Quesiti Operativi

La ripartizione tra venditore e acquirente delle spese per oneri inerenti all'immobile compravenduto

Sono addebitabili al nuovo proprietario le spese riguardanti un procedimento di mediazione relativo ad una questione sorta prima dell'acquisto dell'immobile ma svoltosi due anni dopo l'acquisto?

 

Il quesito descrive una fattispecie i cui elementi recano, anche perché molto scarni, una certa incongruenza complessiva. Infatti, considerato che il procedimento di mediazione (s'immagina, obbligatorio ai sensi del d.lgs. n. 28/2010) rappresenta, come è noto, una fase del tutto preliminare/iniziale della controversia (quindi, prodromica ed anticipata rispetto alla proposizione della relativa azione davanti all'A.G.), desta una certa perplessità che il relativo avvio sia avvenuto ben due anni dopo il trasferimento di proprietà. Tale circostanza è da sé sufficiente ad affermare l'attribuzione esclusiva al “nuovo” proprietario dei relativi costi pro quota.

In ogni caso, anche per ben inquadrare la problematica nel sistema generale delle regole applicabili a casi analoghi, va considerato quanto segue:

      a) la partecipazione del condominio alla mediazione deve necessariamente avvenire in forza di una deliberazione dell'assemblea condominiale, assunta ai sensi dell'art. 71 quater disp. att. c.c.;

      b) secondo l'orientamento giurisprudenziale affermatosi da ultimo (Trib. Milano, sez. lav., 12 gennaio 2016,  n. 27Cass. civ., sez. II, 2 maggio 2013, n. 10235Cass. civ., sez. II, 10 aprile 2013, n. 8782Cass. civ., sez. VI, 11 novembre 2011, n. 23682Cass. civ.,sez. II, 3 dicembre 2010, n. 24654), gli oneri condominiali vanno distribuiti tra venditore ed acquirente avendo riguardo al momento del sorgere del relativo obbligo;

      c) sempre secondo siffatto orientamento, tale momento è diverso a seconda della “natura” delle spese: nel caso di quelle ordinarie, l'obbligo di pagamento sorge con l'effettuazione concreta della relativa attività (si pensi al pagamento delle bollette periodiche per la fornitura dell'energia elettrica); nel caso di quelle straordinarie (come sono quelle relative ad una controversia), detto momento coincide con quello di deliberazione da parte dell'assemblea condominiale.

Immaginando che la mediazione di cui al quesito (e successiva di due anni rispetto al rogito) si sia svolta a seguito di corrispondente deliberazione assembleare, è evidente che i relativi costi sono di pertinenza del “nuovo” proprietario, anche qualora negli anni addietro sussista un qualche elemento (corrispondenza, abboccamenti per le vie brevi o altro) in qualche modo relativo alla stessa controversia.

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