Giurisprudenza commentata

È possibile derogare ai criteri legali di ripartizione della spesa comune in caso di mancato accertamento giudiziale dell'obbligo risarcitorio del condomino?

Sommario

Massima | Il caso | La questione | Le soluzioni giuridiche | Osservazioni | Guida all'approfondimento |

Massima

Esula dalle attribuzioni dell'assemblea imputare al singolo condomino una determinata spesa se lo stesso non abbia riconosciuto spontaneamente la propria responsabilità o se tale responsabilità non sia stata accertata giudizialmente, dovendo l'assemblea, in difetto dell'obbligo risarcitorio in uno dei due modi indicatici applicare, come criterio di ripartizione della spesa, gli ordinari criteri di ripartizione tra tutti i condomini. 

Il caso

Un condomino conveniva in giudizio il condominio dello stabile da lui abitato per sentirlo condannare alla restituzione di alcune somme a suo dire pagate illegittimamente. Il condominio instava per il rigetto delle domande e chiedeva di essere autorizzato a chiamare in causa la compagnia di assicurazioni, nonché il precedente amministratore, che, a sua volta, chiamava in causa la sua compagnia di assicurazione per i rischi professionali.

La questione

Il condomino lamentava di aver pagato, a vario titolo, per causali ed in tempi diversi, alcune somme in favore del condominio, salvo poi scoprirle non essere dovute.

Tra queste, un importo per lavori di rifacimento della pitturazione di un terrazzo portato da un consuntivo gestionale alla cui votazione favorevole di approvazione aveva concorso anche l'attore stesso, senza però che vi fosse alcun addebito a suo carico a titolo di spesa.

Così come pure la somma che si riferiva all'intervento di rimozione e sostituzione della pavimentazione del suo balcone, lavori resisi necessari per ripristinare lo status quo ante modificatosi a seguito ed in ragione della sostituzione di un tubo condominiale.

In questo caso, da cui prende spunto la vicenda giuridica che ci interessa, il condominio asseriva che fosse stato sufficiente solo la rimozione e posa in opera di una piccola parte della pavimentazione e non il rifacimento di tutta la sua superficie richiesta espressamente dall'attore senza alcuna autorizzazione con ingiustificato aggravio di costi per il condominio.   

Le soluzioni giuridiche

Il giudice meneghino disamina le due questioni più importanti sostenendo che in effetti l'attore avesse diritto alla restituzione delle somme pagate indebitamente.

In ordine alle spese di rifacimento della pitturazione, riteneva che esse non erano dovute in quanto approvate con il consuntivo gestione successivo alla vendita dell'appartamento da parte dell'istante in favore di un nuovo proprietario e che nonostante ciò (pur non partecipando al consesso assembleare, né tantomeno impugnando la relativa delibera) il primo aveva provveduto al pagamento delle somme pur di manlevare il secondo, malcapitato acquirente.

Sulla questione, invece, del richiesto rimborso delle spese per il rifacimento della pavimentazione, il decidente rimane fermo nell'affermare che il condominio, anche a seguito delle risultanze processuali, si era fatto carico della spesa di integrale sostituzione delle piastrelle del balcone dell'attore, rafforzata tale tesi anche dalla circostanza che l'impresa aveva provveduto in tal senso come da incarico che non poteva che aver ricevuto dal condominio committente.

Concludeva sul punto che l'importo relativo ad opere eseguite per ripristinare lo status dell'immobile dell'attore, a seguito di interventi dovuti a rottura tubazione condominiale, dovesse essere imputato al condominio e la somma, anticipata dal richiedente, dovesse essergli restituita.

Osservazioni

Viene in risalto se l'assemblea possa modificare i criteri di ripartizione della spesa tra i vari condomini derogando alle previsioni stabilite dall'art. 1123 c.c. e con ciò attribuendola ad un solo condomino sul presupposto che questi fosse responsabile dei lavori di rifacimento di beni condominiali.

La decisione in commento ha ribadito l'orientamento ormai consolidato nel panorama giurisprudenziale secondo il quale ciò non è consentito, ritenendo l'atteggiamento decisorio dell'assemblea alla stregua di un potere non concesso dalla legge tantomeno su una fattispecie di responsabilità non accertata da una decisione del giudice statale.

Le delibere riguardanti la ripartizione delle spese sono nulle se l'assemblea, esulando dalle proprie attribuzioni, modifica i criteri stabiliti dalla legge o, in via convenzionale, da tutti i condomini (Cass. civ., sez. II, 28 agosto 2015, n. 17268).

In tema di condominio, sono affette da nullità, che può essere fatta valere anche dal condomino che le abbia votate, le delibere condominiali attraverso le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i criteri di ripartizione delle spese comuni in difformità da quanto previsto dall'art. 1123 c.c. essendo necessarie per esse il consenso unanime dei condomini, mentre sono annullabili e, come tali, impugnabili nel termine di cui all'art. 1137, ultimo comma c.c., le delibere con cui l'assemblea, nell'esercizio delle attribuzioni previste dall'art. 1135, nn. 2) e n. 3), c.c., determina in concreto la ripartizione delle spese medesime in difformità dai criteri di cui all'art. 1123 c.c. (Cass. civ., sez. II, 19 marzo 2010, n. 6714; Cass. civ., sez. II, 15 febbraio 2011, n. 3704).

Conformemente alla pronuncia, non può sottacersi che il singolo condomino risponde verso gli altri condomini dei danni causati dai guasti verificatisi nella sua proprietà esclusiva, e deve, perciò, sostenere la relativa spesa, ove abbia riconosciuto la propria responsabilità o essa sia stata accertata in sede giudiziale. Tuttavia, fino a quando l'obbligo risarcitorio del condomino non risulti in uno di tali modi accertato, l'assemblea non può porre a suo carico detto obbligo, né imputargli a tale titolo alcuna spesa, non potendo essa disattendere l'ordinario criterio di ripartizione, né la tabella millesimale e dovendo, invece, applicare la regola generale stabilita dall'art. 1123 c.c.

Pertanto, in difetto di accertamento dell'obbligo risarcitorio, la suddetta spesa deve essere provvisoriamente ripartita, secondo gli ordinari criteri di ripartizione, tra tutti i condomini, fermo restando il diritto di costoro di agire, singolarmente o per mezzo dell'amministratore, contro il condomino ritenuto responsabile, per ottenere il rimborso di quanto anticipato (Cass. civ., sez. II, 27 giugno 1978, n. 3176).

E' pacifico che, allorquando il singolo condomino abbia causato danni o esborsi di spesa, in mancanza del riconoscimento espresso o dell'accertamento giudiziale, l'assemblea non può porre a carico dello stesso alcun obbligo risarcitorio (in tal senso, Trib. Roma 24 giugno 2009, n. 14079)             

Guida all'approfondimento

De Tilla, Codice del nuovo condominio commentato, Milano, 2016, 581;

Gallucci, Spese condominiali: è nulla la delibera di modifica dei criteri di ripartizione adottata a maggioranza, in dirittoegiustizia.it, 2010;

Guida, La proprietà condominiale e i criteri di ripartizione delle spese, in Immob. & diritto, 2009, fasc. 1, 112;

De Tilla, Sulla derogabilità dei criteri di ripartizione delle spese condominiali, in Arch. loc. e cond., 1996, 219.

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