Quesiti Operativi

Nuovo impianto di riscaldamento e riparto delle spese

Come si ripartiscono le spese in caso di costruzione di un nuovo impianto di riscaldamento?

 

In argomento, giova ricordare che l'obbligo del condomino di contribuire - ex art. 1123, comma 1, c.c. in proporzione della rispettiva quota, indipendentemente dalla misura dell'uso - alle spese necessarie alla conservazione ed al godimento delle parti comuni dell'edificio, alla prestazione dei servizi nell'interesse comune e alle innovazioni deliberate dalla maggioranza, ha origine nella comproprietà delle parti comuni dell'edificio indicate dall'art. 1117 c.c., ovvero, più in generale, delle cose che servono per l'esistenza e l'uso delle singole proprietà immobiliari. Difatti, l'obbligo dei condomini di sostenere pro quota tali spese trova così fondamento nel collegamento strumentale tra cose, impianti o servizi comuni, e diritti dominicali sulle unità individuali comprese nell'edificio; il riferimento può farsi, più genericamente, alle c.d. spese generali, così definendosi tutti gli esborsi che riguardano il godimento delle cose comuni: per esse, il criterio di riparto applicabile è sempre quello stabilito dal comma 1 dell'art. 1123 c.c., in base al valore della proprietà di ciascun condomino, e mai quello dell'uso differenziato offerto dal comma 2 dello stesso articolo; né potrebbe l'assemblea, in difetto di apposita convenzione adottata all'unanimità ed espressione, perciò, dell'autonomia contrattuale, suddividere le spese generali con criterio c.d. capitario (Cass. civ., sez. II, 4 dicembre 2013, n. 27233; Cass. civ., sez. II, 18 marzo 2002, n. 3944).

Premesso ciò, in risposta al quesito richiesto, si evidenzia che nel caso di costruzione di un nuovo impianto di riscaldamento, il criterio corretto per ripartire i costi dell'operazione è quello che si basa sulle quote di comproprietà dei soggetti interessati (art. 1123, comma 1, c.c.).  Quindi, si tratta di una impostazione che ricalca quella riguardante le “innovazioni" realizzate nel condominio i cui costi, consistendo in un'“opera nuova” prima non esistente, sono sostenuti dai soggetti che compartecipano alla relativa proprietà.

A tal proposito, inoltre, occorre evidenziato che la destinazione strutturale dell'impianto (il numero degli allacci in concreto esistenti) determinerà, conseguentemente, l'individuazione dei soggetti tenuti alla contribuzione. Pertanto, solo i proprietari delle porzioni di piano allacciate al nuovo impianto saranno tenuti a contribuire alle spese di realizzazione dell'opera (in base - come detto - alla quota millesimale di relativa spettanza).

In conclusione, come sostenuto dai giudici di legittimità, le spese di costruzione dell'impianto di riscaldamento debbono essere ripartite tra i condomini non in proporzione all'uso, che ciascuno di essi può trame, secondo la previsione del secondo comma dell'art. 1123 c.c. bensì in misura proporzionale ai valori di proprietà espressi in millesimi a norma del primo comma del cit. art. 1123 c.c. (Cass. civ.,14 maggio 1975, n. 1867).

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