Focus

L'obbligo dell'amministratore di restituire, alla cessazione dell'incarico, la documentazione inerente il condominio e i condomini

Sommario

Il quadro normativo | L'omessa restituzione: conseguenze civilistiche | L'omessa restituzione: conseguenze penalistiche | In conclusione | Guida all'approfondimento |

Il quadro normativo

Già anteriormente alla l. 11 dicembre 2012, n. 220, di riforma del condominio, era consolidato il principio per cui l'amministratore cessato dall'incarico dovesse restituire, oltre al denaro, tutta la documentazione di cui fosse in possesso: tanto in applicazione dell'art. 1713 c.c., stante la pacifica assimilazione del proprio ufficio al mandato.

In particolare, poiché ai sensi dell'art. 1713 c.c. il mandatario deve rendere al mandante il conto e rimettergli tutto ciò che ha ricevuto a causa del mandato, si osservava (Cass. civ., sez. II, 16 agosto 2000, n. 10815) come tale obbligo sorgesse in capo all'amministratore a seguito della conclusione della propria attività gestoria (salvo che l'estinzione avvenisse prima di tale conclusione a seguito di revoca) ovvero allorché questa fosse divenuta impossibile. Peraltro, era stato precisato (Cass. civ., sez. II, 3 dicembre 1999, n. 13504), che l'amministratore non avrebbe potuto, avvalendosi del principio inademplenti non est adimplendum, trattenere tale documentazione, in attesa di essere rimborsato delle somme eventualmente anticipate per conto del condominio, non essendovi corrispettività né interdipendenza tra dette prestazioni, originate da titoli diversi.

La legge di riforma, anche facendo propri gli approdi della giurisprudenza di legittimità di cui si è detto, ha definito ulteriormente il perimetro di tali poteri/doveri, chiarendo espressamente che grava sull'amministratore l'obbligo di conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione e riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell'edificio e del condominio (art. 1130 c.c.), onde riconsegnarla alla cessazione dell'incarico (art. 1129 c.c.) all'assemblea o al nuovo amministratore nel frattempo nominato in sostituzione. 

L'omessa restituzione: conseguenze civilistiche

Premesso che l'obbligo di riconsegna in questione concerne tutti i documenti, di qualsiasi natura e provenienza, relativi alla gestione condominiale, anche se riferiti a segmenti temporali, atti e rapporti compresi nei bilanci consuntivi già approvati dall'assemblea e indipendentemente dal periodo di gestione al quale essi ineriscono (Trib. Messina 9 febbraio 2012), che lo stesso non può essere oggetto di ulteriore compenso, rientrando l'espletamento di tale attività nel compenso omnicomprensivo pattuito al momento della nomina e che l'accettazione, da parte del nuovo amministratore, della documentazione condominiale consegnatagli dal precedente non costituisce prova idonea del debito nei confronti di quest'ultimo da parte dei condomini per l'importo corrispondente al disavanzo tra le rispettive poste contabili, spettando pur sempre all'assemblea di approvare il conto consuntivo, onde confrontarlo con il preventivo oppure valutare l'opportunità delle spese affrontate di iniziativa dell'amministratore (Cass. civ., sez. II, 28 maggio 2012, n. 8498), la giurisprudenza ha indugiato sulle conseguenze di carattere civilistico derivanti dall'omessa restituzione di che trattasi, chiarendo che:

    a) l'amministratore cessato, nel caso in cui non provveda a restituire all'ente di gestione mandante tutta la documentazione ad esso pertinente, rimane responsabile di tutti i danni che il condominio affermi e dimostri di aver subito per effetto di tale mancata e/o ritardata restituzione (Trib. Salerno 13 gennaio 2016);

    b) non sussiste in capo all'ex amministratore un diritto di ritenzione, posto che lo stesso non è assimilabile in tutto e per tutto al mandatario e, pertanto, non gli si possono estendere le norme dettate dal codice civile a tutela del mandatario quale creditore privilegiato (Trib. Salerno 7 febbraio 2005);

    c) il nuovo amministratore di un condominio è legittimato ad agire nei confronti del precedente per la restituzione dei documenti occorrenti all'esercizio della gestione condominiale; né è necessario che egli sia all'uopo autorizzato con delibera assembleare, perché la legittimazione attiva processuale, conferita dall'art. 1130 c.c. per lo svolgimento delle attribuzioni ivi previste comprende quella, prioritaria ed indispensabile per l'espletamento dei singoli momenti gestori, del recupero della documentazione relativa alla gestione precedente (Cass. civ., sez. II, 3 dicembre 1999, n. 13504; Trib. Salerno 3 ottobre 2010);

    d) al fine di ottenere la consegna della documentazione (e della cassa condominiale), quale cosa mobile determinata, illegittimamente detenuta dal pregresso amministratore è infine possibile il ricorso alla procedura monitoria, ex art. 633 c.p.c., al sequestro giudiziario ex art. 670 c.p.c. nonché, in caso di urgenza, alla procedura ex art. 700 c.p.c..

Tali conclusioni vanno certamente confermate nell'attuale regime successivo alla riforma, considerando tuttavia, quale norma impositiva dell'obbligo de quo vertitur, non già l'art. 1713 c.c. ma il novellato art. 1129 c.c. (cui va collegato il successivo art. 1130, n. 8, c.c., quanto all'obbligo decennale di conservazione della documentazione condominiale). 

L'omessa restituzione: conseguenze penalistiche

Sennonché, l'amministratore che si sottragga alla restituzione della documentazione afferente la gestione condominiale ed i singoli condomini è passibile di conseguenze anche sotto il diverso - ma concorrente - profilo penalistico.

Il rifiuto illegittimo od il ritardo ingiustificato «passaggio di consegne» al nuovo amministratore, infatti, possono integrare l'interversione nel titolo del possesso che costituisce l'elemento materiale del reato di appropriazione indebita (cfr. art. 646 c.p.), reato istantaneo che si consuma con la prima condotta appropriativa e, cioè, nel momento in cui l'agente compia un atto di dominio sulla cosa con la volontà espressa o implicita di tenere questa come propria (Cass. pen., sez. II, 17 maggio 2013, n. 29451): sicché, relativamente alla condotta appropriativa dell'amministratore di condominio, l'appropriazione della documentazione relativa al condominio da parte di colui che ne era stato amministratore si perfeziona non nel momento della revoca dello stesso e della nomina del successore, bensì nel momento in cui l'agente, volontariamente negando la restituzione della contabilità detenuta, si sia comportato uti dominus rispetto alla res (Cass. pen., sez. II, 11 maggio 2016, n. 27363).

Occorre, dunque, non solo il fatto materiale della mancata restituzione, ma anche la volontà di tale fatto, evincibile dal rifiuto - espresso o tacito - alla riconsegna, che dimostri l'esercizio di un potere di fatto autonomo e nuovo rispetto alla cosa stessa.

Si è altresì osservato che il reato in questione sarebbe aggravato ex art. 61, n. 11), c.p., perché all'origine della mancata restituzione v'è un rapporto di prestazione d'opera - che facilita l'appropriazione indebita - di cui l'amministratore abusa (Trib. Napoli 30 marzo 2015); troverebbe tuttavia spazio anche l'aggravante ex art. 61, n. 7), c.p., allorché l'amministratore, nel compiere il delitto di appropriazione indebita, cagioni un grave danno economico al condominio. In tali casi, peraltro, l'appropriazione indebita compiuta dall'amministratore di condominio sarebbe sempre procedibile d'ufficio.

In conclusione

La novella, facendo propri gli approdi cui era giunta la giurisprudenza, consacra l'obbligo dell'amministratore, al di là dell'applicabilità o meno, nei suoi confronti, dell'art. 1713 c.c. (a seconda della tesi cui si intenda aderire circa la natura del contratto di conferimento del relativo incarico), di custodire con diligenza tutti i documenti afferenti la gestione del condominio (delibere assembleari, verifiche tecniche degli impianti, fatture, estratti conto bancari, bilanci, riparti) - che lo stesso detiene in virtù della qualità rivestita - e di restituirli alla cessazione dell'incarico, per scadenza naturale o revoca.

Alla mancata restituzione sono collegate - come visto - conseguenze di stampo civilistico e penalistico di particolare rilievo: da non sottovalutare, peraltro, in relazione a queste ultime, il principio affermato da Cass. pen., sez. II, 18 dicembre 2013, n. 3958 (resa proprio in ordine ad un caso di appropriazione indebita commessa da un amministratore di condominio) relativamente alle condizioni previste dall'art. 165 c.p. per la eventuale concessione del beneficio della sospensione condizionale della pena.

Guida all'approfondimento

Celeste, Responsabilità dell'amministratore uscente per la mancata consegna della documentazione, in Immob. & proprietà, 2015, 1;

Guida, La responsabilità gestoria dell'amministratore, in Immob. & proprietà, 2012, 5.

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