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Contratto di locazione e clausola di pagamento al conduttore delle migliorie apportate sull'immobile

Il caso. Una società conduttrice agiva in giudizio nei confronti del locatore per ottenere il pagamento di € 206.582,76 a lei spettanti per aver apportato delle migliorie all'immobile, alla luce di una espressa pattuizione accessoria al contratto di locazione. La domanda veniva rigettata dal Tribunale e accolta dalla Corte d'Appello.
Il locatore propone dunque in Cassazione lamentando che la clausola del contratto di locazione in cui era previsto il pagamento di € 206.582,76 in favore della società conduttrice, in caso di disdetta, recesso o risoluzione del contrato di locazione, per le migliorie apportate all'immobile e l'utilizzo dell'avviamento, avrebbe dovuto interpretarsi nel senso che il pagamento era dovuto per recesso, disdetta e risoluzione da parte del locatore e non anche nel caso in cui fosse stata la conduttrice a recedere. Lamenta inoltre il ricorrente che la clausola come interpretata dalla Corte territoriale sarebbe nulla, essendo una condizione meramente potestativa.

 

La clausola negoziale. La Cassazione, ritenendo inammissibile il ricorso, rileva che la Corte territoriale ha correttamente rilevato che il testo della clausola negoziale in discussione ha previsto chiaramente il pagamento dell'importo pattuito, in caso di recesso, disdetta o risoluzione del contratto senza limitazioni e indipendentemente dalla parte negoziale che avesse determinato la cessazione.

Inoltre, i Giudici osservano che la Corte d'Appello ha giustamente chiarito che al momento della pattuizione i miglioramenti dell'immobile erano già stati effettuati dalla società conduttrice e il valore dell'avviamento era già apprezzabile, quindi la previsione di un pagamento per gli stessi non era assoggettato ad una condizione ma solo ad un termine.
Inoltre, la Cassazione ribadisce il principio secondo cui «la condizione è meramente potestativa quando consiste in un fatto volontario il cui compimento o la cui omissione non dipende da seri e apprezzabili motivi, ma dal mero arbitrio della parte, svincolato dal qualsiasi razionale valutazione di opportunità e convenienza, sì da manifestare l'assenza di una seria volontà della parte di ritenersi vincolata dal contratto, mentre si qualifica potestativa quando l'evento dedotto in condizione è collegato a valutazioni di interesse e di convenienza e si presenta come alternativa capace di soddisfare l'interesse proprio anche del contraente, soprattutto se la decisione è affidata al concorso di fattori estrinseci, idonei ad influire sulla determinazione della volontà, per se la relativa valutazione è rimessa all'esclusivo apprezzamento dell'interessato».
Pertanto, poiché nel caso di specie la disdetta, il recesso e la risoluzione del contratto id locazione non possono ritenersi rientranti nella nozione di condizione meramente potestativa, il ricorso viene dichiarato inammissibile.

 

Fonte: dirittoegiustizia.it

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