Giurisprudenza commentata

Inderogabilità della norma sul carattere fruttifero degli interessi sul deposito cauzionale

13 Settembre 2017 |

Cass. civ.

Deposito cauzionale

Sommario

Massima | Il caso | La questione | Le soluzioni giuridiche | Osservazioni | Guida all'approfondimento |

Massima

In tema d'imposte sui redditi, è legittima la ripresa a tassazione degli interessi attivi che il locatore avrebbe dovuto corrispondere al conduttore sul deposito cauzionale nonostante la rinuncia di quest'ultimo, non essendo consentita la deroga della norma imperativa sul carattere fruttifero del deposito cauzionale in quanto diretta a realizzare tramite la tutela del contraente debole, un interesse generale.

Il caso

Il conduttore di un immobile ad uso non abitativo impugnava dinanzi alla Commissione Tributaria Provinciale l'avviso di accertamento per maggiori imposte subito anche in relazione agli interessi attivi sul deposito cauzionale degli immobili oggetto di locazione a suo favore deducendo la illegittimità del recupero a tassazione del mancato assoggettamento a imposizione fiscale dei predetti interessi atteso che le parti avevano concordato in contratto la infruttuosità dei depositi. La Commissione Tributaria Provinciale, e poi la Commissione Tributaria Regionale, adita dall'Agenzia delle Entrate quale giudice del gravame, accoglievano il ricorso, aderendo alla tesi difensiva fondata sulla derogabilità dell'art. 11 della l. 392/1978 sull'equo canone anche in considerazione della rinuncia operata dal conduttore in sede di stipula da cui all'inesistenza di un reddito tassabile.

L'Agenzia delle Entrate proponeva ricorso principale e il contribuente resisteva con controricorso.

La questione

La questione esaminata dalla Corte attiene alla derogabilità della norma (art. 11 della l. 392/1978 sull'equo canone) che sancisce la natura fruttifera del deposito cauzionale.

Le soluzioni giuridiche

La Suprema Corte accoglie il ricorso dell'Ufficio ritendo non valida la rinuncia del conduttore agli interessi attivi integrando la stessa una strumentale deroga, inammissibile, alla previsione imperativa di legge.

La Corte richiama i propri precedenti giurisprudenziali, in particolare le motivazioni di Cass. civ., sez. III, 19 agosto 2003, n.12117, sulla «inderogabilità» dell'obbligo del locatore di corrispondere al conduttore gli interessi legali sul deposito cauzionale contenuto nell'art. 11 della l. 27 luglio 1978, n. 392.

Il carattere imperativo della norma viene collegato, nella pronuncia in esame, ma negli stessi termini i precedenti tutti conformi (Cass. civ., sez. III, 15 ottobre 2002, n. 14655; Cass. civ., sez. III, 30 ottobre 2009, n. 23052), alle finalità' di ordine generale perseguite, consistenti nella tutela del contraente più' debole e nell'impedire che i frutti percepibili dal locatore sulla somma in deposito, possano tradursi in un surrettizio incremento del corrispettivo della locazione. Ne consegue la nullità di qualsiasi clausola contrattuale difforme (Trib. Roma 7 dicembre 2015; Trib. Roma 3 febbraio 2016; Trib. Roma 2 dicembre 2016).

Nel caso all'esame della Suprema Corte il conduttore aveva operato la rinuncia agli interessi sul deposito cauzionale in sede di stipula contrattuale.

L'organo giudicante evidenzia a tal fine la «strumentalità» dell'atto abdicativo alla violazione della norma imperativa inderogabile (art. 11 l. n. 392/1978), da cui la nullità e inefficacia della stessa.

La Corte mostra di fare applicazione in questa materia specifica del principio generale in altri ambiti affermato (soprattutto in campo lavoristico) secondo cui la preventiva disposizione comporta la nullità dell'atto ove diretta a regolamentare gli effetti di un rapporto in maniera diversa da quella fissata da norme di legge inderogabili (v., con riferimento ad atti abdicativi del lavoratore, Cass. civ., sez. lav., 13 marzo 1992, n. 3093; Cass. civ., sez. lav., 14 dicembre 1998, n. 12548; Cass. civ.,sez. lav., 8 novembre 2001, n. 13834).

Per le applicazioni in ambito locatizio basta esaminare la giurisprudenza sull'art. 34 della l.n. 392/1978, in tema di indennità di avviamento e sull'art. 36 della l. n. 392/1978, in tema di sublocazione e di cessione del contratto, anch'esse norme inderogabili, da cui la nullità di pattuizioni abdicative contenute nel contratto (Cass. civ., sez.III, 6 novembre 2009, n. 23557).

Quanto agli interessi, prima di essere espressamente regolato dalla legislazione speciale, il deposito cauzionale era ritenuto non produttivo di interessi giacché, a norma dell'art.1282 c.c., i frutti civili sono prodotti solo dai crediti liquidi ed esigibili e il deposito non può essere considerato tale dal momento che il diritto alla restituzione sorge solo alla fine del rapporto locatizio.

A seguito dell'entrata in vigore della legge sull'equo canone, tale diritto alla corresponsione degli interessi non è più messo in discussione.

Sull'applicabilità dell'art. 11 della l. n. 392/1978 anche alle locazioni non abitative, sebbene collocato nel capo relativo a quelle ad uso abitativo, non vi sono dubbi. Infatti, l'art. 41 della l. n.392/1978 prevede che le disposizioni di cui agli artt. 7-11 della medesima legge si applichino anche ai contratti di cui all'art. 27, ovvero ad una parte dei contratti di locazione c.d. ad uso diverso (v. anche Cass. civ., sez. III, 30 maggio 2008, n. 14470).

L'art. 11 continua poi a trovare applicazione anche in seguito all'entrata in vigore della l. n. 431/1998 in quanto non compare tra le norme oggetto di esplicita abrogazione.

Con riferimento alle locazioni abitative, l'abrogazione parziale dell'art. 79 della l. n. 392/1978 consente, secondo la giurisprudenza maggioritaria, di derogare alla norma in esame (quanto alla misura del deposito e alla natura fruttifera) con l'unico limite che la pattuizione non sia volta ad eludere la norma di cui all'art.13 della l. n. 431/1998 attribuendo al locatore vantaggi non dovuti e privi della natura della sinallagmaticità: infatti, l'art.13 si riferisce solo al canone e alla durata contrattuale quali elementi non modificabili in pregiudizio del conduttore.

La norma continua, invece, ad essere unidirezionalmente imperativa per le locazioni non abitative (Cass. civ., sez. III, 15 ottobre 2002, n. 14655).

Gli interessi sul deposito vanno, quindi, restituiti, se non si è provveduto in precedenza alle scadenze annuali, unitamente al deposito cauzionale stesso, una volta che il vincolo contrattuale si sia risolto e anche in difetto di richiesta del conduttore.

Sul punto, la Suprema Corte è intervenuta per precisare la non necessità dell'istanza attiene alla richiesta di natura sostanziale, quale atto unilaterale recettizio a decorrere dal quale va calcolata la somma domandata, ma non alla richiesta di natura processuale intesa come domanda o eccezione posta al giudice, sicché il conduttore convenuto in sede giudiziale per il pagamento dei canoni potrà eccepire in compensazione gli interessi annuali a lui dovuti sulla somma versata a titolo di cauzione (infatti, i due obblighi ancorché aventi causa in un unico rapporto contrattuale, non sono in posizione sinallagmatica, ma presentano carattere di autonomia, con la conseguenza che tra loro opera l'istituto della compensazione allorché ne ricorrano i presupposti).

L'estinzione invocata, tuttavia, opera come eccezione di senso stretto, quindi, non rilevabile d'ufficio dal giudice per espresso divieto di cui all'art. 1242, comma 1, c.c. ed è soggetta, tanto nel rito del lavoro che in quello ordinario, alla sanzione di inammissibilità se non proposta in primo grado(Cass. civ., sez. III, 21 giugno 2002, n. 9059 e, negli stessi termini, anche Cass. civ., sez. III, 30 ottobre 2009, n. 23052).

Sempre in tema di interessi sul deposito, una volta che il locatore abbia adempiuto tardivamente la corresponsione annuale, la giurisprudenza è orientata per l'applicabilità generale dell'art. 1283 c.c. sugli interessi anatocistici (Cass. civ., sez. III, 19 agosto 2003, n.12117; Cass.civ., sez. III, 15 ottobre 2002, n.14655).

In particolare, Cass. civ., sez. III, 27 novembre 2006, n. 25136 precisa, partendo dal presupposto che gli interessi scaduti non producono interessi se non dal giorno della domanda giudiziale e per effetto di convenzione, che quelli anatocistici sul deposito cauzionale ben possono essere dal locatore corrisposti non già alla fine di ogni anno, bensì unitamente alla restituzione di quest'ultimo alla scadenza definitiva del contratto di locazione. Con la conseguenza che solo a seguito della pronuncia giudiziale il credito alla restituzione degli interessi sul detto deposito diventa liquido ed esigibile con la determinazione del suo reale ammontare e da questo momento saranno dovuti anche quelli anatocistici.

Osservazioni

Il tema esaminato nella sentenza in esame si riconnette a quello più generale della tutela del contraente debole inteso come quello dotato di minore capacità di influire sul contenuto del contratto.

Si tratta del principio che certamente aveva ispirato la legge sull'equo canone e che, in generale, è stato da sempre presente nell'ordinamento: accettabile se ragionevolmente attuato e non applicato utilizzando mere categorie astratte. Il rischio è, infatti, di perdere il contatto con la realtà sociale ed economica, come dimostra la tradizionale e persistente individuazione pregiudiziale e del tutto astratta (ed ora certamente anacronistica), del conduttore immobiliare quale contraente debole, a prescindere dal tipo di locazione, dalla condizione del mercato, dalla condizione soggettiva dei contraenti, dalla natura della locazione (se questa rappresenti o meno, per uno o per entrambi i contraenti, un atto di esercizio professionale).

Con riferimento alle locazioni abitative, l'abrogazione parziale dell'art. 79 della l. n. 392/1978 ha consentito, apportando un correttivo a tale impostazione, di derogare alla norma in esame (quanto alla misura del deposito e alla natura fruttifera) con l'unico limite che la pattuizione non sia volta ad eludere la norma di cui all'art. 13 della l. n. 431/1998 attribuendo al locatore vantaggi non dovuti e privi della natura della sinallagmaticità.

Guida all'approfondimento

Bergoglio, Spese legali deducibili solo alla fine dell'incarico professionale, in Il fisco, 2016, fasc. 37,3579;

Carrato - Scarpa, Le locazioni nella pratica del contratto e del processo, Milano, 2016;

Di Marzio - Falabella, La locazione, Torino, 2001.

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