Quesiti Operativi

Impignorabilità del canone relativo ad un contratto di locazione ad uso abitativo non registrato

Può essere pignorato il canone di un contratto di locazione ad uso abitativo, che non è stato registrato In Agenzia delle Entrate?

 

In tema di locazione abitativa, il canone non può essere pignorato se il contratto non è registrato. Il pignoramento presso terzi, ex artt. 543 ss. c.p.c., non è applicabile alla presente fattispecie, in quanto uno dei presupposti necessari per tale esecuzione è che il contratto di locazione sia registrato nei termini di legge, ovvero entro trenta giorni dalla stipula, in mancanza è da considerarsi non valido ovvero nullo, ex art.1418 c.c. ed il susseguente rapporto giuridico, da dove rinviene la natura del credito, è da ritenersi illegittimo.

Pertanto, ci troviamo di fronte in un rapporto non di natura locatizia, bensì di fatto ovvero da intendersi come occupazione sine titulo, ove il conduttore verserebbe un'indennità di occupazione e non un canone di locazione, venendo meno la forma di tutela sommaria in favore del locatore, in caso di inadempimento del conduttore (morosità), prevista dagli artt.657 e 658 c.p.c.

Ai sensi del combinato disposto dell'art.1, comma 346, l. n. 311/2004 (“legge finanziaria 2005”), ove la norma tributaria veniva elevata a rango di norma imperativa, e dell'art.13, comma 1, l. n. 431/1998 (modificata dalla l. n. 208/2015, c.d. legge di stabilità 2016), è stato precisato che i contratti di locazione non sottoposti alla formalità della registrazione sono da considerarsi nulli in modo insanabile e il conduttore ha la possibilità di ripetere quanto versato al locatore per indebito oggettivo, ex art.2033 c.c., entro sei mesi dal termine del rapporto (Cass. civ., sez. III, 13 dicembre 2016, n.25503).

Per completezza temporale, alla luce della pronuncia della Suprema Corte a Sezioni Unite (Cass. civ., sez. un., 17 settembre 2015, n. 18213), anche la registrazione tardiva del contratto non ha funzione sanante della nullità del contratto di locazione, trattandosi di adempimento rilevante sotto il profilo fiscale e non sotto l'aspetto civilistico.

Di recente, nell'àmbito del contratto di locazione ad uso abitativo, la Cassazione ha sancito il principio, già preesistente, della sanabilità ex tunc della registrazione tardiva, adottando l'istituto del ravvedimento operoso, volta a contrastare l'esigenze dell'evasione fiscale, e, nel contempo, di mantenere stabili gli effetti negoziali voluti dalle parti (Cass.civ., 6 settembre 2017, n.20858).  

Infine, con ulteriore pronuncia, gli ermellini hanno sostenuto, anche per un contratto di locazione ad uso diverso, la sanabilità della nullità per mancanza di registrazione nei termini di legge, con efficacia ex tunc, con valenza retroattiva, in contrasto e difforme a quanto precisato dalla menzionata sentenza sempre della Suprema Corte a sezioni unite (Cass. civ., sez. un., 9 ottobre 2017, n. 23601).

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