brevi. La norma prevede l'istituzione di una banca-dati delle strutture ricettive e degli alloggi destinati alle locazioni brevi e dispone che, nella promozione e pubblicizzazione degli immobili così identificati, debba essere sempre indicato il codice anzidetto. La norma appare formulata, però, in modo non razionale e dà luogo a molti problemi interpretativi: da un lato, non si comprende perché essa consideri le locazioni brevi e non invece le locazioni turistiche; d'altro lato, non è chiaro il rapporto tra la previsione della norma e la fattispecie delle locazioni transitorie, né è chiaro quale debba essere il rapporto tra la nuova norma e le disposizioni contenute in materia nelle leggi regionali. E' auspicabile che, con il decreto che sarà emanato per l'attuazione della norma, i profili critici ora segnalati verranno almeno in parte eliminati.
03 Luglio 2019 | di Luca Santarelli
Amministratore (revoca giudiziale)
Il legislatore del 2012 ha tratto inspirazione dalla copiosa casistica dei contenziosi per novellare le norme. Tra queste ha preso in esame uno dei casi classici posti a fondata ragione di revoca giudiziaria dell'amministratore, e cioè la confusione dei denari del condominio, propri e/o di altri condominii o condomini...
