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Il preliminare di locazione è un contratto perfetto: il promittente conduttore non può avvalersi della tutela risarcitoria attenuata

La Corte di Cassazione con la sentenza n. 20898/20, depositata il 2 ottobre, ha affrontato il caso dell’inadempimento di un contratto preliminare di locazione ad uso diverso da quello abitativo e dei danni risarcibili alla promittente parte locatrice.

La vicenda coinvolge una società proprietaria di un immobile promesso in locazione ad un soggetto per uso ufficio. Allorché il promittente conduttore si era rifiutato di concludere il contratto di locazione per eccessiva onerosità sopravvenuta, la promittente locatrice lo aveva convenuto in giudizio onde richiedere il risarcimento del danno subito e con diritto a trattenere la caparra versata. Il Tribunale accoglieva la domanda risarcitoria, accertando inoltre il diritto dell’attrice a trattenere la caparra. Tuttavia, avverso la sentenza le parti proponevano appello principale ed incidentale; la pronuncia di seconde cure riduceva la misura del risarcimento. La sentenza aveva liquidato il danno alla promittente locatrice qualificando l’inadempimento come derivante da contratto, parametrandone la portata all’utilità venuta meno per la mancata conclusione del definitivo; nello specifico aveva considerato quale base di calcolo l’importo del canone annuale di locazione proporzionato al tempo congruo che la locatrice avrebbe dovuto impiegare per rimettere l’immobile sul mercato che, nel caso specifico quantificava in sei mesi. A tale somma aveva poi aggiunto il costo delle provvigioni versate al mediatore, per la stipula del preliminare di locazione, mentre escludeva la liquidazione del danno addotto relativa all’aver locato l’immobile un canone inferiore a quello pattuito con la promittente conduttrice.

La decisione era impugnata dinanzi alla Corte di Cassazione con ricorso principale ad incidentale.
La società proprietaria dell’immobile con le proprie doglianze chiedeva una rivisitazione della sentenza sotto l’aspetto della misura liquidata a titolo risarcitorio per aver violato il giudice di seconde cure gli articoli 2727 e 2729, nonché per non aver fatto buon governo dell’articolo 1226 c.c. e dell’articolo 1227 c.c. A giudizio della ricorrente principale il Giudice dell’appello avrebbe errato nella quantificazione dell’importo risarcitorio avendolo dimezzato, addebitando tale riduzione ad una presunta condotta negligente della locatrice che non si sarebbe attivata tempestivamente onde rimediare un nuovo conduttore per l’immobile.
Le motivazioni di ricorso formulate, tendendo in sostanza ad un riesame della sentenza nel merito, sono state rigettate dalla Cassazione.

La stessa sorte è toccata anche alle doglianze formulate dal ricorrente incidentale il quale ha denunciato violazione e falsa applicazione dell’articolo 1225 e 1453 c.c. per aver il Giudice dell’appello negato l’esistenza di una risoluzione per eccessiva onerosità. Egli riferiva di aver richiesto in sede di appello l’applicazione della disciplina meno gravosa della risoluzione del contratto per sopravvenuta onerosità della prestazione, sotto il profilo della presupposizione, oltre alla disciplina risarcitoria attenuata che avrebbe portato ad una modifica nella quantificazione del danno, riducendola di fatto al solo diritto di ritenzione della caparra.

Gli Ermellini, nel respingere anche questo motivo di doglianza che sostanzialmente tendeva ad ottenere una rivisitazione nel merito della sentenza, hanno argomentato specificando che il contratto preliminare di locazione è un vero e proprio contratto, non sussumibile nella disciplina precontrattuale, costituendo un contratto vero e proprio, ancorché proteso verso la stipulazione di un ulteriore contratto, il definitivo. Per i Giudici di legittimità, trattandosi, quindi, di un accordo concluso e dunque perfetto, allo stesso non potrà applicarsi la tutela risarcitoria attenuata di cui all’articolo 1337 c.c., come affermato correttamente dalla corte territoriale. Entrambi i ricorsi formulati dalle parti venivano così disattesi, con condanna dei ricorrenti al versamento dell’integrazione del contributo unificato ai sensi dell’articolo 13 comma 1-quater del d.p.r. n. 115/2012 e come, inoltre, recentemente affermato da Cass. civ. n. 4315/2020.

 

Fonte: dirittoegiustizia.it

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