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Il sottoscala resta un bene comune in assenza del titolo contrario

Il Condominio conveniva in giudizio Tizio, proprietario di alcuni locali siti al piano terra, lamentando che il medesimo si era impossessato di un'area di proprietà condominiale, costruendovi un bagno, di cui chiedeva la rimozione. Costituendosi in giudizio, invece, Tizio eccepiva l'usucapione dell'area. In primo grado, il Tribunale adito accoglieva l'eccezione di usucapione; in secondo grado, in riforma della sentenza, la Corte d'Appello condannava Tizio alla rimessione in pristino, mediante restituzione all'uso comune del sottoscala condominiale. In particolare, secondo la Corte territoriale, il sottoscala rientrava tra le parti comuni dell'edificio condominiale, in quanto proiezione delle scale, non avendo Tizio fornito prova della sua proprietà esclusiva. Difatti, dall'esame dei titoli di proprietà e dalla CTU era emerso che la ditta costruttrice si era riservata la proprietà di alcuni sottoscala ma non di quello della scala B, ove era situato quello oggetto di lite, che era, pertanto, di proprietà comune.

Nel giudizio di legittimità, la S.C. conferma il ragionamento espresso nel provvedimento impugnato. Difatti, incombe, a chi rivendichi l'acquisto uti singuli di detta porzione di immobili l'onere di provare che questa venne avocata a sé dal venditore col primo atto di frazionamento. Per meglio dire, al fine di stabilire se sussista un titolo contrario alla presunzione di comunione di cui all'art. 1117 c.c., occorre fare riferimento all'atto costitutivo del condominio e, quindi, al primo atto di trasferimento di un'unità immobiliare dell'originario proprietario ad altro soggetto. Pertanto, se in occasione della prima vendita la proprietà di un bene potenzialmente rientrante nell'ambito dei beni comuni risulti riservata ad uno solo dei contraenti, deve escludersi che tale bene possa farsi rientrare nel novero di quelli comuni. Nella vicenda, invece,ulteriore conferma della condominialità del bene veniva ravvisato nel contenuto del regolamento di condominio, che annoverava tra le proprietà esclusive della società costruttrice i box sottostanti al primo rampante delle scale A, C e D ma non della scala B, che, doveva, pertanto ritenersi comune. Per le suesposte ragioni, il ricorso di Tizio è stato rigettato.

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