Focus

Pagamento in via anticipata dei contributi condominiali, anche in rapporto ai problemi derivati dall'emergenza da coronavirus

Sommario

Il quadro normativo | La richiesta dell'amministratore di pagamento di somme in assenza di delibera dell'assemblea | L'ipotesi della richiesta di pagamento basata su autorizzazione scritta dei condòmini | Il possibile ruolo del consiglio di condominio | La fissazione da parte dell'assemblea di una rata supplementare | L'approvazione da parte dell'assemblea del preventivo per la gestione successivo a quella in corso | La funzione del preventivo delle spese | In conclusione | Guida all'approfondimento |

Il quadro normativo

Uno dei problemi di ca­rattere concreto che stanno ponendo in crisi la vita nei condominii nell'attuale condi­zione di emergenza le­gata all'epidemia del coronavirus deriva dalle difficoltà di convocazione e di svolgi­mento delle assemblee con­dominiali edagli ostacoli alla gestione del condominio che da ciò derivano.

Si ricordi che - come ha sottolineato la Presidenza del Consiglio dei Ministri con FAQ 13 marzo 2020 diretta a fornire chiarimenti rela­tivamente al contenuto del D.P.C.M. 11 marzo 2020 - “le assemblee condominiali sono vie­tate, a meno che non si svol­gano con modalità a diUno dei problemi di ca­rattere concreto che stanno ponendo in crisi la vita nei condominii nell'attuale condi­zione di emergenza le­gata all'epidemia del coronavirus deriva dalle difficoltà di convocazione e di svolgi­mento delle assemblee con­dominiali edagli ostacoli alla gestione del condominio che da ciò derivano.

Si ricordi che - come ha sottolineato la Presidenza del Consiglio dei Ministri con FAQ 13 marzo 2020 diretta a fornire chiarimenti rela­tivamente al contenuto del D.P.C.M. 11 marzo 2020 - “le assemblee condominiali sono vie­tate, a meno che non si svol­gano con modalità a distanza, assicurando comunque il rispetto della norma­tiva in materia di convoca­zioni e deli­bere”. E poiché l'organizzazione e lo svolgimento delle assemblee con modalità a distanza (richiedendo la soluzione di numerosi problemi di carattere tecnico, giuridico ed organiz­zativo) presentano grandi difficoltà sul piano con­creto, ciò che di fatto avviene in molti condominii è che nel periodo corrente l'assemblea condominiale non si svolge affatto. 

Una delle conseguenze pratiche di maggiore rilievo di questa situazione è costituita dalla difficoltà per l'am­ministratore del con­dominio di reperire - in assenza di deli­berazione dell'assemblea di approvazione del preventivo delle spese e di fissazione della re­la­tiva rateazione con deter­minazione delle date di scadenza e delle quote di contributo a carico di ciascun condomino - le somme ne­cessarie per fare fronte alle spese per la conduzione dei servizi indispensabili per la vita del condominio.

Vi è da chiedersi se vi siano e quali siano le possibili soluzioni atte a consentire di superare le difficoltà legate a questa situa­zione.stanza, assicurando comunque il rispetto della norma­tiva in materia di convoca­zioni e deli­bere”. E poiché l'organizzazione e lo svolgimento delle assemblee con modalità a distanza (richiedendo la soluzione di numerosi problemi di carattere tecnico, giuridico ed organiz­zativo) presentano grandi difficoltà sul piano con­creto, ciò che di fatto avviene in molti condominii è che nel periodo corrente l'assemblea condominiale non si svolge affatto. 

Una delle conseguenze pratiche di maggiore rilievo di questa situazione è costituita dalla difficoltà per l'am­ministratore del con­dominio di reperire - in assenza di deli­berazione dell'assemblea di approvazione del preventivo delle spese e di fissazione della re­la­tiva rateazione con deter­minazione delle date di scadenza e delle quote di contributo a carico di ciascun condomino - le somme ne­cessarie per fare fronte alle spese per la conduzione dei servizi indispensabili per la vita del condominio.

Vi è da chiedersi se vi siano e quali siano le possibili soluzioni atte a consentire di superare le difficoltà legate a questa situa­zione.

La richiesta dell'amministratore di pagamento di somme in assenza di delibera dell'assemblea

Molti amministratori di condominio - per cercare di risolvere il problema - assumono l'iniziativa di indirizzare ai condòmini una ri­chiesta di pagamento di somme che essi fissano in via autonoma sulla base delle previ­sioni che (eventualmente anche sulla scorta delle risultanze dell'ultimo esercizio condominiale) ritengono che pos­sano farsi relativa­mente alle necessità di spesa del condominio nel futuro immediato.

Le modalità con le quali vengono effettuate tali richieste di pagamento sono più d'una.

Accade infatti che alcuni amministratori predispongano il bilancio consuntivo delle spese per l'ultimo eserci­zio con il relativo riparto tra i condòmini e predispongano altresì un preventivo ed un piano rateale di paga­mento in base alle previsioni che ritengano di potere formulare circa le necessità cui dovrà farsi fronte nell'esercizio in corso. Essi quindi inviano tali documenti ai condòmini con invito a provvedere ai pa­ga­menti delle somme ivi indicate a titolo di anticipazione prima che i documenti in questione siano approvati dall'as­semblea condominiale.

Accade anche - in altri casi - che l'amministratore si limiti, senza presentare il consuntivo dell'ultima gestione, a formulare la richiesta di pagamento di somme che chiede siano anticipate per fare fronte alle necessità del condominio (eventualmente richiamando - quale elemento di riferimento in ragione di una ritenuta iden­tità di condizioni - il preventivo approvato dall'assemblea per l'ultimo eserci­zio con­domi­niale).

Pare evidente che richieste della natura ora indicata si presenteranno - ed effettivamente saranno - tanto più idonee ad essere accolte quanto più esse saranno basate su elementi precisi: in questo senso una richiesta che si accompagni all'invio del bilancio consuntivo dell'esercizio passato sarà certa­mente più idonea ad es­sere accolta di una richiesta che sia formulata senza il richiamo o il rife­ri­mento ad alcunché.

Ciò notato, si pone il quesito se - considerato che nel caso non vi è, alla base della richiesta dell'am­ministra­tore, una delibera dell'assemblea condominiale - iniziative dell'amministratore della natura sopra indicata possano es­sere considerate legittime e soprattutto se debba ritenersi che i condò­mini siano tenuti a sod­di­sfare le richie­ste che vengano loro indirizzate per il pagamento di somme in via di anticipo.

Un primo possibile campo di indagine per cercare di dare risposta al quesito è fornito dalla previsione dell'art. 1133 c.c. (norma secondo cui “i provvedimenti presi dall'amministratore nell'ambito dei suoi poteri sono ob­bligatori per i con­domini”): vi è da chiedersi se le iniziative della natura indicata possano essere ricondotte alla previsione di tale norma.

Va detto sùbito che è dubbio che la norma richiamata (che solitamente trova applicazione in relazione a fattispecie diverse da quella in esame quali, per esempio, l'ipotesi in cui l'am­ministratore rivolga ad uno o più condomini l'invito a rispettare il regolamento di condo­mi­nio vi­gente: v. a questo proposito Cass. civ.,sez. II, 11 maggio 2011, n. 10347) possa essere utilizzata in relazione alla fattispecie in esame. Ciò soprattutto perché secondo la dispo­sizione ri­chiamata la facoltà dell'ammini­stratore di emettere provvedimenti obbliga­tori per i condòmini può riconoscersi solo relativa­mente ai prov­vedimenti rientranti nell'ambito dei poteri dell'am­ministratore: e non sembra che rientri in que­sti la fissazione delle somme dovute dai con­dòmini alla cassa condominiale. Tale determinazione infatti costituisce materia di stretta competenza dell'assem­blea dei con­dòmini: l'art. 1135 c.c. - che è ap­punto la norma diretta a fissare “le attribuzioni dell'assemblea dei con­do­mini” - prevede infatti che “… l'as­semblea dei con­domini provvede: … 2) all'approva­zione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e alla relativa riparti­zione tra i condomini”. Da segnalare che la consi­dera­zione vale con riguardo a tutte le spese del condo­minio, anche a quelle ordinarie (si ritiene infatti che anche le spese di manu­ten­zione ordinaria e quelle fisse relative ai servizi comuni essen­ziali richiedono la preventiva approva­zione dell'assemblea dei con­dòmini prevista dall'art. 1135, n. 2, c.c. per tutte le spese oc­correnti durante l'anno e non solo per le spese di straordinaria manuten­zione cui si riferisce l'art. 1135, n. 5, c.c. (così Cass. civ.,sez. II, 27 giugno 2011, n. 14197).

Altra strada che potrebbe essere esplorata per cercare di dare una base normativa all'iniziativa anzidetta dell'am­mi­ni­stratore è fornita dalle previsioni dei nn. 3 e 4 dell'art. 1130 c.c. che, nel definire le “attri­buzioni dell'amministratore”, indicano da un lato - quanto al n. 3 - la riscossione dei contributi e l'ero­gazione delle spese “occorrenti per la manutenzione ordi­naria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei ser­vizi comuni” e d'altro lato - quanto al n. 4 - il compimento degli “atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edi­ficio”. Non sembra però che nemmeno questa strada sia utilmente percorribile nel caso in considerazione, dal momento che le disposizioni ri­chiamate sono bensì dirette ad indi­care ciò che l'ammini­stratore può - e deve – fare, ma non dicono che quanto previsto possa essere compiuto dall'ammini­stratore sulla base di pro­prie ini­ziative autonome senza la necessità delle previe delibere dell'as­sem­blea del condo­minio quantomeno con riguardo a ciò che si col­lega a materie di compe­tenza di questa. Si aggiunga poi che in ogni caso le dispo­sizioni richia­mate non con­cernerebbero comun­que le spese di carattere straordinario (sì che per queste l'am­ministratore resterebbe comunque privo del potere di richie­dere di pro­pria iniziativa alcunché ai condòmini). 

Alle considerazioni fino ad ora svolte deve aggiungersi che è certo che in ogni caso - quale che sia la strada che si ritenesse di seguire per cercare di dare una base normativa all'iniziativa anzidetta dell'amministratore - ove fosse formulata la richiesta di pagamento che qui si prospetta e questa fosse disattesa da uno o più condòmini l'amministratore non po­trebbe fare ricorso alla previsione del comma 1 dell'art. 63 disp. att. c.c. per ottenere un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo per il pagamento delle somme non pagate: questo infatti non può essere emesso in assenza della delibera dell'assemblea che appro­vi la spesa ed il relativo “stato di ripartizione” (Cass. civ.,sez. II, 23 dicembre 2011, n. 28644).

Sembra debba concludersi pertanto che non si rinvenga per l'iniziativa anzidetta una base nelle norme dirette a disciplinare il condominio. Il che porta a ritenere che una tale iniziativa potrebbe dare risul­tati utile solo nel caso in cui i condòmini cui la richiesta fosse rivolta vi aderissero in via libera e spontanea. Ciò comun­que non significa che la strada indicata non debba essere seguita: in difetto di altre possibili soluzioni po­trebbe infatti essere comunque opportuno che l'amministratore del condo­minio, per cercare di raggiungere un risultato concreto, intraprenda la strada qui considerata (adottando peraltro se possibile, sulla scorta di quanto si è detto supra, le modalità di conduzione delle cose più serie e più idonee al conseguimento di un risultato).

L'ipotesi della richiesta di pagamento basata su autorizzazione scritta dei condòmini

Altra modalità di conduzione delle cose seguita da alcuni amministratori è quella che vede l'invio ai condò­mini del preventivo delle spese e del piano di riparto delle stesse con richiesta a cia­scuno di comunicare per iscritto l'approva­zione dei documenti così trasmessi. Ciò nella prospettiva di potere ri­chiedere poi a ciascuno di provvedere al pagamento delle somme indicate nei documenti così approvati.

Se ci chiediamo se tale iniziativa possa considerarsi legittima - e cioè se essa trovi la propria base nelle norme in materia di condominio - dobbiamo notare che la soluzione appare di legittimità quantomeno dub­bia.

Si consideri infatti che l'unica sede nella quale nel condominio possono - e devono - essere assunte le de­ci­sioni è - in base alla chiara previsione delle norme - l'assemblea dei condòmini. L'assemblea non può essere sostituita da altre sedi di decisione e le modalità di assunzione delle decisioni proprie dell'assemblea non possono essere modificate e tantomeno sostituite da altre: si ricordi, del resto, che le disposizioni che intro­ducono l'assemblea quale strumento e sede di decisione e che fissano le modalità di svolgi­mento della stessa (gli artt. 1136 e 1137 c.c. e gli artt. 66 e 67 disp. att. c.c.) sono dichiarate espressamente non derogabili dal regolamento di condominio (come si ricava dagli artt. 1138, comma 4, c.c. e 72 disp. att. c.c.) e l'inderogabilità prevista da queste norme deve ritenersi che valga anche per il caso del regolamento di condominio di natura contrattuale (v., in questo senso, Cass. civ.,sez. II, 24 maggio 2013, n. 13011; Cass.civ.,sez. II, 26 maggio 1990, n. 4905). Da notare che le ragioni che sono alla base del principio dell'esclusività dell'assem­blea quale sede delle decisioni nel condominio non sono soltanto ragioni di carattere formale: alla base della scelta del principio vi è infatti la considerazione di fondo che l'assemblea - e cioè la riunione collettiva dei con­dòmini - è l'unico strumento che garantisce che prima dell'assunzione delle decisioni vi sia la pos­sibilità della discussione e del dibattito.

In giurisprudenza viene pertanto univocamente affermato che “la volontà dei condòmini si forma attra­verso le deliberazioni assunte, ex art. 1136 c.c., dall'assemblea, alle quali viene data esecuzione dall'ammini­stra­tore” (così Cass. civ.,sez. II, 18 aprile 2014, n. 9082). La vo­lontà espressa dai condò­mini in assemblea si ca­rat­terizza perché ha natura collegiale ed è distinta dalle volontà individuali dei singoli condòmini: l'as­semblea - come è stato sottoli­neato - costituisce espressione del c.d. principio di autorità, per il quale il principio di maggioranza vincola anche i partecipanti dissenzienti e assenti.  

Sono tutte considerazioni che conducono ad escludere la possibilità della sostituzione dell'assemblea con forme diverse costituite - come quella che qui si sta considerando - dall'espressione delle vo­lontà individuali dei condòmini manifestate in modo frazionato in un contesto diverso da quello collettivo, in assenza della possibilità di discussione, confronto e dibattito.

Deve, dunque, dubitarsi che l'iniziativa qui in esame possa considerarsi legittima. È chiaro peraltro (ed è un aspetto che comunque sul piano concreto non va trascurato) che - nel caso in cui venisse intrapresa l'iniziativa in esame ed a questa seguisse l'adesione da parte dei condòmini i quali poi, dopo avere comuni­cato di accet­tare il preventivo ed il piano di riparto proposti dall'amministratore, provvedessero anche ad effet­tuare i pagamenti secondo tale piano - l'obiettivo ricercato verrebbe in ogni caso e nei fatti conseguito: sì che l'ini­ziativa avrebbe in tal modo comunque successo. In questa prospettiva, pertanto, potrebbe conside­rarsi op­portuna l'adozione da parte dell'amministratore dell'iniziativa in questione.   

Resta chiaro che ove però da parte di uno o più condòmini non vi fosse l'adesione richiesta o comunque - pur nel caso in cui l'adesione venisse espressa - non vi fosse poi da parte di qualche condomino il pagamento di quanto indicato nel piano di riparto, è certo che l'amministratore non potrebbe agire per il pagamento, in assenza di una delibera dell'assemblea alla base della sua richiesta.

Il possibile ruolo del consiglio di condominio

Vi è da chiedersi se, nell'ambito delle iniziative esaminate, possa essere svolto un ruolo utile dal consiglio di condominio.

Come noto, l'art. 1130-bis c.c. prevede la possibilità che nel condominio venga nominato il consiglio di con­do­minio (la norma prevede infatti che “l'assem­blea può anche nominare, oltre all'amministratore, un consi­glio di condominio, composto da almeno tre con­dòmini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari. Il con­siglio ha funzioni consultive e di controllo”). La giurisprudenza - nell'affermare la regola ora enunciata - sot­tolinea però che le de­cisioni di tale ristretto consesso condo­miniale sono vincolanti per tutti i condòmini, anche dissen­zienti, so­lamente in quanto rimesse alla suc­cessiva approvazione, con le maggioranze pre­scritte, dell'as­semblea, le cui funzioni non sono delegabili ad un gruppo di condòmini (Cass. civ.,sez. VI, 15 marzo 2019, n. 7484).

Se facciamo applicazione dei principi ora ricordati al caso che ci interessa, pare evidente che l'eventuale ap­provazione da parte del consiglio di condominio del preventivo predisposto dall'amministratore non po­trebbe ritenersi idonea a conferire a tale preventivo più forza di quanto esso già abbia quale mera inizia­tiva dell'amministratore: ciò - come si è visto - quantomeno fino a quando e se tale presa di posizione del consi­glio di condominio non fosse fatta propria, con una specifica delibera, dall'assemblea del condominio.

Ciò osservato in base ai principi, va però sottolineato che anche con riguardo a questo tema potreb­bero essere svolte considerazioni di portata diversa sul piano della convenienza e dell'opportunità. Pare infatti evi­dente che l'even­tuale manifestazione da parte del consiglio di condominio di adesione all'ini­ziativa dell'am­ministratore potrebbe comunque presentare utilità in termini di mero fatto dal momento che - ferme le considerazioni ora svolte sul piano dei principi - l'acquisizione da parte dell'ammi­ni­stra­tore dell'approva­zione del consiglio di condominio potrebbe dare maggiore forza sul piano dei rap­porti di fatto nell'ambito del condominio all'iniziativa dell'am­ministratore ed indurre i condò­mini ad aderire alla richiesta da questi for­mulata.    

La fissazione da parte dell'assemblea di una rata supplementare

Le questioni che stiamo considerando (questioni che - come si è detto - sono emerse con grande nettezza e gravità a seguito della situazione di emergenza legata all'epidemia da coronavirus) trovano la loro ragione - come si è visto - nell'assenza di una delibera dell'assemblea condominiale che sia diretta a fissare l'obbligo dei condòmini di versare alla cassa condominiale somme per la gestione in corso prima che sia approvato dall'assemblea il preventivo delle spese ed il relativo piano di ripartizione dei pagamenti tra i condòmini.

È evidente che questo problema non si porrebbe in tutti i casi in cui l'assemblea - sulla scorta di principi di diligenza e di previdenza - organizzasse le cose in via preventiva fissando i pagamenti dei contributi condo­miniali in via anticipata per il periodo futuro di gestione del condo­minio.

Una modalità di conduzione delle cose in tal senso po­trebbe consistere nel prevedere che con la delibera di approvazione del preventivo delle spese relativo ad un esercizio annuale venga disposto anche il versa­mento, in un mo­mento successivo alla fine della ge­stione, di una rata supplementare di contributo diretta appunto a fare fronte alle esi­genze di cassa relative alle spese dell'esercizio ancora successivo. Si tratta di una misura che potrebbe essere adottata in via gene­ralizzata e che risolverebbe innanzitutto il problema concreto che deriva dal fatto che l'assemblea annuale ha svolgi­mento sem­pre e necessariamente qualche tempo dopo la data di chiusura dell'esercizio.

Si tratta di una soluzione che è pienamente in linea con l'insegna­mento della giurisprudenza in materia. Da ricor­dare infatti che la Corte di Cassazione afferma che “nessuna norma vieta che, ai fini di una sollecita e pun­tuale gestione dell'amministrazione condominiale, in attesa dell'approvazione del bilancio preventivo, l'assemblea deliberi di autorizzare l'amministratore a chiedere ai condomini pagamenti provvisori, con ri­serva di congua­glio sulla base del bilancio approvato e tenuto conto dei valori millesimali attribuiti a cia­scuna pro­prietà indi­viduale” (così Cass. civ.,sez. II, 27 marzo 2003, n. 4531) con la precisazione però che “non è con­forme alla legge ... la delibera assem­bleare che dovesse lasciare libero l'amministra­tore di aumentare i con­tributi normali previsti dal preventivo, a seguito di aumento dei costi di gestione, do­vendo egli far fronte alle nuove spese con l'utilizzo di un appo­sito fondo speciale, ove esistente, o provvedere a convocare l'assemblea per adeguare il preventivo ai mutati costi” (così Cass. civ.,sez. II, 18 maggio 1994, n. 4831). Come si vede, dunque, la fissazione di rate supplementari di contribuzione deve ritenersi consentita, a condizione però che essa sia di­sposta dall'assemblea.

È chiaro che ove si adottasse la misura qui segnalata le difficoltà derivanti dall'assenza di disponibilità di danaro per il periodo successivo alla data di scadenza dell'esercizio annuale verrebbero certamente limitate. Vi è da dire però che la soluzione prospettata appare idonea a porre rimedio solamente a parte degli incon­venienti che derivano dalla situazione che stiamo considerando. La previsione di una rata supple­men­tare infatti potrebbe aiutare a risolvere il problema della conduzione del condominio solamente per un primo periodo (come già si è detto, potrebbe trattarsi del periodo compreso tra la data di chiusura dell'eser­cizio annuale e la data di svolgimento dell'assemblea del condominio), ma si tratterebbe appunto solo di un pe­riodo di tempo comunque limitato.

L'approvazione da parte dell'assemblea del preventivo per la gestione successivo a quella in corso

Altra - e più efficace - strada per dare soluzione ai problemi che abbiamo segnalato (o meglio: per evitare che i problemi segnalati si pongano) sembra possa consistere invece nell'ado­zione, per la gestione del con­do­minio, di quella particolare e specifica prassi che prevede che all'esame ed all'ap­prova­zione dell'assem­blea ordinaria annuale venga sottoposto, oltre al consuntivo delle spese rela­tivo alla ge­stione condomi­niale con­clusa, il preventivo delle spese relative - non già alla gestione immedia­tamente suc­cessiva a quella di cui si approva il consuntivo, ma invece - a quella ancora successiva.

Tale prassi è diffusa all'estero, soprattutto in Francia, ma da qualche tempo viene seguita anche in Italia su suggerimento - in particolare - della Confedilizia: di essa infatti è stata proposta l'adozione già in occasione del Convegno del Coordinamento Legali della Confedilizia nel settembre 2013 a Piacenza e della stessa è stata fornita poi ulteriore illustrazione con indicazione delle opportune modalità operative in molti dei corsi di formazione per amministratori di condominio orga­nizzati nelle diverse sedi locali dalla Confedili­zia. Si tratta di una prassi - caratterizzata da razionalità e lungimiranza - che consente di conseguire più van­taggi.

Perché possa essere compreso il significato della specifica impostazione della gestione condominiale secondo la mo­dalità qui proposte è opportuno considerare lo svolgimento delle cose in chiave concreta nella realtà del con­domi­nio. Va considerato dunque che l'assemblea condominiale ordinaria (nella quale vengono ap­pro­vati il rendiconto annuale ed il preventivo delle spese: si veda il primo comma dell'art. 66 disp. att. c.c. ed il richiamo da questo operato all'art. 1135 c.c.) ha svolgimento in un momento che è necessa­ria­mente suc­ces­sivo alla chiusura della gestione. Si ricordi peraltro che secondo la previ­sione del n. 10) dell'art. 1130 c.c. l'ammi­nistratore deve “redigere il rendiconto condominiale annuale della ge­stione e con­vocare l'assem­blea per la relativa approvazione entro centottanta giorni”: è dunque per­fettamente normale e fisiologico, ri­spetto allo svolgimento della vita del condominio, che tra la data di chiu­sura della gestione e la data in cui si tiene l'as­semblea chia­mata ad approvare il consuntivo trascorrano diversi mesi (fino ad un massimo di quasi sei mesi, sempre che si rispetti il termine di legge).

Vi è, dunque, un intervallo tra i due momenti, intervallo che può avere anche una considerevole durata. Ciò ci induce a chiederci come possa svolgersi la gestione del condominio durante tale periodo. In base a quanto avviene nella maggior parte dei casi ciò che si verifica è che durante il periodo anzidetto - periodo compreso dunque tra la data di chiusura di un esercizio e la data di svolgimento dell'assemblea chia­mata ad approvare il consuntivo dell'esercizio chiuso ed il preventivo dell'eser­cizio suc­ces­sivo - la gestione del condominio si svolge in modo non programmato, in una condizione per così dire di “vuoto” di decisioni, ed è lasciata alle sole scelte e valuta­zioni dell'amministratore, le quali peraltro ten­deranno ad essere - nella maggior parte dei casi - di portata meramente ripetitiva e conservativa. Oltre a tutto per tale periodo la gestione si svolge solitamente anche in condi­zioni di as­senza di disponibilità di cassa.

Quando poi si riunisce l'assemblea, ciò che avviene è che questa prende in considerazione per la sua appro­vazione un “preventivo” che inevitabilmente per una parte (parte che però spesso - come si è detto - ha durata considere­vole: si tratta – lo si è già detto - di una parte dell'esercizio annuale che può giungere fino a quasi sei mesi) considera spese che in realtà sono già state so­stenute. Si ha così una sorta di finzione: l'as­semblea approva quale previsione ciò che in realtà è per una parte considerevole già avvenuto.  

Al fine di superare gli inconvenienti e le contraddizioni ora segnalati la soluzione che può pro­porsi consiste appunto nell'adozione della prassi per la quale in sede di assemblea si esamini e si approvi il consuntivo dell'ultimo esercizio chiuso e si esamini e si approvi il bilancio preventivo non già dell'esercizio in corso, ma invece dell'esercizio successivo a quello in corso.

Tale soluzione consente di raggiungere con tutta semplicità un duplice obiet­tivo: quello di porre l'am­mini­stratore nella condizione di di­sporre dei fondi necessari per fare fronte alle spese della nuova gestione condominiale (ed è il primo obiettivo che può cogliersi), peraltro nel rispetto (ed è il secondo obiettivo che può essere conseguito) del ruolo dell'assemblea - ruolo che è ad essa attribuito dalla legge - di unico sog­getto cui è conferito il potere di assumere le decisioni circa la ge­stione del condominio (si ricordi infatti che “è l'assemblea l'organo deliberativo del condomi­nio e l'organo cui compete l'adozione di decisioni in materia di amministrazione dello stesso, mentre l'ammi­nistratore riveste un ruolo di mero esecutore materiale delle de­liberazioni adottate in seno all'assem­blea” (cosìCass. civ., sez. un., 6 agosto 2010, n. 18831).

E' chiaro che la soluzione proposta implica che nella fase iniziale - e cioè nella prima as­semblea che adotti il sistema qui ipotizzato - i preventivi da approvare siano due, quello relativo alla gestione in corso nel momento in cui l'assemblea si svolge e quello relativo alla gestione successiva: ma una volta che sia stata adottata questa scelta e che sia stata seguita per la prima volta questa prassi in tutte le assemblee successive alla prima potrà seguirsi lo schema indicato, con approvazione del consuntivo della gestione conclusa e del pre­ventivo della gestione successiva a quella in corso.

Per rendere la soluzione più aderente alle esigenze della gestione del condominio potrebbe prospettarsi pe­raltro che, nel prevedere che nell'assemblea ordinaria si approvi il preventivo delle spese per la gestione successiva a quella che è in corso nel momento in cui si svolge l'assemblea, si preveda anche la possibilità di fare il punto in quell'assemblea sulla ge­stione in corso e di correggere o integrare il preventivo di spesa di questa (preven­tivo che peraltro deve essere già stato approvato, seguendo il sistema qui considerato, nell'as­semblea tenutasi nell'anno pre­cedente) in rela­zione ad eventuali fatti nuovi o a nuove necessità che fossero a quel punto emerse o anche in base ad eventuali nuove e diverse valutazioni dei condòmini.

Da osservare che la soluzione qui prospettata appare pienamente rispettosa delle regole che governano il condominio. Si consideri infatti che:

- la soluzione proposta consente - come già si è detto - di rispettare pienamente il ruolo di ciascuno dei soggetti protagonisti della vita nel con­dominio: ciò vale sia per il ruolo dell'assemblea dei con­dòmini che è “l'or­gano princi­pale, depositario del po­tere decisionale” (v. ancoraCass. civ. n. 18831/2010 cit.) sia per il ruolo - del tutto diverso - dell'ammini­stratore del condominio la cui “prima, fondamen­tale, compe­tenza … consiste nell'eseguire le deliberazioni dell'assem­blea dei condomini” (v. sem­pre Cass. civ. n. 18831/2010 cit.);

- la previsione dell'approvazione del preventivo delle spese è contenuta nell'art. 1135, comma 1, n. 2, c.c. che dispone che l'assemblea provvede “all'approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e alla relativa ripartizione tra i con­domini”: la previsione, così come è formulata, non esclude affatto la possi­bilità che il preven­tivo sia approvato con anticipo rispetto al momento di inizio del periodo di gestione cui esso si riferisce (anzi: a ben vedere - in base a quanto dispone la norma - proprio questa appare la soluzione più corretta e conforme alla finalità ed al significato del preventivo previsto dalla norma citata);

- quanto alla possibilità per l'amministratore di agire per la riscossione dei contributi nei confronti dei con­dòmini che non abbiano pagato le quote a loro carico, con la soluzione che qui si considera nulla cambia rispetto alla modalità “tradizionale” di conduzione delle cose: anche in questo caso lo stato di riparto delle rate del preventivo viene approvato dall'assemblea ed è pertanto utilizzabile per la promozione da parte dell'amministratore della procedura per ingiunzione di pagamento di cui all'art. 63 disp. att. c.c.;

- non si prospettano nemmeno ostacoli di alcun genere relativamente all'applicazione della previsione del comma 9 dell'art. 1129c.c. (previsione in base alla quale “l'amministratore è tenuto ad agire per la riscos­sione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso”): pre­messo che questa disposizione concerne certamente i contributi dovuti dai condòmini non solo in base al consuntivo ma anche in base al pre­ventivo, la prassi che stiamo considerando non esclude affatto la promozione da parte dell'amministratore dell'azione di con­danna del condomino al paga­mento dei contri­buti insoluti né modifica il termine entro il quale questa deve essere pro­mossa.

Nulla osta dunque - alla luce delle considerazioni ora svolte - al ricorso alla soluzione relativa all'approvazione del preven­tivo qui considerata.

La funzione del preventivo delle spese

Con riguardo ai profili che ora si sono considerati può essere op­portuno fare cenno da ultimo al significato ed alla funzione del preventivo delle spese condomi­niali. Al proposito è opportuno mettere a fuoco ciò che viene disposto in argomento dalle norme in ma­teria.

Dall'esame delle norme emerge dunque in primo luogo che il preventivo delle spese viene men­zio­nato - come si è già ricordato - dall'art. 1135 c.c., che è la norma che fissa le attribuzioni dell'assemblea: in base a quanto prevede il n. 2 del primo comma dell'art. 1135 c.c. uno dei compiti specifici dell'assemblea è appunto quello di ap­provare il preventivo delle spese ed il riparto delle spese relative a questo tra i condòmini.

Di contro va notato che nell'elenco delle attribuzioni dell'amministratore contenuto nell'art. 1130 c.c. non viene fatta alcuna menzione del compito di predisposizione del preven­tivo di spesa: nella norma ricor­data vi sono plurime e complesse previsioni che concernono il con­suntivo delle spese condominiali, ma nulla si dice – nell'elencazione dei compiti dell'ammini­stratore - circa l'obbligo di redazione del pre­ventivo di spesa.

Quanto osservato fa pensare che - quantomeno in base alle previsioni normative - il preventivo delle spese possa - o forse anzi debba - essere oggetto di predisposizione da parte della stessa assemblea dei condòmini (e ciò sembra debba valere anche con riferimento alla sua suddivisione, e cioè al suo riparto tra i condòmini).

Tutto ciò peraltro sembra corrispondere a ragioni di fondo collegate allo stesso funzionamento del con­domi­nio: ragioni che si legano ai ruoli che nell'ambito del condominio sono asse­gnati ai condòmini (e dunque all'as­semblea) ed all'amministratore. Appunto queste ragioni corrispondono alla differenza di fondo che deve vedersi tra il bilancio consuntivo da redigersi da parte dell'amministratore (consuntivo che deve es­sere considerato lo strumento attraverso il quale l'amministratore - che è il mandatario - rende ai condòmini - che sono i suoi mandanti - il conto del proprio operato e delle spese sostenute) e il preventivo delle spese (che costituisce invece lo stru­mento attraverso il quale i condòmini decidono ed organizzano il programma della gestione condominiale e forniscono al proposito le necessarie disposizioni ed indicazioni al soggetto mandatario e cioè all'ammini­stratore: stru­mento che appunto per questa ragione ed in questo senso rientra nell'orbita della competenza dei condòmini e dunque dell'assem­blea).

In conclusione

Possiamo tirare le fila delle considerazioni che precedono.

Le difficoltà di convocazione dell'assemblea legate all'emergenza per l'epidemia da coronavirus determinano gravi problemi per l'incasso da parte dell'amministratore del condominio delle somme necessarie per fare fronte alle spese per i servizi indispensabili per la gestione del condominio. Anche sulla scorta dell'esperienza concreta maturata al riguardo può affermarsi che: 

- le soluzioni concrete che molti amministratori adottano per cercare di ovviare alle difficoltà anzidette - soluzioni che consistono nella richiesta ai condòmini di pagamento in via di anticipazione di somme determinate dall'amministratore in attesa che l'assemblea possa riunirsi, richiesta even­tualmente accompagnata dall'invio del consuntivo delle spese della gestione passata e del preven­tivo della gestione in corso - non sembrano trovare una base normativa nella disciplina del condo­minio: il che però non esclude che - in assenza di altre possibili soluzioni - possa essere opportuno che l'amministratore formuli comunque la richiesta anzidetta al fine di indurre i condòmini a provve­dere al versamento di quanto necessario;

- anche alla luce dell'esperienza maturata nella presente fase di emergenza resta pienamente confer­mato - e da ciò può trarsi insegnamento per il futuro - che sia opportuno che nella gestione del condominio venga sottoposto all'assemblea annuale del condominio - oltre al consuntivo dell'eser­cizio passato - il preventivo delle spese relative all'esercizio successivo rispetto a quello in corso: prassi (suggerita anche - come detto - dalla Confedilizia) che consente di rispettare pienamente i ruoli dell'assemblea e dell'amministratore quali fissati dalla disciplina normativa del condominio;

- solamente in via subordinata può consigliarsi la prassi di fissazione da parte dell'assemblea, con la delibera che approva il preventivo relativo alla gestione in corso, anche di una rata supplementare di contributi condominiali per il periodo successivo all'esercizio in corso.

Guida all'approfondimento

Carrato, Il rapporto tra condominio e amministratore e l'ammissibilità della revoca tacita dell'in­carico, in Corr. giur., 2015, 202

Cirla, L'assemblea dopo la riforma, in Immobili & proprietà, 2013, 76

Corona, Profili della riforma delle norme sul condominio, in Giur. it., 2013, 1700

Scalettaris, Alcuni spunti di riflessione in tema di prassi nell'assemblea condominiale, in Arch. loc. e cond., 2013, 719

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