Focus

Effetti dell'emergenza da coronavirus sulle locazioni abitative in corso

Sommario

Il quadro normativo | Osservazioni introduttive | Le locazioni abitative | Le diverse tipologie delle locazioni abitative | Gli effetti dell'emergenza sulle locazioni abitative | Le locazioni per studenti | Le locazioni abitative “ordinarie” | In conclusione | Guida all'approfondimento |

Il quadro normativo

La condizione di emergenza - con le misure anticontagio che sono state adottate attraverso una serie di provvedi­menti che non è facile collegare e coordinare - ha comportato e sta comportando effetti di grande rilevanza anche nei confronti dei rapporti locatizi: la chiusura di molte delle attività di carattere eco­nomico, la chiusura delle università, la condizione di esclusione dei contatti sociali, le generali difficoltà di carattere economico per tutti, sono elementi che influiscono profondamente ed in termini concreti sui rapporti di lo­ca­zione.

Peraltro, l'attuale stato delle cose fa temere che nel futuro la situazione generale continuerà ad essere anche dal punto di vista economico assai difficile. È prevedibile che la ripresa - al termine del periodo di emergenza sanitaria - sarà lenta e difficoltosa e che anche il mercato delle locazioni co­noscerà nel futuro - non solo immediato - una situazione assai grave.

Qui di seguito passeremo in rassegna - sia pure brevemente - alcuni degli sviluppi e delle conseguenze che si stanno manifestando relativamente ai contratti di locazione in corso concentrando l'attenzione sugli effetti cui l'emergenza sta dando luogo nello specifico settore delle locazioni abitative.

Osservazioni introduttive

Pare opportuno in primo luogo fare menzione di alcune considerazioni di carattere generale che possono utili per inquadrare il tema.

  • Il primo aspetto da sottolineare è che le disposizioni che ad oggi sono intervenute in tema di emer­genza da coro­navirus non prevedono alcuna modifica della disci­plina dei con­tratti di loca­zione.

Per la verità vi è - tra quelle emanate per fare fronte all'emergenza - una disposizione specifica che concerne sia pure in via indiretta i rapporti di locazione. Si tratta dell'art. 65, d.l. 17 marzo 2020, n. 18 che attribuisce al con­duttore un credito d'im­posta pari al 60% dell'am­montare del ca­none di loca­zione relativo al mese di marzo 2020 per gli immobili rientranti nella categoria cata­stale C/1 (negozi e bot­teghe). Il beneficio - che è utilizzabile quale credito in compen­sa­zione e che potrà dunque essere effet­tiva­mente go­duto solo in presenza delle condizioni necessa­rie per­ché possa operare la com­pensazione - ha natura fiscale e concerne solo i negozi inte­ressati dalla chiusura “for­zata” per effetto del decreto dell'11 marzo 2020 (ne restano esclusi i super­mercati, i negozi di ali­mentari, le far­macie e tutti gli altri negozi aperti nei giorni di emergenza).

Proprio la presenza di questa disposizione - la cui portata è limitata però ad una parte delle locazioni commerciali - conferma il fatto che i canoni delle loca­zioni sono dovuti e che i con­tratti di locazione non sono modi­ficati dall'emergenza.

La valutazione di ogni contratto di loca­zione - così come la valutazione di ogni iniziativa volta a mo­dificare le cose relati­va­mente al singolo contratto di locazione - deve dunque essere com­piuta sulla scorta dei principi e delle regole già vigenti prima dell'emergenza: considera­zione che, se vale per le locazioni commerciali (cui appunto è dedicata la specifica di­sposizione ora ricordata), a mag­gior ragione va­le per le locazioni abitative, per le quali non si è avuta alcuna nuova disposizione.

  • Il secondo profilo da segnalare è che la situazione di emergenza nella quale attualmente ci troviamo com­porta - e comporterà - effetti profondi sotto tutti i punti di vista. Si tratta di una situazione asso­luta­mente nuova quale non si era mai verificata nel passato, in presenza della quale non è possibile avere punti fermi e certezze.

In questo contesto, è certo che le valutazioni che oggi e nel futuro saranno con­dotte in ogni sede, anche in sede giudiziale, circa le vicende che concernono i con­tratti di loca­zione - valuta­zioni che pure dovranno tenere conto, come detto, dei principi e delle regole tradizionali - saranno certa­mente orien­tate e influenzate dalla considerazione delle con­dizioni proprie della pre­sente situa­zione eccezionale.

Ciò varrà per ogni valutazione e giudizio circa i rapporti derivanti dai contratti di locazione: sia per le valutazioni da compiersi relativamente agli elementi per i quali le norme richiedono la for­mu­lazione di giudizi che tengano conto della specificità delle singole vicende concrete (si pensi alla va­luta­zione circa la gravità dell'inadempimento ai fini della risoluzione del contratto o circa la buona fede con­trattuale), sia per le valutazioni da condursi circa l'ap­plicabilità di deter­minati istituti giuridici (quali l'impossibilità della prestazione, l'eccessiva onerosità soprav­venuta, ecc.) alle fattispecie pro­prie dei contratti di locazione, sia - più in generale - per le valutazioni circa la legittimità dei comportamenti delle parti con riguardo al rapporto locatizio.

  • Altro elemento che deve tenersi presente nell'affrontare il tema è dato dalla temporaneità delle misure anticontagio e dalla loro tendenza a modificarsi rapidamente.

Si noti che gli effetti dell'emergenza e delle misure dirette a fronteggiarla sono per loro natura prov­visori e tali da modificarsi progressivamente e rapidamente: le disposizioni dettate per fron­teggiare l'emergenza sono state - e continuano ad essere - numerose e progressivamente diverse (si pensi - per esem­pio - ai divieti di svolgimento di determinate attività, divieti che si sono succeduti con con­tenuto, portata, ambiti di estensione via via diversi).

Di ciò deve tenersi conto nel formulare ogni valutazione circa il rapporto tra la situazione in esame ed i suoi effetti sulle locazioni.

  • Da sottolineare, poi, che la situazione determinata dall'emergenza mette (e metterà) in difficoltà tutti: e pertanto, con riguardo ai con­tratti di locazione, sia i locatori sia i conduttori.

E' chiaro che a fronte di tale situazione sarebbe opportuna (e forse necessaria) l'ado­zione di provve­dimenti normativi che anche per le locazioni pongano (così come avviene per tanti altri settori) a carico dello Stato - e cioè della collettività - in tutto o in parte le conseguenze della situa­zione di emer­genza evitando che queste restino invece a carico solamente delle parti del singolo contratto di locazione. Ad oggi, però, tali auspicabili provve­dimenti non sono interve­nuti e la soluzione dei pro­blemi con riguardo ad ogni contratto di locazione resta affidata alle sole parti contraenti. 

In questo contesto, è certamente opportuno che le parti cerchino di trovare delle soluzioni equi­librate che non sacrifi­chino in modo esclusivo la posizione dell'una o dell'altra, atteso an­che che ge­neral­mente vi è l'interesse di entrambe le parti al mantenimento della locazione in corso eventual­mente anche con la rinegoziazione dei suoi contenuti.

Quanto detto fa ritenere che in ogni caso - ferma la necessità di condurre in modo corretto dal punto di vista delle norme ogni valutazione ed ogni comportamento relativamente ai contratti di locazione - sia opportuna una certa elasticità nella valutazione delle questioni che si presentino. Elasticità che potrebbe tradursi anche nella condizione di apertura e disponibilità a prendere in con­side­ra­zione soluzioni di compromesso relativamente alla definizione dei problemi che emergano.     

  • Non può nascondersi, infine, che soluzioni di compromesso quali quelle cui si è fatto ora cenno sono rese più difficili dalla rigidità della disciplina dei contratti di locazione.

Ciò vale soprattutto per le locazioni non abitative: in una situa­zione in cui sarebbe necessario che le parti potessero dare ai loro rapporti il conte­nuto più idoneo a soddisfare le rispet­tive esigenze emerge con chiarezza come la rigidità della di­sciplina legale dei contratti di loca­zione non abitativa fissata da una legge (l. n. 392/1978) emanata più di 40 anni fa in un contesto economico e sociale del tutto diverso da quello attuale si tra­duca in un danno per en­trambe le parti. Ad essere maggiormente dan­neggiato in molti casi è proprio il conduttore cui la ri­gida disciplina det­tata dalla legge pre­detta impedisce di adottare una gestione elastica della propria atti­vità, necessaria per fare fronte alle tante e differenti esigenze poste dall'emergenza.

I problemi derivanti dalla rigidità della disciplina da applicarsi alle locazioni si pongono però anche (se pure in misura minore) per le locazioni abitative: si consideri in particolare la situazione relativa alle lo­cazioni “agevolate” ed alle locazioni per studenti per le quali la l. n. 431/1998 impone che siano rigidamente rispettati i modelli di contratto allegati al decreto intermi­nisteriale di cui all'art. 4 della legge (il decreto attualmente vigente è il decreto 16 gennaio 2017). Anche i possibili accordi - cui abbiamo fatto cenno supra - diretti a dare soluzioni equi­librate e condivise ai problemi posti dall'emergenza dovranno dun­que rispettare tali contenuti e tali modelli.

Le locazioni abitative

Prendiamo, dunque, in considerazione gli effetti dell'emergenza sulle locazioni abitative in corso (rinviamo ad altra sede l'esame degli effetti dell'emergenza sulle locazioni non abitative).

Le diverse tipologie delle locazioni abitative

Per inquadrare correttamente il tema è necessario ricordare che le locazioni abitative trovano la loro disci­plina principalmente nella l. n. 431/1998. In via limitata e parziale la disciplina delle locazioni abitative è fornita anche da alcune delle previsioni della l. n. 392/1978 ancora vigenti e dalle disposi­zioni in materia di loca­zione del codice civile.

Appunto la l. n. 431/1998 dispone che i contratti di locazione degli immobili ad uso abitativo possano essere stipulati secondo l'uno o l'altro dei due “canali” previsti: quello delle locazioni “libere” (si tratta delle locazioni di cui al comma 1 dell'art. 2, l. n. 431/1998: locazioni della durata di almeno quattro anni più quat­tro con canone liberamente determinato dalle parti) e quello delle locazioni “agevo­late” (le locazioni di cui al comma 3 dell'art. 2, l. n. 431/1998: si tratta dei contratti della durata di almeno tre anni con proroga di legge di due anni alla prima scadenza, contratti per i quali è previsto che il testo contrattuale debba rispet­tare il tipo di contratto allegato al decreto interministeriale di cui all'art. 4, l. n. 431/1998, e per cui è disposto che il canone debba rispettare i limiti fissati dagli accordi territoriali stipulati dalle organizzazioni locali mag­gior­mente rap­presentative della proprietà edilizia e dei conduttori).

Accanto a questi due canali (che sono differenti anche quanto al regime fiscale applicabile: si ricordi che per le locazioni “agevolate” in particolare è consentito il ricorso al regime della cedolare secca al 10%) vi è poi la tipologia delle locazioni transitorie e delle locazioni transitorie per studenti universitari (art. 5,l. n. 431/1998), locazioni che - in relazione alle specifiche esigenze che sono dirette a soddisfare - hanno durata più breve di quelle previste per le locazioni ordinarie e richiedono anch'esse l'utilizzo ed il rispetto rigoroso dei modelli di contratto allegati al decreto interministeriale sopra ricordato.   

Gli effetti dell'emergenza sulle locazioni abitative

A seguito dell'emergenza derivata dall'epidemia si manifestano numerose e diverse iniziative da parte dei conduttori non soltanto di immobili destinati ad uso commerciale ma anche - ed in numero crescente - di conduttori di immobili ad uso abitativo dirette a chie­dere la modifica o l'estin­zione del contratto in relazione all'emergenza ed agli effetti delle mi­sure di­rette a farvi fronte.  

Vi è da dire sùbito che, per le locazioni abitative, non possono essere richiamati gli argomenti che vengono invocati da molti dei conduttori di immobili ad uso diverso per cercare di giustificare il mancato paga­mento dei canoni o la richiesta di risoluzione “in tronco” del contratto, argomenti basati principalmente sulla consi­de­razione del di­vieto - disposto dalla normativa anticontagio - di esercizio di grande parte delle attività com­merciali. Tale argomento non può essere richiamato perché nel caso delle locazioni abitative non vi è alcuna disposizione che vieti o che comun­que renda inu­tile l'utilizzo dell'immobile oggetto della locazione. Anzi: le dispo­sizioni che im­pongono alla generalità dei cittadini di restare a casa sembrerebbero avere l'effetto opposto, rendendo non solo possibile ma addirit­tura obbligatorio l'utilizzo dell'alloggio.

Ciò sottolineato, va poi segnalato che - come ora vedremo - le difficoltà derivanti dall'emergenza nel caso delle locazioni abitative si prospettano in modo diverso a seconda che si tratti di locazioni per studenti o di locazioni abitative “ordinarie” (e cioè di locazioni abitative c.d. “libere” o di locazioni “agevolate”). 

Ciò che si nota è che - nel caso delle locazioni per studenti - un peso considerevole sull'utilità del contratto e sull'interesse alla prosecuzione del rapporto dal punto di vista dei conduttori presenta il fatto che le dispo­sizioni in tema di emergenza prevedono la chiu­sura delle univer­sità con divieto di svolgimento di attività didattica “in presenza” (sì che gli studenti fuori sede non hanno la necessità di abitare nell'al­loggio locato e nella realtà in molti casi hanno fatto ritorno ai Comuni di resi­denza) mentre tale aspetto non è pre­sente nel caso delle locazioni abitative “ordinarie” aventi ad oggetto l'immo­bile che costituisca l'alloggio di residenza del condut­tore.

Quanto agli effetti dell'emergenza sulle locazioni abitative, questi si manifestano sotto più profili:

-                      in via generale la situazione legata al contagio ed alle misure volte ad evitare la sua diffusione danno luogo in chiave generale a difficoltà principal­mente di carattere econo­mico: difficoltà che possono rendere impossibile o comunque difficile per il condut­tore il fare fronte alle proprie obbli­gazioni;

-                      possono però profilarsi anche effetti specifici legati al particolare contenuto delle disposizioni as­sunte per evitare il contagio in relazione alla particolare natura del contratto (è il caso - già segna­lato - degli effetti della chiusura delle università rispetto alle locazioni per studenti).

Da osservare, poi, che in relazione ai profili ora indicati le iniziative che sul piano concreto vengono assunte dai conduttori con riguardo ai contratti di locazione che li riguardano possono avere contenuto differente e possono essere defi­nitive oppure temporanee. In questo senso si profilano (e devono tenersi distinte) le ipotesi:

a)              della richiesta del conduttore diretta alla risoluzione del contratto di locazione;

b)              delle iniziative del conduttore dirette alla sospensione dell'obbligo di pagamento del canone con perdita del diritto del locatore a percepire il canone per un certo numero di mensilità;

c)              di iniziative del conduttore volte alla riduzione (temporanea o definitiva) della misura del canone;

d)              della richiesta del conduttore di differimento del termine per il pagamento del canone.     

Esamineremo qui di seguito alcune delle iniziative indicate con­side­rando in modo distinto le diverse tipologie di locazioni abitative.

Le locazioni per studenti

Le iniziative dei conduttori volte a richiedere - o a pretendere - la risoluzione del contratto o la sua modifica in relazione all'emergenza interessano in primo luogo e soprattutto le locazioni per stu­denti.

a) Sospensione o riduzione del canone. La prima ipotesi da considerare è quella delle (peraltro nei fatti assai numerose) richieste - o iniziative unilaterali - dei conduttori volte alla so­spensione del pagamento del ca­none o alla riduzione del ca­none in ragione della situa­zione conseguente all'emer­genza.

Nella maggior parte dei casi ciò che viene richiamato da parte dei conduttori per giusti­ficare la richiesta (o la pretesa) di modifica del contenuto del contratto di locazione con riduzione del canone è - nel caso delle locazioni per studenti - il fatto già ricordato che le dispo­sizioni in tema di emer­genza prevedono la chiu­sura delle Uni­ver­sità ed il divieto di svolgimento dell'attività didattica “in pre­senza” sì che gli studenti fuori sede non hanno la necessità di abitare nell'alloggio locato ed in molti casi anzi nella realtà essi hanno fatto ritorno ai Comuni di resi­denza. E' appunto su questa condizione che viene fatta leva dai conduttori per chiedere una riduzione del canone (restando invece soltanto sullo sfondo - quale possibile ulteriore ragione della richiesta dei con­duttori - l'aspetto relativo alla generale condizione di difficoltà economica prodotta dall'emergenza).

Al proposito, va detto sùbito che iniziative unilaterali di sospensione del pagamento del canone o di autori­duzione dello stesso devono considerarsi illegittime ex se concretando l'autoriduzione del canone (e - a for­tiori - la sospensione integrale del pagamento) ipotesi di ragion fattasi costituenti inadempimento contrat­tuale da valutarsi come tale ai fini della risoluzione del contratto di locazione (Cass. civ., sez. III, 18 aprile 2016, n. 7636).

Ciò chiarito, va detto però che l'argomento legato alla chiusura delle università (ove fosse proposto corret­tamente quale ragione di una richiesta del conduttore) potrebbe porre un pro­blema dalla soluzione non age­vole.

Da un lato, infatti, potrebbe pensarsi che la chiusura dell'università dovesse essere considerata (al pari, per esempio, della chiusura estiva dell'attività delle università) quale elemento esterno al contratto di locazione ed alle presta­zioni che ne costituiscono l'oggetto e che pertanto essa non possa spiegare effetti sull'esistenza e sulla pro­secuzione del contratto di locazione.

D'altro lato, potrebbe considerarsi il fatto che il contratto di locazione nel caso che si considera è stipulato per il fine specifico ed espresso di consentire al conduttore di frequentare l'università (lo stesso modello di contratto che deve essere utilizzato per le locazioni agli studenti chiede la dichiarazione espressa di tale pre­cisa fina­lità con indica­zione anche della facoltà universitaria cui il conduttore sia iscritto): ele­menti che po­trebbero fare pensare che la finalità in questione costituisca parte integrante della causa del con­tratto.

Nella riflessione potrebbe trovare spazio anche la considerazione del profilo relativo alla temporaneità della chiu­sura dell'uni­versità, elemento che condurrebbe ad escludere la definitività dei suoi effetti sul contratto di locazione (da segnalare pe­rò che comunque la lunghezza del periodo di chiusura non è nota a priori: ed anche il fatto che la scadenza del periodo di chiusura dell'università non sia nota potrebbe avere rilievo ai fini che stiamo consi­de­rando). 

Come si vede, le questioni che entrano nella discussione con riguardo al tema in esame sono - nel caso delle locazioni per studenti - numerose, complesse e di difficile soluzione. Vi è da chiedersi se esse in qualche modo possano collegarsi ai delicati pro­blemi che si pongono a proposito degli effetti dell'emergenza sulle locazioni commer­ciali (per le quali vi è vivace dibattito circa la possibilità - affermata da alcuni e negata da altri - del richiamo agli istituti dell'im­pos­sibilità della prestazione o dell'ec­cessiva onerosità sopravvenuta in conseguenza del divieto di esercizio dell'attività cui l'immobile sia destinato: dibattito che si estende alle questioni circa la portata della previsione dell'art. 91, d.l. n. 18/2020, in base alla quale il rispetto delle misure di contenimento previste dallo stesso decreto  “è  sempre  valutata  ai  fini dell'esclu­sione, ai sensi e per gli effetti  degli  artt.  1218 e 1223 c.c., della responsabilità del debitore, anche relativamente all'ap­plicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti”).

Da sottolineare comunque che - come già si è detto - ove gli studenti con­duttori di propria iniziativa e senza avere raggiunto un accordo con il locatore omettessero di pagare - in tutto o in parte - il canone, ciò costi­tuirebbe inadempimento contrat­tuale in presenza del quale il loca­tore sarebbe abilitato a promuovere la procedura di sfratto per mo­rosità volta ad ottenere la risoluzione del contratto di locazione ed il pagamento delle somme impagate.  Si ricordi al proposito che in questo caso (avendo le locazioni per studenti natura di locazioni abitative) le condizioni perché possa essere promosso il procedimento di sfratto per morosità sarebbero quelle fissate dall'art. 5, l. n. 392/1978 (in base al quale l'inadem­pimento, per giusti­ficare la domanda di riso­luzione del contratto, deve consistere nel “mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla sca­denza prevista” o nel “mancato pagamento, nel termine previ­sto, degli oneri accessori quando l'importo non pa­gato superi quello di due mensilità del ca­none”). Da ricordare anche che nel caso potrebbe trovare appli­ca­zione anche la previsione dell'art. 55, l. n. 392/1978 (applicabile solo alle locazioni abita­tive: Cass. civ., sez. III, 20 gennaio 2017, n. 1428; Cass. civ.,sez. III, 15 ottobre 2014, n. 21836; Cass. civ., sez. III, 17 novembre 2009, n. 24223)) che consente al con­dut­tore cui sia stato intimato lo sfratto per moro­sità di chie­dere la con­cessione di un termine di grazia per sanare la morosità.

b) Risoluzione del contratto. Altro possibile sviluppo che si prospetta con riguardo alle locazioni per studenti è quello della richiesta di risoluzione del con­tratto.

Anche alla base di questa iniziativa da parte dei conduttori viene invocata solitamente la chiusura delle uni­versità con la cessazione dell'attività didattica “in presenza” disposta dalle previsioni anticon­tagio.

Con riguardo a questo tema si profilano le medesime delicate questioni che si sono considerate supra: vi è, infatti, da chiedersi se la chiusura dell'università possa essere vista quale elemento che giustifichi l'applica­zione dell'istituto dell'impossibilità della prestazione o dell'ec­cessiva onerosità sopravvenuta (mentre ancora più com­plessa appare la questione dell'utilizzabilità nel caso della previsione dell'art. 91, d.l. n. 18 del 17 marzo 2020 che pare però concernere solo l'ipotesi della re­sponsa­bilità per il ritardo nell'adempimento delle obbligazioni contrattuali e non il tema - che è qui in esame - della risoluzione del contratto).

Ciò che è certo, comunque, è che nel caso in esame deve ritenersi consentito al conduttore il recesso dal contratto per gravi motivi. Pare chiaro infatti che il divieto di svolgi­mento dell'attività didattica “in presenza” e la conseguente impossibilità di frequentare le lezioni nell'università possano essere viste quali circostanze ido­nee a giustificare nel caso in esame il recesso del con­dut­tore dalla locazione.

Si ricordi che “in tema di recesso del conduttore, sia per le locazioni abitative che per le non abitative … in base al disposto di cui all'art. 4, l.n. 431/1998 (sostanzialmente riprodotto nella l.n. 431/1998, art. 3) …, le ragioni che con­sentono al conduttore di liberarsi del vincolo contrattuale devono essere determi­nate da av­venimenti soprav­venuti alla costituzione del rapporto, estranei alla sua volontà ed imprevedibili, tali da ren­dere oltremodo gravosa per il conduttore la sua pro­secuzione. La gravosità della prosecuzione deve avere una connotazione oggettiva, non potendo risolversi nell'unilaterale valutazione effettuata dal con­duttore in or­dine alla conve­nienza o meno di continuare il rap­porto locativo ... con la precisazione che, rispetto alle loca­zioni abitative, la gravosità della prosecuzione va valutata non solo sotto il profilo economico ma anche … tenendo conto delle esigenze di vita del conduttore medesimo” (Cass. civ.,sez. III, 5 aprile 2016, n. 6553; Cass. civ., sez. III, 28 febbraio 2019, n. 5803). La sopravvenuta impossibilità di frequentare l'università - e dunque il venire meno della ragione che per il conduttore è alla base della locazione (come è noto anche al locatore: si ricordi che nel contratto di locazione per studenti deve essere fatta precisa men­zione del fatto che il conduttore è iscritto all'Università con menzione anche della facoltà frequentata) - sia circostanza integrante il “grave motivo” per il recesso nel senso indicato dalla giurisprudenza.

Da sottolineare, però, che nell'ipotesi di esercizio della facoltà di recesso dovranno essere seguite le disposi­zioni che la legge detta in argo­mento: il conduttore pertanto dovrà fare avere al locatore la comunicazione del recesso con le modalità previste e cioè con l'indicazione precisa del motivo del recesso (si ricordi al propo­sito che “l'onere per il conduttore di specificare i gravi motivi contestualmente alla dichiara­zione di recesso … deve ritenersi insito nella previsione della fa­coltà di recesso, la cui comunicazione, in quanto trattasi di recesso “titolato”, non può prescindere dalla specifi­cazione dei motivi, che valgono a dare alla di­chiarazione di recesso la precisa colloca­zione nell'ambito della pre­visione normativa in esame. La ne­cessità della specifi­cazione dei motivi inerisce quindi al perfezionamento della dichiarazione di re­cesso e al contempo risponde alla finalità di consentire al locatore la precisa e tempestiva con­testazione dei motivi di recesso ad­dotti sul piano fattuale o della loro idoneità a legitti­mare il recesso medesimo” (Cass. civ., sez. III, 26 novem­bre 2002, n. 16676) e - soprattutto - con l'anticipo di legge sulla data alla quale esso fosse destinato ad avere effetto.

A quest'ultimo riguardo va ricordato che nel caso della locazione agli studenti per il recesso per gravi motivi è richiesto (in base alle specifi­che disposizioni contenute nel modello del contratto al­legato al decreto inter­ministeriale 16 gennaio 2017) un preavviso della durata di tre mesi (si veda l'art. 9 del tipo di contratto in questione costituente l'allegato F al decreto 16 gennaio 2017: “Il conduttore ha facoltà di recedere dal con­tratto per gravi motivi, previo avviso da recapitarsi mediante lettera raccomandata almeno tre mesi prima”).

c) Modalità di rilascio. Con riguardo all'ipotesi della risoluzione del contratto vanno segnalati poi i problemi che nella prassi si pongono rela­tivamente al rilascio ed alla riconsegna dell'immobile soprattutto in consi­derazione del fatto che spesso il conduttore che rilascia l'immobile non è presente nel luogo ove l'immobile è sito (e non ha nemmeno, a volte, la possibilità di rag­giungere tale luogo per il divieto previsto per gli spo­stamenti).

Accade spesso - appunto - che in questi casi il conduttore invii (o comunque faccia pervenire) al locatore le chiavi dell'immobile nel quale peraltro spesso accade che il conduttore lasci propri beni.

Si tratta di comportamenti del conduttore - pur legati alle difficoltà derivanti dall'emergenza - ai quali sembra che il locatore possa non aderire così che la restituzione del bene debba considerarsi in questi casi non ese­guita. Al proposito va infatti ricordato che se “l'obbligazione di restitu­zione della cosa avuta in godi­mento gra­vante sul conduttore deve ritenersi adem­piuta mediante la restitu­zione delle chiavi dell'immobile o con la incondizionata messa a disposizione del me­desimo, senza che sia al riguardo necessaria la redazione del re­lativo verbale” (Cass. civ., sez. III, 17 gennaio 2012, n. 550), vi è però da tenere presente che “l'obbligazione di restituzione dell'immobile locato, po­sto a carico del con­duttore dall'art. 1590 c.c., non si esaurisce in una qualsiasi generica messa a disposizione delle chiavi, ma richiede, per il suo esatto adempi­mento, un'attività consistente in un'“incondi­zionata” resti­tu­zione del bene, vale a dire in un'effettiva immis­sione dell'immobile nella sfera di concreta disponibi­lità del locatore” (così Cass. civ., sez. III, 14 marzo 2017, n. 6467: sentenza che ha confermato la decisione di merito che aveva accertato il perdurante ina­dempimento a tale obbliga­zione, sul presup­posto che l'immo­bile locato fosse risultato occupato da beni di perti­nenza del conduttore che im­pedivano la sua libera disponibilità).

Nello stesso senso, si è affermato che “anche se il rapporto locatizio viene risolto sia contrattual­mente sia giudizialmente l'obbligo del conduttore di corrispondere il corrispettivo convenuto, ai sensi dell'art. 1591 c.c., non richiede la sua costituzione in mora e continua fino al momento dell'effettiva riconse­gna, che può avve­nire mediante formale restituzione dell'immobile al proprietario ovvero con il rilascio dello stesso in condizioni tali da essere per quello disponibile. Conseguentemente va esclusa l'avvenuta restitu­zione e permane l'ob­bligo del conduttore di pagare il corrispettivo qualora nei locali già tenuti in fitto vi siano ancora dei mobili appartenenti al conduttore” (così Trib. Milano 5 giugno 2015).

Alla luce di questi principi, può dunque ritenersi che ove l'immobile continui ad essere occupato dai beni (arredi, oggetti di qualsiasi natura) del conduttore non sia sufficiente la consegna (o l'invio) al locatore delle chiavi dell'immobile per ritenere che sia cessato l'obbligo del conduttore di pagare il ca­none.

Non solo: va tenuto presente anche che ove il conduttore rilasci l'immobile e lo riconsegni in anticipo ri­spetto alla scadenza del termine di preavviso egli continuerà ad essere tenuto al pagamento del canone fino alla scadenza del termine anzidetto (infatti “il recesso del conduttore produce l'effetto risolutivo della locazione al compimento del prescritto (o concordato) periodo di preavviso e fino a tale termine il con­duttore è tenuto a versare i canoni, indipendentemente dal momento (eventualmente anteriore) di materiale rilascio dell'immobile” (Cass. civ., sez. III, 27 aprile 2011, n. 9415; Cass. civ., sez. III, 27 novembre 2006, n. 25136). 

d) Altri aspetti. Va, infine, segnalato che con riguardo alle locazioni per studenti vengono in rilievo anche ul­teriori aspetti in relazione agli effetti dell'emergenza da coronavirus. Ne ricordiamo qui di seguito alcuni:

  • la durata del contratto di locazione per studenti è una durata tendenzialmente breve e comunque di regola (per espressa disposizione normativa) più breve di quella propria delle locazioni ordinarie: si tratta di un aspetto assai importante, del quale si tratterà di tenere conto anche nel formulare le valutazioni del caso in vista della definizione del rapporto locatizio o anche in vista della determina­zione di even­tuali nuove e diverse condi­zioni economiche del contratto (nuove e diverse condizioni che infatti avrebbero - appunto alla luce di quanto detto - un periodo di applicazione limitato);
  • spesso i contratti di locazione per studenti vengono stipulati - ex latere conductoris - da un gruppo di studenti: è chiaro che - dal momento che in questo caso il conduttore è una parte plurisoggettiva - ogni iniziativa che riguardi il contratto nella sua interezza dovrà essere assunta - ed ogni eventuale intesa che riguardi il contratto nella sua interezza dovrà essere raggiunta - da - e con - tutto il gruppo degli studenti, che costituisce nel suo insieme appunto la parte conduttrice;
  • da notare peraltro che il recesso per gravi motivi può essere esercitato - sulla base di quanto pre­vede la specifica clausola presente nel modello del contratto di locazione per studenti allegato al decreto interministeriale - anche da un solo studente: in questo caso eventuali intese po­tranno es­sere limitate al solo studente recedente;
  • nel caso delle locazioni a studenti, è frequente l'ipotesi della locazione della porzione di immobile: fermo restando che in questo caso ogni vicenda relativa al singolo contratto di locazione avente ad oggetto la singola porzione dell'immobile dovrà essere considerata e gestita in via autonoma, si trat­terà di tenere presenti - in sede di definizione di eventuali intese relative al singolo contratto - gli effetti che queste potranno avere sulle altre porzioni dell'immobile e sui contratti di locazione che le riguardino (si pensi, per esempio, agli effetti sugli oneri accessori e sulla relativa ripartizione).

Le locazioni abitative “ordinarie”

Ancorché fino ad ora sia soprattutto con riguardo alle locazioni per studenti che si sono segnalate iniziative dei conduttori in relazione agli effetti dell'emergenza sulle locazioni, vi è da dire che anche relativa­mente alle locazioni “ordinarie” (locazioni “libere” e locazioni “agevolate”) hanno cominciato a manifestarsi iniziative dei conduttori dirette a richiedere al locatore la modi­fica del contenuto del contratto di locazione.

Prendiamo dunque in considerazione le questioni che si pongono relativamente a tali locazioni.

a) La riduzione del canone. Sulla base di quanto è stato possibile rilevare fino ad ora, le iniziative sopra ricor­date dei conduttori sono dirette princi­palmente alla riduzione del canone. Alla base della richiesta di ridu­zione viene solitamente fatto richiamo dal conduttore al peggioramento delle sue con­dizioni economi­che derivante dall'emergenza, peg­gioramento che gli renderebbe difficile fare fronte - almeno in parte - all'ob­bligo di pagamento dei canoni.

Da notare che anche in questo caso non potrebbero nemmeno in linea astratta invocarsi le ragioni che - come abbiamo già detto - molti conduttori degli immobili commerciali cercano di invocare al fine di giustifi­care il mancato rispetto degli obblighi contrattuali (ragioni basate sull'assunto dell'im­possibilità della presta­zione o sull'ec­cessiva onerosità sopravvenuta in relazione al divieto di esercizio dell'attività prevista nell'im­mobile locato, aspetti in relazione ai quali parte della dottrina richiama anche - lo abbiamo già visto - la previsione dell'art. 91, d.l. n. 18/2020).

In questo caso, l'unica ragione richiamata è costituita appunto - come detto - dalla difficoltà eco­nomica del conduttore legata al generale quadro di crisi derivato dalla situazione conseguente all'epide­mia.

Notato che deve escludersi che una tale ragione possa considerarsi idonea ad escludere l'obbligo di paga­mento dei conduttori (né in relazione ad essa potrà farsi richiamo alla disposizione dell'art. 91, d.l. n. 18/2020, che considera solo gli inadempimenti derivanti dalla attuazione delle misure anti­contagio), si trat­terà di ve­rificare quale decisione potrà essere assunta - nel singolo caso - dal locatore. La valutazione che ogni locatore sarà chiamato a fare in relazione alla richiesta di ridu­zione del canone potrà tenere conto di tutta una serie di aspetti: si considererà - tra l'altro - l'entità della ridu­zione richiesta; la durata residua del contratto di locazione; la situa­zione del mercato delle locazioni in rela­zione alla possibilità di una nuova lo­ca­zione dell'im­mobile; la prevedibile durata, il prevedibile esito, i preve­dibili oneri di un'azione giudiziaria nei confronti del conduttore; l'affidabilità del conduttore; la stessa “storia” del rap­porto locatizio; ecc.

Vi è da dire, poi, che nel caso in cui il locatore ritenesse di accogliere la richiesta di riduzione del canone, il testo del relativo accordo (che dovrà avere rigorosamente forma scritta alla luce di quanto dispone il quarto comma dell'art. 1, l. n. 431/1998) potrà adeguarsi ai seguenti criteri:

  • la riduzione sia accordata solamente per un periodo preciso e determinato;
  • nell'accordo si chiarisca che la riduzione viene accordata su richiesta del conduttore e per ra­gioni di difficoltà temporanea di questi;
  • la riduzione venga indicata con la precisa menzione dell'importo corrispon­dente alla riduzione (e cioè con l'indicazione dell'importo che deve essere sottratto al canone fino a quel momento praticato) e non con l'indicazione dell'importo da pagarsi quale risultato della riduzione;
  • sia reso chiaro che la riduzione riguarda solamente il canone e non anche gli oneri accessori, che dovranno essere sempre rimborsati in misura piena.

E' importante sottolineare, poi, che nell'ipotesi in cui si raggiungesse un accordo per favorire il con­duttore sul piano del pagamento del canone è certamente opportuno (non soltanto ai fini dall'esenzione dall'imposta di bollo e di registro pre­vista dall'art. 19, d.l. n. 133/2014 ma anche ai fini - ancor più importanti - della certezza dell'esclu­sione dalla soggezione all'imposta sul reddito dei canoni oggetto di rinuncia) che la pat­tui­zione venisse espressa sempre nei termini - non già di rinuncia ma invece - di “riduzione” del canone.

b) Le condizioni per lo sfratto per morosità. Da ricordare poi - sempre nell'ottica della migliore valutazione della que­stione - che nel caso delle loca­zioni abitative (lo abbiamo già detto a proposito delle locazioni per studenti) le condizioni perché possa es­sere pro­mosso il procedimento di sfratto per morosità sono quelle fissate dall'art. 5, l. n. 392/1978. Da segna­lare anche che nel caso delle locazioni abitative (e solo in questo caso) trova applicazione anche la previsione dell'art. 55, l. n. 392/1978 che consente al conduttore cui sia stato intimato lo sfratto per morosità di chiedere la con­cessione di un termine di grazia per sanare la morosità.

Si ricordi anche che - trattandosi di locazioni abitative - nel caso possono trovare applicazione le disposizioni in tema di “morosità incolpevole” di cui al quinto comma dell'art. 6, d.l. 31 agosto 2013, n. 102, convertito con mo­dificazioni dalla l. 28 ottobre 2013, n. 124 (disposizioni che però richiedono - per la loro applicazione - che sia stato già pronunciato il provvedimento giudiziale di risoluzione del contratto di loca­zione per morosità: si veda l'art. 5, decreto ministeriale 30 marzo 2016, richiamato dai successivi decreti emanati in materia).

c) La sostituzione del contratto “libero” con contratto “agevolato”. Da segnalare da ultimo che una delle possibili intese circa la prosecuzione del contratto a canone ridotto potrà attuarsi con la sostituzione di un contratto “libero” con un contratto “agevolato”: in questo modo la riduzione del canone potrebbe essere in qualche modo bilanciata - quanto alla posizione del locatore - dalla possibilità per il locatore di fruire del regime fiscale della cedolare secca al 10%.

Da sottoli­neare che nel caso in cui si concordi la sostituzione del contratto “libero” con stipulazione di un contratto “agevolato” dovrà essere rigorosamente rispettato - per questo secondo contratto - il mo­dello contrattuale allegato A al decreto inter­ministeriale 16 gennaio 2017 (il che può limitare - va notato in via incidentale - la libertà contrattuale delle parti impedendo l'inserimento nel con­tratto di clausole aggiuntive che potessero essere volte eventualmente a compensare la riduzione del canone).

Nel caso considerato, dovrà inoltre essere acquisita - perché possano essere utilizzati i benefici fiscali - l'at­testazione di rispondenza del contenuto economico e normativo del nuovo contratto all'accordo locale pre­vista dall'ot­tavo comma dell'art. 1 del decreto del gennaio 2017.   

Da sottolineare infine che nell'ipotesi in cui si giungesse ad un'intesa per la riduzione del canone di locazione con stipu­lazione di un contratto di locazione “agevolata” dovrebbe essere in ogni caso rispettato il livello minimo della fascia dei ca­noni fissata dall'ac­cordo territoriale exart. 4, l. n. 431/1998 per la zona e per l'immobile locato.

In conclusione

Possiamo tirare le fila del discorso che abbiamo condotto fino ad ora.

  • La situazione di emergenza derivata dall'epidemia di coronavirus sta creando problemi di grandis­sima por­tata nel mondo delle locazioni sia con riguardo alle locazioni commerciali sia con riguardo a quelle abi­tative.
  • Fino a quando non intervengano norme che prevedano che gli oneri che ne derivano siano posti a carico dello Stato la soluzione di tali problemi dovrà essere ricercata direttamente ed individual­mente dalle parti dei con­tratti di locazione, locatori e conduttori.
  • Fondamentale in questo senso è che ciascuna delle parti del singolo contratto abbia una posizione di disponi­bilità alla ricerca comune delle soluzioni di compromesso che consentano di mantenere in vita - eventual­mente sulla base di condizioni in qualche modo modificate - il contratto di loca­zione.
  • Anche nella prospettiva di consentire alle parti di affrontare nel modo più informato e più costruttivo tale fase è importante che entrambi gli interessati siano a conoscenza dei profili e degli effetti delle posizioni che ciascuna delle parti potrebbe assumere. È appunto questo - con riguardo alle diverse fattispecie delle locazioni abitative - l'obiettivo cui la rassegna che qui si è presentata è indirizzato. 

Guida all'approfondimento

Cuffaro, Le locazioni commerciali e gli effetti giuridici dell'epidemia, in Giustiziacivile.com, 27 marzo 2020

Kowalski, Autoriduzione del canone da parte del conduttore … ai tempi del coronavirus, in Condominioelocazione.it, 18 marzo 2020

Nucera, Affitti di negozi, impossibile l'autoriduzione del canone, in Il Sole 24 Ore, 30 marzo 2020

Tarantino, La locazione ai tempi del coronavirus: possibili soluzioni per la ridefinizione del canone di lo­cazione ad uso commerciale, in Condominioelocazione.it, 3 aprile 2020

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