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È valida la clausola del regolamento contrattuale che pone a carico dell’acquirente gli oneri maturati in capo al precedente condomino?

Il nuovo proprietario dell’immobile lamentava l'errato addebito di oneri condominiali maturati per la morosità del precedente proprietario già esecutato. In particolare, l’attore riteneva illegittimo l'art. 11 del Regolamento, norma che poneva a carico del nuovo proprietario anche i debiti per contributi condominiali maturati dal precedente condomino, in violazione del disposto di cui agli artt. 72 e 63 disp. att. c.c. In primo grado, veniva dichiarata la nullità della delibera impugnata. In secondo grado, la Corte di Appello, in riforma dell'impugnata decisione, accoglieva l'appello del condominio. In particolare, la Corte territoriale affermava il principio per cui è riconducibile all'autonomia del regolamento condominiale, di natura contrattuale, di disporre a carico dell'acquirente condomino l'accollo di debiti maturati, costituenti obligationes propter rem dal condomino dante causa in esercizi precedenti.

Nel giudizio di legittimità, la S.C. contesta il ragionamento espresso dalla Corte territoriale. La sentenza impugnata, con artificioso ricorso al riferimento all'autonomia regolamentare condominiale ed alle obligationes propter rem, finisce per creare una estensione non prevista dalla legge del particolare tipo di responsabilità solidale del nuovo condomino. Invero, il regolamento di condominio non può accollare all’acquirente di un immobile le morosità arretrate del venditore anteriori al biennio rispetto all’atto di acquisto. L’estensione, infatti, è illegittima perché amplia oltremodo i margini temporali retroattivi della responsabilità solidale dell’acquirente. In sostanza, il limite dei due anni previsto dalle disposizioni di attuazione del codice civile è inderogabile e nessun regolamento, anche di natura contrattuale può prevedere disposizioni diverse. Pertanto, l'acquirente dell'immobile diventa condomino solo a seguito della stipula dell'atto di acquisto; sicché, prima dell’acquisto, il regolamento condominiale non può avere alcun effetto nei confronti del nuovo acquirente. Per le suesposte ragioni, il ricorso del condomino è stato accolto; per l’effetto, la sentenza è stata cassata con rinvio.

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