Focus

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Decreto Rilancio: ecobonus potenziato al 110%

04 Giugno 2020 | di Maurizio Tarantino

Recupero edilizio

Il c.d. d.l. Rilancio n. 34/2020 introduce nuovi incentivi volti alla riqualificazione energetica del patrimonio edilizio esistente, con un incremento dell'aliquota di detrazione sino al 110% delle spese sostenute dal 1° luglio 2020 sino a fine 2021. Questo superbonus prevede requisiti tecnici specifici e differenti rispetto a quanto previsto per l'ecobonus ordinario. In particolare, il superbonus al 110% è per tutti gli interventi di risparmio energetico realizzati sugli interi edifici, di proprietà condominiale o privata, ma solo nel caso in cui l'immobile unifamiliare sia destinato a prima casa. Il bonus potrà essere ceduto alle imprese a fronte di uno sconto in fattura, e le imprese potranno a loro volta cederlo alle banche in cambio di liquidità. Queste stesse opportunità sono previste, di qui fino al 31 dicembre del 2021, anche per il bonus facciate al 90%, e per le detrazioni “ordinarie” per ristrutturazione e risparmio energetico.

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Le spese del procedimento di mediazione obbligatoria

29 Maggio 2020 | di Adriana Nicoletti

Mediazione obbligatoria (condominio)

Nelle controversie condominiali, che per disposizione legislativa comprendono tutte le liti che interessano condominio e condomini, il procedimento della mediazione obbligatoria si pone come via stragiudiziale preventiva per tentare di raggiungere un accordo bonario che scongiuri il ricorso alla via giudiziaria. Nel d.lgs. n. 28/2010 e nelle sue successive modificazioni, alcune disposizioni determinano non solo le modalità con le quali sono definite, in sede di provvedimento giudiziario, anche le spese processuali concernenti la mediazione obbligatoria, ma altresì le sanzioni che devono o possono essere irrogate dal giudice nei confronti della parte che, per colpa o dolo, tenga un comportamento che contrasti con la finalità della normativa

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Obblighi di aggiornamento dell'amministratore condominiale e COVID-19

25 Maggio 2020 | di Guerino De Santis

Amministratore (requisiti e incompatibilità)

La formazione e l'aggiornamento dell'amministratore di condominio sono stati due parametri espressamente voluti dalla legge di riforma del condominio del 2012, e dai regolamenti successivi, con la chiara finalità di qualificazione in linea con gli standard europei, puntando sulla competenza dei soggetti che dell'attività in questione ne hanno fatto un lavoro. L'emergenza sanitaria scaturita dalla pandemia Covid-19 ha stravolto il mondo della formazione, compresa quella degli amministratori di condominio, che ora si chiedono come dovranno formarsi e, soprattutto, con quali modalità. Con questo contributo cercheremo di dare le prime risposte interpretative.

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Gli accordi di riduzione del canone per le locazioni abitative “agevolate”

20 Maggio 2020 | di Paolo Scalettaris

Canone (determinazione)

Un tema che soprattutto oggi, in tempi di emergenza da coronavirus, presenta grande interesse ed attualità in materia di locazione è quello degli accordi di riduzione del canone che molti conduttori - sia nel caso di locazione commerciale sia nel caso di locazione abitativa - propongono ai locatori di stipulare. Le modalità di stipulazione e gli effetti di accordi di tale natura danno luogo a questioni specifiche - la cui soluzione non è facile - nel caso delle locazioni abitative c.d. agevolate, e cioè delle locazioni previste dal comma 3 dell'art. 2, l. n. 431/1998. Due in particolare sono i problemi che si pongono in argomento: da un lato, vi è da chiedersi se l'accordo di riduzione del canone debba rispettare il livello minimo della fascia fissata per il canone dall'accordo locale intervenuto tra le organizzazioni dei proprietari e dei conduttori e quali possano essere le conseguenze del mancato rispetto di tale soglia minima; dall'altro lato, vi è da chiedersi se la stipulazione di un accordo di riduzione del canone renda necessaria l'acquisizione di una nuova “attestazione di rispondenza” del contenuto del contratto all'accordo locale. In questa sede prenderemo in considerazione - dopo avere compiuto un breve esame dei caratteri propri delle locazioni “agevolate” - i quesiti ora indicati.

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COVID-19 e il problema del pagamento dei canoni senza il concreto godimento degli immobili commerciali

15 Maggio 2020 | di Maurizio Tarantino

Canone (riduzione e autoriduzione)

L'emergenza epidemiologica ed i conseguenti provvedimenti adottati dal Governo al fine di contrastare e contenere il diffondersi del virus Covid-19, validi per tutto il territorio nazionale, hanno inciso pesantemente su rapporti commerciali e privatistici. La chiusura degli esercizi commerciali e la sospensione di tutte le attività produttive, ad eccezione di quelle espressamente previste dalla normativa, hanno generato il dubbio circa la possibilità di chiedere ed ottenere la sospensione o riduzione dei canoni nei contratti di locazione di immobili ad uso commerciale, evocando gli istituti giuridici dell'impossibilità sopravvenuta per causa non imputabile al debitore o dell'eccessiva onerosità della prestazione del pagamento del canone di locazione. Premesso quanto esposto, alla luce degli interessi in gioco, l'obbiettivo del presente focus è quello di fornire all'interprete l'analisi delle possibili soluzioni a tutela del conduttore.

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Rinnovo della nomina dell'amministratore in mancanza dell'assemblea ordinaria, anche ai tempi del coronavirus

11 Maggio 2020 | di Luca Santarelli

Amministratore (durata e prorogatio)

Il riformatore del 2012 ha introdotto l'istituto giuridico del rinnovo della nomina dell'amministratore. A pena di nullità ha previsto che lo stesso deve indicare il suo analitico compenso. Allo stesso tempo, anche dopo la riforma, è prevista l'obbligatorietà dell'assemblea annuale ordinaria. Il quesito che sorge è se questi due dati normativi prevedono fattispecie tra di loro connesse oppure no, e cioè se tra di loro sussiste coincidenza temporale.

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Morosità incolpevole ed emergenza da coronavirus

04 Maggio 2020 | di Paolo Scalettaris

Morosità (inadempimento)

Il d.l. n. 102/2013 ha introdotto la figura della “morosità incolpevole” nelle locazioni abitative prevedendo la possibilità dell'erogazione di contributi nel caso in cui il conduttore di un alloggio non adempia all'obbligo di pagamento del canone per ragioni non dipendenti dalla sua volontà o che comunque risultino giustificate. L'istituto ha trovato applicazione a far data dall'anno 2014 sulla base delle disposizioni dettate dai decreti emanati da allora di anno in anno dal Ministero delle infrastrutture e dei trasporti. L'attuale situazione di profonda e generale difficoltà derivata dall'emergenza coronavirus - in relazione alla quale si stanno verificando numerosi casi di morosità nelle locazioni - pare costituire ipotesi riconducibile ai principi che sono alla base della figura anzidetta: in questa sede viene analizzata nei suoi diversi aspetti la questione dell'applicabilità delle disposizioni in tema di “morosità incolpevole” alla nuova condizione che è venuta ad esistenza quale effetto dell'emergenza.

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Vademecum non scritto per condomini e amministratori in epoca di Covid 19

22 Aprile 2020 | di Luca Santarelli

Amministratore (attribuzioni)

Dal 2012 il legislatore ha chiarito senza ombra di dubbio che il Condominio è costituito dalla proprietà privata (singole unità immobiliari) e parti comuni (scale, androni, tetto, ecc.). Il diritto di godere in modo pieno ed assoluto la proprietà privata (art. 832 c.c.) deve necessariamente conciliarsi con il rispetto dell'uso del bene comune da parte di tutti. Questo concetto base ha manifestato la sua primaria rilevanza nel periodo di lunga emergenza legata al Coronavirus (Covid 19), abitudini che forse in parte si radicheranno in modo perenne dentro le mura condominiali e, più in generale, nelle abitudini di vita. Da qui nasce l'esigenza di un vademecum comportamentale nel condominio, regole oggi non scritte. In questo quadro si inserisce il ruolo dell'amministratore, i suoi obblighi ed i limiti di legittimazione.

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Termine di grazia nelle procedure di sfratto e la sospensione dei termini processuali di cui al d.l. n. 18/2020

17 Aprile 2020 | di Roberta Nardone

Convalida di licenza e sfratto

Uno dei problemi interpretativi che l'emanazione del decreto cd. “Cura Italia” sta determinando ha ad oggetto l'applicabilità della sospensione dei termini al cd. termine di grazia, concesso dal giudice ai sensi dell'art. 55 legge n. 392/78 (l. equo canone) nell'ambito dei giudizio di convalida di sfratto (artt. 657 e ss. c.p.c.) e la cui inosservanza produce conseguenze “nefaste” per il conduttore, ovvero la irrimediabile convalida dello sfratto e la condanna al rilascio dell'immobile locato.

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Effetti dell'emergenza da coronavirus sulle locazioni abitative in corso

15 Aprile 2020 | di Paolo Scalettaris

Canone (riduzione e autoriduzione)

Gli effetti della condizione di emergenza derivante dall'epidemia di coronavirus sui contratti di locazione costituiscono un tema ampio e complesso. L'esame dell'argomento deve essere condotto in modo ordinato, sulla scorta di alcune considerazioni di carattere generale. Affinché l'esame possa svolgersi in modo utile deve essere fatta distinzione tra le diverse fattispecie nell'ambito dei rapporti di locazione e devono essere analizzate in modo differenziato le locazioni abitative e quelle non abitative. È sui contratti in corso relativi ad immobili destinati ad abitazione (tipologia di rapporti all'interno della quale devono essere considerate in modo differenziato le locazioni per studenti e le locazioni abitative “ordinarie”) che in questa sede viene concentrato l'esame attraverso l'analisi - appunto in chiave diversificata - degli effetti dell'emergenza sulle fattispecie considerate.

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