Bussola

Vizi delle opere edili

Sommario

Inquadramento | L'appalto e compravendita, due diverse discipline con qualche punto di contatto | Art. 1667 c.c.: la garanzia contrattuale | Art. 1669 c.c.: un'ipotesi di responsabilità extracontrattuale | L'azione per i vizi gravi: termini e decadenze | Responsabilità del committente, progettista, direttore lavori e appaltatore | Il contratto d'opera | Condominio, gravi difetti e responsabilità da custodia | Casistica | Guida all’approfondimento |

 

Nella esecuzione di opere edili nell'edificio condominiale, che possono essere dovute sia ad interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria che alla realizzazione di innovazioni, può accadere che la prestazione contrattuale dell'esecutore - quando non risulti resa secondo le regole dell'arte - manifesti inconvenienti che, a seconda della gravità e del rapporto contrattuale che lega il titolare dei diritti sul bene immobile e l'esecutore, assumono diversa connotazione. La principale caratterizzazione, non sempre semplice a fronte della sterminata elaborazione giurisprudenziale sul punto, attiene alla qualificazione dell'inconveniente in funzione della gravità del difetto, distinguendosi, da un lato,  i vizi che derivano da una non corretta esecuzione dell'obbligazione contrattuale e limitano la loro rilevanza agli ordinari rimedi contrattuali e, dall'altro,  quegli inconvenienti che - pur non compromettendo la stabilità del fabbricato - siano invece idonei a pregiudicarne o menomarne in modo rilevante il normale godimento, la funzionalità o l'abitabilità (Cass.civ., sez. II, 16 febbraio 2012, n. 2238), come ad esempio si verifica nel caso di significative infiltrazioni di acqua e di umidità (Cass. civ., sez. II, 4 novembre 2005, n. 21351) o in quelle ipotesi in cui, pur n...

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