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Regolamento di confini: essenziali i titoli di proprietà

A ribadire il concetto è stata la Seconda Sezione Civile della Corte di Cassazione con la sentenza n. 15759 del 7 novembre 2019 resa pubblica mediante deposito in cancelleria il successivo 23 luglio 2020.

La tesi dell'attore... Il proprietario di uno spazio aperto, cui si accede attraverso la proprietà del vicino, si lamenta perché quest'ultimo, inaspettatamente, ha impedito l'accesso realizzando un muretto di recinzione con sovrastante ringhiera. Rotti gli indugi, cita in giudizio il confinante chiedendo al giudice di accertare e dichiarare l'esistenza della servitù di passaggio a proprio favore ed a carico del fondo del vicino. Sul piano probatorio, chiede che il giudice disponga l'interrogatorio formale della parte convenuta.

 … e quella del convenuto. Il vicino si costituisce in giudizio non solo negando l'esistenza dell'invocata servitù di passaggio, ma sostenendo che l'area in questione fosse una pertinenza della propria abitazione. A sostegno di tale tesi, produce la relativa documentazione catastale.

 Il Tribunale qualifica la domanda. Il Tribunale adito qualifica la domanda attrice come azione per regolamento di confine in quanto tesa ad accertare l'estensione dei fondi confinanti. Respinta la tesi attrice, accoglie la domanda riconvenzionale ritenendo che l'area scoperta in discussione fosse di proprietà del convenuto.

Il Tribunale valorizza le risultanze della CTU. Il C.T.U., esaminati gli atti catastali, rileva che l'area in contestazione era appartenuta, fino al 1966, alla parte attrice e, a dopo tale data, alla parte convenuta. Nel 1983 era intervenuto un atto di divisione che richiamava la situazione catastale; di conseguenza, ritiene che, quantomeno dal 1983, l'area apparteneva al convenuto. Il Tribunale valorizza una serie di elementi. In primo luogo, ritiene che l'attore non potesse essere all'oscuro dei dati catastali. Esaminato lo stato dei luoghi, rileva che la proprietà dell'attore era posta più in alto rispetto all'area in discussione a cui si poteva accedere solo attraverso la proprietà del convenuto. In definitiva, il giudice sembra preferire la posizione del soggetto che ha la possibilità di avere accesso diretto all'immobile in contestazione.

L'attore contesta la decisione di primo grado che si sarebbe fondata su una erronea ricostruzione dei fatti basata su un esame errato della documentazione. Il bandolo della matassa parte nel 1961, con l'atto di acquisto da parte del vicino convenuto in giudizio; tale atto, ovviamente, prende a riferimento l'accatastamento dell'epoca in cui l'area scoperta apparteneva all'attore. Quindi, il vicino non poteva aver acquistato l'area scoperta! Nel 1966 l'ufficio provvede ad una modifica autonoma degli atti catastali e, probabilmente per un errore, attribuisce la proprietà dell'area in contestazione al vicino. Di conseguenza, le risultanze della divisione del 1983 non sarebbero determinanti ai fini della individuazione delle proprietà in quanto i dati catastali ivi riportati sarebbero in contrasto con gli originari titoli di provenienza. Si lamenta, inoltre, per il mancato esperimento della richiesta prova testimoniale. La Corte territoriale, pur rilevando che la proprietà non poteva essere determinata sulla base delle risultanze catastali, valorizza lo stato dei luoghi ricostruito dal giudice di primo grado. Di conseguenza, respinge l'appello sottolineando la mancanza di collegamento tra la proprietà dell'attore e l'area scoperta in contestazione. La decisione non convince l'attore che, forte delle proprie convinzioni, propone ricorso in cassazione. Il ricorrente si lamenta perché la Corte, pur qualificando l'azione proposta come regolamento di confine, non avrebbe tenuto nella giusta considerazione i titoli di proprietà. Altro motivo di ricorso: il mancato esperimento della prova testimoniale.

La Cassazione ribalta la situazione. La Corte di Cassazione, con la sentenza in commento, ribalta totalmente l'esito del giudizio e rinvia la causa alla Corte d'appello. Gli Ermellini sottolineano che «per l'individuazione della linea di separazione fra fondi limitrofi la base primaria dell'indagine del giudice di merito è costituita dall'esame e dalla valutazione dei titoli di acquisto delle rispettive proprietà, integranti la fonte di prova primaria in tema di regolamento di confini». Detto in parole povere, quando è in discussione la linea di confine, non si può prescindere dall'esame dei titoli di proprietà che “dettano legge”; solo nell'ipotesi in cui l'esame degli atti si riveli insufficiente, è possibile utilizzare ulteriori mezzi probatori quali, per esempio, la prova testimoniale e, solo in ultima analisi, è possibile ricorrere ai rilievi catastali.

Differenza tra regolamento di confini e rivendica. Si ricorda che la giurisprudenza è intervenuta in varie occasioni per tracciare la linea di demarcazione tra l'azione di regolamento di confini e l'azione di rivendica.

La prima presuppone che vi sia incertezza, oggettiva o soggettiva, sul confine tra due fondi mentre la seconda presuppone che sia in contestazione il diritto di proprietà degli stessi. Secondo la Cassazione, l'azione non muta natura, trasformandosi in azione di rivendica, nel caso in cui l'attore sostenga che il confine di fatto non sia quello esatto per essere stato parte del suo fondo usurpato dal vicino (Cass., Sez. VI, n. 3559/2016).

Alcune considerazioni personali. In relazione alla posizione della C.T.U., occorre introdurre alcune considerazioni del tutto personali: i certificati catastali riportano gli estremi dell'atto in virtù del quale è stata effettuata l'iscrizione o la variazione in catasto. Di conseguenza, il C.T.U. avrebbe potuto rilevare con estrema facilità il titolo che aveva determinato la variazione catastale introdotta in mappa nell'anno 1966; tale variazione avrebbe potuto essere conseguente ad un trasferimento della proprietà, ovvero ad una verifica effettuata autonomamente dall'Ufficio Tecnico Erariale in conseguenza di una verifica d'ufficio. Altra considerazione da porre sul piatto della bilancia: in linea di massima le linee di confine presenti nelle mappe catastali risultano poco attendibili. L'attendibilità e la precisione scendono a mano a mano che i documenti siano datati nel tempo. In passato, infatti, le mappe erano disegnate a mano con ampie possibilità di errore. Basti pensare che il tratto della matita del disegnatore, riportato in scala, può tradursi in uno scostamento notevole, anche di decine di metri. Di conseguenza, l'esame delle mappe catastali, almeno a parere di chi scrive, ha solo un valore puramente indicativo e richiede sempre l'ausilio di tecnici di provata esperienza che sappiano interpretare la documentazione cartacea presente in archivio.

 

Fonte: dirittoegiustizia.it

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