Focus

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La ripartizione delle spese in condominio: criteri convenzionali e criteri legali

14 Gennaio 2021 | di Roberta Nardone

Spese (criteri generali di ripartizione)

I criteri legali di ripartizione delle spese condominiali sono tre: il riparto proporzionale (art. 1123, comma 1, c.c.), quello in base all'uso differenziato (art. 1123, comma 2, c.c.) e quello in base all'uso separato (art. 1123, comma 3, c.c.). Negli artt. 1124, 1125 e 1126 c.c. sono fissati i criteri legali per la ripartizione delle spese di alcune tipologie specifiche di beni condominiali. Al di fuori di questi metodi di divisione delle spese, sono ammissibili “criteri in deroga” o convenzionali. L'art. 1138 c.c. non inserisce, infatti, le norme codicistiche sulla ripartizione delle spese tra quelle “inderogabili”, sicchè il condominio può derogare ai criteri legali con delibera assunta all'unanimità dei partecipanti alla comunione o con regolamento condominiale contrattuale predisposto dall'originario unico proprietario o dal costruttore e richiamato nei singoli atti di acquisto e che operi la modifica dei criteri legali di cui all'art. 1123 c.c. o la modifica di un precedente regolamento contrattuale.

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Prorogata al 30 giugno 2021 la sospensione dell'esecuzione degli sfratti: una soluzione che suscita perplessità

11 Gennaio 2021 | di Paolo Scalettaris

Esecuzione per rilascio

Il nuovo decreto “milleproroghe” prevede - peraltro, solo per alcune fattispecie di titoli esecutivi per il rilascio - la proroga fino al 30 giugno 2021 della sospen¬sione dell'esecuzione dei provvedimenti di rilascio già disposta con decorrenza dal 17 marzo 2020 dal d.l. n. 18/2020. L'iniziativa - assunta in presenza di un problema reale e grave derivante dalle difficoltà che investono le con¬dizioni personali ed economiche di molti inquilini che si trovano nell'impossibilità di fare fronte all'obbligo di pagamento del canone di locazione - dà, però, al problema una soluzione che suscita molti dubbi. Nel testo che segue, vengono posti a confronto i contenuti del provvedimento di proroga e della di¬sposizione originaria di sospensione e vengono esaminati i profili del nuovo provvedimento che de¬stano perplessità.

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La sospensione dell'esecuzione dei provvedimenti di rilascio di immobili nel decreto «Milleproroghe 2021»

08 Gennaio 2021 | di Roberta Nardone

Esecuzione per rilascio

I provvedimenti volti a fronteggiare l’emergenza epidemiologica e i provvedimenti di fine anno (il Milleproroghe e la legge di Bilancio) comprendono molte disposizioni in materia di Giustizia che rendono opportuno fornire un quadro riepilogativo delle principali modifiche che riguardano la giustizia civile e penale.

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Legge di bilancio 2021 e decreto mille proroghe: le novità del settore immobiliare

07 Gennaio 2021 | di Maurizio Tarantino

Recupero edilizio

Numerose sono le modifiche apportate alla disciplina del superbonus introdotta dal decreto “Rilancio” (art. 119 d.l. n. 34/2020). Si tratta di ritocchi che, per lo più, ne ampliano l'ambito di applicazione, come la spettanza del beneficio anche in mancanza del condominio, in favore dell'unico proprietario, a condizione che il numero delle unità immobiliari facenti parte dell'edificio sia compreso tra due e quattro, oppure anche in riferimento ad edifici sprovvisti di attestato di prestazione energetica, purché a fine lavori si raggiunga una determinata classe energetica. Quanti agli aspetti locatizi, l'annuncio della proroga al blocco degli sfratti ha scatenato il malcontento dei proprietari di casa; nel frattempo, però, è stato inserito il nuovo incentivo per chi abbassa il canone. Due misure (forse) non ancora sufficienti per questo periodo di Covid-19.

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Il Condominio tra fictio juris e soggettività giuridica

05 Gennaio 2021 | di Luca Santarelli

Parti comuni (relazione di accessorietà)

La Riforma del 2013 non ha apportato alcuna novità ad un aspetto del diritto condominiale molto rilevante: la veste giuridica del Condominio. Da sempre in dottrina e in giurisprudenza viene rincorso l'obiettivo di catalogare la personalità del Condominio e la partita si gioca tra coloro che lo ritengono investito di personalità giuridica al pari delle società, e coloro che gli riconoscono un mero status di soggettività giuridica, ed ancora chi lo ritiene, infine, un contenitore vuoto, una vera e propria fictio juris

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Il cappotto (di astrakan) dell'edificio: la non agevole ripartizione delle spese per la posa dei pannelli isolanti e i quorum di deliberazione

21 Dicembre 2020 | di Gianluigi Frugoni

Spese (criteri generali di ripartizione)

Le spese erogate per l'installazione del “cappotto termico” sui muri perimetrali dell'edificio non si riconducono alle opere di conservazione, avendo esse altre finalità e natura; invero, l'opera consiste nell'applicazione sui muri perimetrali dell'edificio di pannelli isolanti di vario materiale, coperti da un rasante protettivo con finitura realizzata mediante particolari intonaci; la relativa spesa non mira a conservare l'integrità dei muri, né consta nella loro riparazione per deterioramento, ma mira a migliorarne la funzione di isolamento termico; ne consegue che la spesa fa conseguire ai proprietari un'utilità nel godimento dei muri perimetrali, che non ha alcuna relazione con il valore delle quote millesimali, essendo l'opera destinata a servire i condomini in misura diversa.

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La tele-assemblea in condominio: novità e criticità del nuovo strumento

11 Dicembre 2020 | di Maurizio Tarantino

Assemblea (discussione e votazione)

La norma che prevede la tele-assemblea, ossia l'art. 66, commi 3 e 6, disp. att. c.c., si rivela alquanto stringata, lasciando il non agevole compito agli interpreti di colmare le relative lacune e agli operatori pratici di risolvere le criticità quotidiane al fine di evitare strumentali impugnazioni delle delibere adottate con tale modalità. * aggiornato all'11 dicembre 2020

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Melius re perpensa, per l'assemblea in videoconferenza è sufficiente la maggioranza dei condomini

09 Dicembre 2020 | di Alberto Celeste

Avviso di convocazione

Nella Gazzetta ufficiale n. 300 del 3 dicembre 2020, è stata pubblicata la l. 27 novembre 2020, n. 159, che, in sede di conversione del d.l. 7 ottobre 2020, n. 125, ha modificato il testo del novello comma 6 dell'art. 66 disp. att. c.c., introdotto poco meno di due mesi fa dalla l. 13 agosto 2020, n. 126. Quest'ultima aveva ammesso la possibilità di tenere l'assemblea di condominio in videoconferenza - modalità, quest'ultima, particolarmente opportuna nel periodo pandemico correlato al Covid-19, stante il divieto di assembramenti e l'obbligo del c.d. distanziamento sociale - tuttavia, aveva precluso, di fatto, il relativo svolgimento, subordinandone la legittimità “al previo consenso di tutti i condomini” (evenienza se non impossibile, quanto mai di difficile realizzazione nella realtà condominiali medio-grandi). Sotto la spinta dell'esigenza di dare ossigeno al settore edilizio, agevolato dal ricorso al superbonus 110%, il legislatore ha optato, come condizione legittimante, per la (più abbordabile) maggioranza dei condomini, anche se gli va rimproverato di non aver colto l'occasione per chiarire i dubbi che la nuova riunione da remoto creerà agli operatori.

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Procedure di composizione della crisi da sovraindebitamento e condominio

26 Novembre 2020 | di Patrizia Petrelli

Condominio-consumatore

La l. 27 gennaio 2012, n. 3, meglio nota come legge “salva suicidi” o sul “sovraindebitamento” trasfusa, con decorrenza dal 1 settembre 2021, nel nuovo Codice della crisi di impresa e dell'insolvenza (d.lgs. 12 gennaio 2019, n. 14) ha introdotto per determinati soggetti, non fallibili, che si trovano in gravi difficoltà economiche, la possibilità di liberarsi dai debiti, riducendone l'ammontare e dilazionando i pagamenti, attraverso determinate procedure di composizione della crisi da sovraindebitamento (piano del consumatore, accordo di composizione della crisi e liquidazione che, con l'entrata in vigore del suddetto Codice, sono diversamente rinominati). Si è posto il problema se queste procedure possano essere esperite anche in àmbito condominiale, sia per quanto riguarda i debiti maturati dai singoli condomini verso il condominio - come nel caso dei contributi condominiali maturati e accumulati per lunghi periodi - e sia per i vari tipi di debiti che il condominio può aver contratto verso terzi, in forza di contratti di fornitura di beni e servizi.

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Danni da infiltrazioni in condominio e tipologie di responsabilità

23 Novembre 2020 | di Guerino De Santis

Responsabilità per parti comuni in custodia

Le infiltrazioni sono un fenomeno assai frequente negli edifici condominiali. La casistica più ricorrente ha evidenziato fenomeni di macchie di umidità provocate da infiltrazioni d'acqua nei muri esterni o attraverso il soffitto causate dal tetto, dal lastrico solare o dalla terrazza a livello dell'edificio; infiltrazioni derivanti dal cedimento o dalla rottura delle condutture o tubature di impianti di proprietà comune o esclusiva; infiltrazioni conseguenti all'esecuzione di lavori o interventi edilizi sulle parti comuni o esclusive, e quant'altro. Una volta accertato l'evento dannoso ed il nesso causale con il bene che ha generato il danno, occorre procedere all'individuazione del soggetto o dei soggetti danneggiati e di quelli responsabili, che sono tenuti a risarcirlo.

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