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La compravendita è valida anche se l’immobile è difforme?

Tizio aveva acquistato due immobili, intestandone fittiziamente la nuda proprietà alla moglie e l’usufrutto alla suocera. In pendenza di giudizio di separazione personale, l’attore aveva agito nei confronti della moglie e della suocera per ottenere, tra l’altro, la declaratoria della simulazione dei suddetti acquisti, ed aveva appreso, in sede di trascrizione di tale domanda, che le convenute avevano venduto i predetti immobili a Sempronio. Per tali motivi, l’attore conveniva in giudizio le venditrici, il nuovo compratore e il notaio rogante per sentir dichiarare che l’atto di compravendita era nullo, perché il fabbricato ceduto era stato interessato da vari e consistenti lavori non regolarmente assentiti; ovvero, inefficace nei suoi confronti in quanto compiuto in pregiudizio delle sue ragioni creditorie. Sia in primo che in secondo grado, la domanda veniva respinta. In particolare, i giudici del merito avevano escluso la nullità del contratto impugnato, nonostante la difformità del fabbricato rispetto al progetto assentito.

A causa della complessità della vicenda, con ordinanza interlocutoria, la questione è stata rimessa all'esame delle Sezioni Unite per un chiarimento sulla portata della nozione di irregolarità urbanistica, e sulla possibilità di applicare, in tema di validità degli atti traslativi, la distinzione tra variazione essenziale e variazione non essenziale dell’immobile dedotto in contratto rispetto al progetto approvato dall’autorità amministrativa.

Nel giudizio di legittimità, la S.C. a Sezioni Unite ha evidenziato che, nella specie, la nullità doveva essere ricondotta nell'ambito del comma 3 dell'art. 1418 c.c. Il dettato normativo indica che il titolo deve realmente esistere e, quale corollario a valle, che l'informazione che lo riguarda, oggetto della dichiarazione, deve esser veritiera. Pertanto, in presenza nell'atto della dichiarazione dell'alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all'immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato. La nullità, infatti, si ha solo se non esiste un titolo che ne abbia fondato la costruzione oppure se nell’atto venga falsamente dichiarato il rilascio di un titolo edilizio in realtà inesistente.

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