Quesiti Operativi

Riparto spese: facta concludentia e criteri legali

È orientamento consolidato che la deroga dei criteri legali di ripartizione delle spese condominiali possa avvenire anche tacitamente o per facta concludentia, ovviamente purché da parte di tutti i condomini? Soprattutto, per far sì che, dall'impugnazione del verbale in poi, si torni ad applicare i criteri codicistici di ripartizione delle spese comuni è sufficiente la richiesta di un solo condomino (come è avvenuto nel caso che mi occupa) o la deliberazione deve essere presa a maggioranza o addirittura all'unanimità?

 

Ai fini di una corretta soluzione dei quesiti esposti, occorre necessariamente rimarcare alcuni principi cardine: ripartizione spese, modifica dei criteri di spesa, nullità e annullabilità, facta concludentia e nullità invocata dal condomino che ha partecipato con il voto favorevole alla formazione della delibera nulla.

Ebbene, in mancanza di diversa convenzione adottata all'unanimità, espressione dell'autonomia contrattuale, la ripartizione delle spese condominiali deve necessariamente avvenire, in generale, secondo i criteri di proporzionalità, fissati nell'art. 1123, comma 1, c.c.; quanto al criterio dell'utilità (comma 2), è stato evidenziato che ai fini di una corretta individuazione dell'uso ed utilità che ciascun condomino trae dalla cosa comune dovrà farsi riferimento all'uso anche solo potenziale che il singolo può fare della cosa comune, non rilevando - per converso - scelte personali e discrezionali di questi (Trib. Milano 4 luglio 1994). 

Detto ciò, le delibere aventi ad oggetto la ripartizione delle spese comuni, con le quali si deroga una tantum ai criteri legali di ripartizione delle spese medesime, ove adottate senza il consenso unanime dei condomini, sono nulle (Cass. civ., sez. II, 4 agosto 2016, n. 16321), mentre sono annullabili e, come tali, impugnabili nel termine di cui all'art. 1137, ultimo comma, c.c., le delibere con cui l'assemblea, nell'esercizio delle attribuzioni previste dall'art. 1135, n. 2 e n. 3, c.c., determina in concreto la ripartizione delle spese medesime in difformità dai criteri di cui all'art. 1123 c.c. (Cass. civ., sez. II, 20 giugno 2013, n. 15523).

Precisati gli aspetti generali, occorre interpretare l'approvazione per facta concludentia. In tema, gli ermellini hanno evidenziato che la partecipazione con il voto favorevole alle reiterate delibere adottate dall'assemblea dei condomini di un edificio per ripartire le spese secondo un valore delle quote dei singoli condomini diverso da quello espresso nelle tabelle millesimali, o l'acquiescenza rappresentata dalla concreta disapplicazione delle stesse tabelle per più anni, può assumere il valore di univoco comportamento rivelatore della volontà di parziale modifica dei criteri di ripartizione da parte dei condomini che hanno partecipato alle votazioni o che hanno aderito o accettato la differente suddivisione e può dare luogo, quindi, ad una convenzione modificatrice della relativa disciplina, che, avendo natura contrattuale e non incidendo su diritti reali, non richiede la forma scritta, ma solo il consenso anche tacito o per facta concludentia, purché inequivoco dell'assemblea dei condomini (Cass. civ., sez. II, 10 febbraio 2009, n. 3245). Secondo altra pronuncia, invece, la modificazione per facta concludentia, per potersi considerare valida, implica l'applicazione ripetuta ed incontestata nel tempo del criterio sostitutivo prescelto dall'assise condominiale. Tale decisione quindi non può considerarsi modificativa delle tabelle millesimali che comunque possono essere modificate a maggioranza, ma solamente dei criteri di riparto delle spese (Cass. civ., sez. II, 24 maggio 2013, n. 13004). Diversamente, però, secondo altro orientamento, non è valida la delibera che ripartisce le spese condominiali prescindendo dalle tabelle millesimali vigenti ed utilizzandone altre mai approvate anche se seguite dai condomini per diversi anni (Cass. sez. II, 15 ottobre 2019, n. 26042). A sostegno di tale ultima tesi, possiamo richiamare i principi della possibilità del condomino di invocare la nullità: ai sensi dell'art. 1421 c.c., le azioni di nullità relative alle delibere condominiali possono essere proposte da chiunque vi abbia interesse e anche dal condomino che abbia partecipato con il suo voto favorevole alla formazione della delibera nulla purché alleghi e dimostri di avervi interesse per derivare dalla deliberazione assembleare un apprezzabile suo pregiudizio, non operando nel diritto sostanziale la regola propria della matteria processuale secondo cui chi ha concorso a dare causa alla nullità non può farla valere (Cass. civ., sez. II, 23 marzo 2016, n. 5814).

Premesso quanto innanzi esposto, in risposta ai quesiti posti dall'utente, è vero che alcune pronunce di richiamano i cosiddetti facta concludentia intese come forme di manifestazione tacita della volontà negoziale non richiedenti necessariamente forme scritte; ma, comunque, viene fatta salva la possibilità del singolo condomino di impugnare la ripartizione delle spese, quando questi non rispetti i criteri dettati dalla legge, per essere divergenti il valore della quota considerato ai fini della spesa e quello reale del bene in proprietà. Difatti, qualora non si possa fare riferimento a una tabella valida e vincolante per tutti i condomini, spetta al giudice statuire se la pretesa del condominio nei confronti dei singoli partecipanti alla comunione sia conforme ai criteri di ripartizione che, con riguardo al valore delle singole quote di proprietà, sono sanciti dalla legge in subiecta materia, determinando egli stesso il valore dei piani o porzioni di piano espresso in millesimi (Cass. civ., sez. II, 9 febbraio 1985, n. 1057).

In definitiva, il criterio di spesa legale può essere modificato solo con il consenso unanime di tutti i condomini; per tornare al criterio legale (secondo i millesimi di proprietà) è necessario un nuovo accordo che indichi  tale nuova volontà con il consenso unanime di tutti i condomini.

In conclusione, la questione relativa alla deroga dei criteri di riparto è complessa e va studiata con attenzione caso per caso mediante lettura dei verbali e la conoscenza aggiornata degli orientamenti giurisprudenziali.

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